O self storage, a locação e a essência das coisas

Íamos, turma com uns dez amigos, da faculdade do Largo São Francisco para uma mesma pizzaria nos Jardins, toda quinta-feira, tomar chopp. Isso durou mais de vinte anos até que mudaram a marca da bebida e despediram o pizzaiolo. A consequência foi rápida, descobrimos onde estava o cozinheiro, mudamos de restaurante e continuamos com os encontros noutro local. 

O grupo de amigos privilegiou os serviços consumidos, tendo menor importância o local de sua prestação (embora, naturalmente, devesse ser de conveniente acesso e permanência). 

É situação diferente daquela de um prédio em que se alugue espaço para um escritório, por ilustração, quando o local terá importância preponderante, por óbvio acompanhado de alguns elementos acessórios (a limpeza geral, o estado do edifício, a segurança). Ou do que ocorre quando se alugue um compartimento num self storage.

Realmente, a essência destas duas últimas operações reside na entrega de um espaço definido, em troca de uma remuneração ajustada, por um período combinado.  Ao fim do prazo, o local é devolvido, o que obviamente não ocorre quanto a serviços prestados (de impossível devolução!). Trata-se, sem pôr nem tirar, da definição de “locação”, constante no artigo 565, do Código Civil: entrega de bem infungível (aquele espaço) contra remuneração e assegurada a futura devolução.

A propósito, a lição clássica de Orlando Gomes, “característica da locação é o regresso da coisa locada a seu dono, ao que passo que o serviço prestado fica pertencendo a quem o pagou e não é suscetível de restituição” [Contratos, p 264].

Afastando algo que vez por outra se ouve a respeito, não nos apeguemos ao material com que se constroem esses compartimentos: tanto faz se são feitos de metal, tijolo, madeira, pois para ser “bem imóvel” basta que se incorporem “natural ou artificialmente” ao solo (artigo 79, do Código Civil), mesmo que removíveis (artigo 81). 

Prossiga-se: poderão ser feitos testes e comparações para verificar o acerto da assertiva de que se trata, aqui, de locação e não de prestação de serviços (exatamente por isso, jamais o Fisco – às vezes ávido –, foi contemplado com o ISS na locação, pois ela não é serviço, assim já decidiu o Superior Tribunal de Justiça). 

O observador perceberá quão díspar é a atividade de self storage da operação de “armazenamento”; o locador não saberá o quê e quanto vale o que se guardou, diametralmente divergindo do “Armazém Geral” (Decreto n. 1.102, de 1903), que sabe minuciosamente, se responsabiliza e até negocia warrants (títulos de crédito emitidos por empresa dedicada à guarda e conservação de mercadorias, representativos do objeto custodiado); a posse das coisas guardadas permanecerá com o locatário, jamais com o operador de self storage, a não tipificar o depósito (art. 627 e seguintes úteis do Código Civil); o locador poderá até facilitar a prestação de alguns serviços acessórios (à semelhança de muitos condomínios, com empregados que trocam lâmpadas, lavam carros, faxinam), mas os serviços não terão supremacia sobre a entrega do espaço determinado naquele local (diferentemente de empresas que prestem serviços de vigilância, por exemplo); o locador exigirá que não se guardem produtos perigosos, como combustíveis, mas estará simplesmente agindo  identicamente a qualquer locador ou, novamente, aos condomínios edilícios, rigorosos ao proibirem aos condôminos agressões à segurança comum; a circunstância de não ser regulada especificamente pela Lei das Locações Urbanas de forma alguma desnatura essa locação, porquanto contemplada pelo Código Civil, contida no capítulo destinado a tais contratos, como o são diversas outras situações (vagas de garagem, “apart hotéis” [em S. Paulo, “flats”] são exemplos) (artigo 1º, da Lei n. 8.245, de 1.991).

Confusões são usualmente decorrentes do maior apreço ao que possa parecer, em detrimento do que efetivamente existe e não são novidade, diga-se, embora maltratem a lógica e mais, os conceitos.

Para continuarmos no ambiente imobiliário, exemplifiquemos com a barafunda que alguns incautos já cometeram embaralhando os “loteamentos” (Lei n. 6.766, de 1979) com os “condomínios de lotes” (Lei n. 13.465, de 2017), inconfundíveis nas suas amplitudes, nos direitos e deveres dos proprietários e da Municipalidade, nas responsabilidades, nas operações e conduções, embora “parecidos” aos afobados. Procuremos, enfim, a substância das coisas, e acertaremos.
“As ações de cada um são a sua essência”, lapidou o Padre Antonio Vieira (1608- 1697), e a atenção à lição evitaria e evitará cansativas e inócuas discussões, como as que açoitaram o setor. Por certo, desse mal não mais padeceremos no setor do self storage.

Jaques Bushatsky

Jaques Bushatsky é advogado, foi Procurador do Estado de São Paulo e Juiz do TIT/SP por dois mandatos e chefiou a Procuradoria da Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo. Coordenador de Locação e Compartilhamento de Espaços na Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP. No SECOVI – SP (Sindicato da Habitação) é membro do Conselho Jurídico da Presidência, Diretor de Legislação da Locação, Coordenador do PQE e Pró Reitor da Universidade corporativa.