Como a regulação do short stay impacta a venda para investidores

As placas de “vende” e “aluga” continuam entre os principais canais de geração de oportunidades do mercado imobiliário. E na 1ª Exposição de Placas do CUPOLA Summit, você poderá realizar um benchmark sobre esta peça ainda relevante de marketing – além de ter a sua marca exposta em nosso evento. Se você já garantiu seu ingresso, envie o arquivo da sua placa oficial até 10 de abril ou aproveite para resgatar o seu cupom de participação.

O avanço da regulação do short stay no Brasil integra medidas tributárias, administrativas e jurídicas, que buscam equiparar a carga fiscal entre plataformas digitais, como o Airbnb, e o setor hoteleiro. No entanto, o movimento também pode impactar a rentabilidade dos imóveis em cidades de alta densidade turística. Nesta semana, virou notícia a criação de impostos para o short stay em Salvador, a CPI das HIS em São Paulo e a criação de novas regras para a modalidade no Rio. (O Globo)

Em Salvador, a Lei nº 9.877/2025 institui a cobrança de uma alíquota de 3% de ISS sobre a atividade, equiparando a carga tributária municipal da locação via plataformas à da rede hoteleira tradicional. A medida incide diretamente sobre o faturamento das estadias, que registram uma média de R$ 640 por diária na capital baiana, onde o setor movimentou R$ 2 bilhões na economia local em 2025.

No Rio de Janeiro, o mercado de locação por temporada registra mais de 30 mil anúncios ativos e uma receita média anual de R$ 70 mil por anfitrião. Sobre este volume, a regulação municipal estabelece a obrigatoriedade de um cadastro oficial junto à prefeitura, registrando todos os imóveis ofertados em plataformas digitais. Além disso, a norma determina que a exploração da atividade em condomínios residenciais depende da autorização expressa de dois terços dos condôminos em assembleia. O descumprimento dessas regras de registro e convivência sujeita o proprietário a multas que podem chegar a R$ 10 mil.

Em São Paulo, onde o volume de listagens ultrapassa 35 mil imóveis ativos, a regulação avançou com a instalação de uma CPI na Câmara Municipal. Um acordo entre a prefeitura, o Ministério Público e o Airbnb resultou na exclusão compulsória de anúncios vinculados a programas de habitação popular, como o Pode Entrar e o MCMV, sob a justificativa de desvio de finalidade do subsídio público. (G1)

Além da burocracia, as novas regras podem impactar a própria lógica do investimento em produtos orientados ao short stay. Como o argumento de venda de um lançamento compacto é a rentabilidade, novos impostos e limites podem invalidar o cálculo original. De um lado, o aluguel tradicional é mais previsível, pois segue legislação já consolidada; do outro, o aluguel por temporada está em campo de maior insegurança jurídica. Neste cenário, para não perder dinheiro, imobiliárias e incorporadoras que operam produtos neste segmento precisam atualizar-se sobre regras locais. Isso sem contar a necessidade primária de entender o modelo do short stay, que é um business diferente da locação tradicional.

Para te ajudar nesse aprendizado, o episódio desta semana do podcast Modo Avião recebe o fundador da Omar do Rio, Omar Farhat, gestor que administra mais de 400 unidades e movimenta R$ 40 milhões anuais em diárias. Ele também compartilha a estratégia de seletividade que o leva a recusar até 90% dos imóveis captados para garantir a viabilidade do negócio frente às exigências do mercado de short stay. O episódio vai ao ar nesta quarta (01/04), no YouTube e Spotify do Imobi Report. Siga nossos canais para ser notificado desta e outras entrevistas!

Ah, Omar Farhat também é presença confirmada no palco do CUPOLA Summit 2026.

Vendas e Locação

Mais leads e menos fechamentos. Os meses de janeiro e fevereiro são, historicamente, a alta temporada das imobiliárias de locação. Porém, no primeiro bimestre de 2026, as imobiliárias registaram um aumento de 18,6% nos atendimentos, com uma média de 931 frente aos 785 de 2025. No mesmo período, a média de fechamentos recuou 10,2%, caindo de 33,3 em 2025 para 29,9 em 2026. Os dados são de um levantamento conduzido pela CUPOLA, que se baseou em transações imobiliárias brasileiras, aferidas desde 2022 pelo Dashimob. (Imobi Report)

Grandes redes de varejo apostam no built to suit.A Estruturar Imóveis Comerciais, de Curitiba, utiliza o modelo built to suit para viabilizar a expansão de grandes redes de varejo. Segundo o diretor executivo da imobiliária, Sergio Zimmermann, essa estratégia permite que as empresas foquem o capital na sua atividade principal em vez de imobilizá-lo em imóveis. Um dos terrenos desenvolvidos pela empresa, foi escolhido por estar em uma intersecção com alto fluxo de veículos e pedestres, garantindo que a marca seja vista sem esforço por quem transita pelo bairro Sitio Cercado, um dos mais populosos da capital paranaense. (Bem Paraná)

Imóveis comerciais ociosos tornam-se bases logísticas. A Revo, plataforma de soluções imobiliárias e logística, está transformando imóveis ociosos em centros de distribuição para serviços de delivery em grandes cidades. Com foco em reduzir o tempo de entrega em pelo menos 40%, a empresa utiliza espaços antes subutilizados, como garagens de prédios comerciais e lojas de rua fechadas, para criar micro-hubs de distribuição. Em São Paulo, a conversão de um antigo galpão de 2.000 m² permitiu que parceiros de e-commerce atingissem um índice de entregas no mesmo dia superior a 90%. (Valor)

📍 Oferta de serviços e qualidade da infraestrutura elevam o preço do m² nas cidades (Exame)

Construção e Incorporação

Ricardo Pajero é o novo superintendente comercial da EZTEC. Já a Cury planeja um modelo de cogestão, com Leonardo Mesquita (vice-presidente comercial) e Paulo Curi (vice-presidente de engenharia) cotados para assumir como co-CEOs a partir de abril, após a saída de Fábio Cury do comando executivo. Confira essas e outras movimentações na coluna De Mudança do Imobi Report. (Imobi Report)

Co-incorporação levou a Invescon ao VGV de R$ 2 bi. A estratégia consiste em originar terrenos, estruturar o projeto imobiliário e, em seguida, associar-se a incorporadoras parceiras que assumem as etapas de construção e vendas. Além dos projetos para ganho de capital, a empresa administra cerca de R$ 960 milhões em ativos geradores de renda. Este formato de atuação permite uma divisão de riscos e especialização, o que otimiza o uso de capital e acelera o desenvolvimento de novos empreendimentos. A estratégia foi detalhada no podcast Modo Avião pelo diretor de desenvolvimento comercial da Invescon, Fábio Oliveira. O episódio completo pode ser conferido pelo Youtube ou Spotify. Você também pode conferir um conteúdo em texto sobre o case no nosso portal. (Imobi Report)

Incorporação avança em cenário incerto. Um levantamento com 15 empresas de capital aberto mostra que após um 2025 com alta de 22,8% no lucro e margens brutas de 32,3%, as incorporadoras enfrentam incertezas devido à projeção do IPCA em 4,17% e da Selic em 12,5% em 2026. A origem dessa instabilidade, segundo o Valor Econômico, reside também nos efeitos dos conflitos no Oriente Médio, que elevaram o petróleo acima de US$ 105 e forçaram o Banco Central a ser mais cauteloso no corte de juros. (Valor Econômico)

Alterações no MCMV devem ampliar a habitação popular. O Conselho Curador do FGTS aprovou na semana passada a ampliação dos limites de renda e dos valores de financiamento do MCMV. Com a mudança, a Faixa 1 passou de R$ 2.850 para R$ 3.200; a Faixa 2, de R$ 4.700 para R$ 5.000; a Faixa 3, de R$ 8.600 para R$ 9.600; e a Faixa 4, de R$ 12 mil para R$ 13 mil. Também houve elevação no teto dos imóveis, que chega a R$ 400 mil na Faixa 3 e a R$ 600 mil na Faixa 4. (Exame)

🔄 Incorporadoras de alto padrão migram para o MCMV (Estadão)

🗨️ MCMV reduz o déficit habitacional, diz Abrainc (CNN)

🏨 Mercado de luxo aposta em hotelaria como diferencial (Veja)

🏗️ Sem mão de obra, incorporadoras mudam projetos (Valor)

Estamos de olho

O mercado imobiliário em pauta no SXSW. O festival em Austin, Texas (EUA), foi marcado por debates sobre déficit habitacional, tecnologia e inteligência artificial. O especialista em lançamentos imobiliários Sergio Langer compartilhou suas impressões para o Imobi Report. Segundo ele, a principal mensagem foi de que a IA virou infraestrutura essencial do setor. (Imobi Report)

Arranha-céu inspirado em Bolsonaro enfrenta entraves em SC. O Messias Sky Tower, em Itapema (SC), enfrenta entraves seis meses após seu lançamento. O empreendimento foi anunciado antes do RI e as obras ainda não começaram. A Dallagassa, construtora responsável, suspendeu o cronograma e, embora a licença tenha sido emitida posteriormente, a retomada do projeto é incerta. A demora também azedou a relação com os corretores envolvidos no lançamento, já que as comissões dependem da formalização da venda. O empreendimento foi apresentado com participação de Carlos Bolsonaro e Jair Renan Bolsonaro, filhos do ex-presidente Bolsonaro, que cumpre pena em prisão domiciliar. (InfoMoney)

Agenda

Conheça a programação completa do CUPOLA Summit 2026. A transmissão ocorre no dia 7 de abril, às 10h. Quem acompanhar ao vivo terá vantagens que não ficarão disponíveis depois. Inscreva-se para acompanhar! E, se quiser sair na frente, resgate seu desconto de 10% exclusivo para leitores do Imobi Report.

Benchmark nas maiores operações de lançamentos do Brasil. Na Imersão CUPOLA Lançamentos, você dividirá a sala com gestores da MRV, Melnick, EZTEC, Lopes, MySide, URBS, CRI, Celo Brokers e Casa63. Juntos, estes líderes somaram mais de R$ 20 bilhões em VGV em lançamentos imobiliários em 2025. A imersão  ocorre em São Paulo (SP), de 15 a 17 de junho. Participe!