News do Imobi: Proposta da reforma tributária amplia desconto para imóveis

Em semana decisiva para a regulamentação da Reforma Tributária, o setor imobiliário ganhou destaque no parecer do senador Eduardo Braga (MDB-AM), que é o relator do principal projeto de regulamentação da reforma no Senado (PLP 68/2024). No novo texto, apresentado à imprensa nesta segunda-feira (09/12), Braga acatou cerca de um terço das quase 2.000 sugestões que os senadores apresentaram em complementação ao texto que já havia passado pela Câmara dos Deputados.

Para operações de administração e intermediação de imóveis e serviços de construção civil, o percentual de desconto no futuro IVA (Imposto sobre Valor Agregado) passou de 40% para 50%. Especificamente na locação, a redução foi de 60% para 70%. Proprietários de imóveis poderão ficar isentos do IVA, desde que recebam menos de R$ 240 mil por ano com aluguel e tenham menos de três imóveis alugados.

Representantes do setor defendiam um desconto maior, de 60% para compra e venda e de 80% para o aluguel. Na coletiva de imprensa que concedeu nesta segunda, o relator do projeto reconheceu que o imobiliário “foi um dos setores que tinha mais problemas”, mas que “todos os cálculos” mostram que o ponto de equilíbrio será atendido com os patamares de desconto em 50% e 70%.

O texto seria lido na sessão desta segunda da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado, mas a reunião foi cancelada porque não havia número de deputados suficiente no momento da abertura.Em vídeo, o relator da Reforma aparece reclamando ao telefone com o presidente do Senado, Rodrigo Pacheco (PSD-MG). A sessão foi adiada para a próxima quarta-feira (11). Após a leitura do parecer, a CCJ tem 48 horas para apresentar novas mudanças ao texto para, então, seguir ao plenário do Senado. 

A tributação imobiliária atual é ininteligível. Em artigo publicado no JOTA, o presidente da Febrafite (Associação Nacional das Associações de Fiscais de Tributos Estaduais), Rodrigo Spada, analisa o que chama de “Síndrome de Estocolmo” do setor imobiliário na reforma tributária. “Para questionar o tamanho do redutor de alíquota para manter a carga tributária atual, precisou se socorrer de consultorias especializadas (e caras) e cada estudo apresentado aponta números distintos, ou seja, nem as próprias construtoras têm certeza de qual a carga tributária incidente sobre os imóveis. E não é culpa delas”. 

Compreenda melhor o assunto. O Imobi Report vai reunir um time de profissionais do mercado imobiliário que atuou diretamente nas negociações em torno da regulamentação da reforma tributária. No próximo dia 16/12 (segunda-feira), às 17h, acompanhe ao vivo pelo YouTube do Imobi Report uma conversa com Ely Wertheim, presidente do Secovi-SP, e Isabella Tralli, sócia do escritório VBD Advogados. Eles vão analisar o texto final que deve ir a votação no plenário do Senado e os reflexos sobre a venda e a locação de imóveis.

Vendas e Locação

Leilões de imóveis avançam no Brasil. O Jornal Nacional noticiou, na semana passada, que o mercado de leilões cresce no país como consequência do endividamento das famílias. Em 2022, um total de 9 mil imóveis foram a leilão. No ano passado, esse número saltou para 26 mil, crescimento de quase 200%. Em 2024, a alta é ainda mais significativa. Apenas no primeiro semestre, foram 44 mil imóveis arrematados. Advogados da área imobiliária destacam que o processo para que um imóvel vá a leilão é rápido, menos de seis meses.

Bradesco inclui bets em análise de crédito. Depois de notar o aumento do fluxo financeiro de pessoas físicas para as contas das bets, o banco decidiu incluir volumes e frequência de apostas na análise de crédito. Com isso, os juros para esse tomador devem ficar mais altos. O presidente da Febraban, Isaac Sidney, informou que o setor bancário está preocupado com o impacto das bets no endividamento das famílias. Por ano, as casas de apostas estão recebendo fluxo de caixa entre R$ 200 bilhões e R$ 250 bilhões. Sidney estima que cerca de R$ 35 bilhões estão sendo retirados do orçamento das famílias, e a inadimplência bancária pode aumentar 27% em função disso.  

Nova linha para imóveis acima de R$ 1,5 mi. A Caixa anunciou uma nova linha de crédito para financiar imóveis com juros atrelados ao CDI. O “Crédito Imobiliário CDI” terá juros partindo de 114% do CDI, variando de acordo com o prazo (até 360 meses) e relacionamento com o banco. As condições são válidas para imóveis residenciais novos e usados, com foco inicial em unidades prontas. O comprador terá como opção o sistema de amortização SAC, com entrada mínima de 30%. A nova linha chega após o banco ter endurecido as regras para concessão de crédito via SBPE. Até o mês de outubro, a Caixa concedeu R$ 185 bilhões em crédito imobiliário com recursos do SBPE e do FGTS, 21% a mais do que em 2023. 

Consórcio é opção para escassez de crédito. A alta na taxa de juros e a escassez de recursos para o financiamento imobiliário têm ajudado o setor de consórcios. No mês de setembro, o segmento registrou 2,01 milhões de participantes ativos, alta de 25% sobre o mesmo período de 2023 e de 127 % sobre 2019.

Como os super-ricos investem em imóveis. Matéria de O Estado de S.Paulo destaca que os super-ricos têm suas fortunas geridas pelos family offices. Esses investidores têm acesso a oportunidades exclusivas e podem se tornar espécie de sócios dos empreendimentos. O capital levantado com esse público é para a etapa inicial do projeto e o saldo não vira dívida, vira equity. Os retornos chegam a 25% ao ano. Conforme o jornal, até 20% do capital necessário para um empreendimento é captado com family offices. Esses investidores demonstram mais interesse em imóveis para baixa e alta renda. A perspectiva desafiadora em relação ao crédito deve favorecer a busca por esse tipo de alternativa pelo mercado.

Bancos e incorporadoras oferecem benefícios no fim de ano. O final de ano representa, historicamente, uma desaceleração nas vendas no mercado imobiliário, já que outros interesses disputam a atenção dos compradores. Nesse período, bancos e incorporadoras costumam oferecer benefícios e condições especiais, principalmente em relação ao valor exigido como entrada. Isso ocorre, especialmente, nos casos em que a obra já foi concluída ou está em fase final, para monetização e diminuição de estoques. O pagamento de rendas extras (13º salário, férias e bônus anuais) também garante maior poder aquisitivo ao comprador, contribuindo para o pagamento de despesas de cartório e impostos. 

Compradores buscam imóveis até R$ 350 mil. Um levantamento feito pela Loft, em parceria com a Offerwise, destaca que quase metade dos brasileiros pretende gastar até R$ 350 mil na aquisição de um imóvel. Já a maioria dos vendedores espera obter entre R$ 351 mil e R$ 800 mil. A pesquisa foi realizada com 1200 pessoas de SP, RJ, BH e Porto Alegre. O preço médio de venda nessas cidades é de R$ 605 mil, conforme análise do ITBI nesses municípios. A maioria dos entrevistados buscando um imóvel afirmou que pretende fazer a aquisição utilizando financiamento bancário.

Imigrantes investem R$ 283 mi no Brasil. Segundo relatório produzido pelo Ministério da Justiça e Segurança Pública, os imigrantes investiram R$ 283,2 milhões em imóveis no Brasil de janeiro a setembro deste ano. O valor já é quase 4% superior a todo o montante investido em 2023. Os estados mais procurados são RJ (R$ 125,2 mi), SP (R$ 56,4 mi) e SC (R$ 23,2 mi). Os estrangeiros que mais adquiriam imóveis no país foram os estadunidenses (R$ 65,7 mi), os franceses (R$ 39,9 mi) e os italianos (R$ 39,5 mi). Em entrevista ao podcast Modo Avião, o CEO do CIMI360 e especialista no mercado imobiliário internacional, Heitor Kuser, aborda a oportunidade para que corretores fechem negócios com compradores estrangeiros.

Como criar uma carteira de locação saudável. O podcast Modo Avião desta semana apresenta o cofundador e coCEO da CredAluga, Daniel Santos. Um dos grandes nomes do mercado imobiliário, Santos compartilha histórias inspiradoras e insights valiosos sobre inovação, empreendedorismo e locação de imóveis. No episódio, o executivo ainda fala sobre o crescimento da Casa Mineira, cofundada por seu pai, os desafios e estratégias por trás da CredAluga e detalhes sobre o Fundo CredAluga, uma alternativa moderna e rentável ao título de capitalização para locação. Ouça agora! E, na semana que vem, na último episódio do Modo Avião deste ano, os hosts do podcast apresentam um balanço sobre o mercado em 2024. 

Queda na variação do aluguel em novembro. O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), medido pela FGV, apresentou diminuição de 0,88% em novembro. O economista da FGV responsável pelo indicador, André Braz, afirmou, entretanto, que não há indicativo de tendência de baixa nos aluguéis. De acordo com ele, as quedas são pontuais, puxadas por BH (de 3,28% para -3,61%); SP (de -1,13% para -1,87%) e Porto Alegre (de -1,41% para -0,57%). Ele ainda citou que a taxa em 12 meses do índice está em 8,35%, quase o dobro da inflação média para o período.

Startup curitibana desafia portais líderes de mercado. Com aproximadamente 15 milhões de acessos por mês, o Chaves na Mão tem se consolidado como um dos principais portais para busca de imóveis e veículos na internet, ocupando posições de destaque em rankings do setor. O portal já conquistou o top 3 entre os maiores portais de anúncios imobiliários do país e alcançou a 4ª posição no segmento automotivo, segundo a plataforma SimilarWeb. Atualmente, conta com mais de 4 milhões de anúncios e é líder em geração de leads via WhatsApp.

HBR Realty busca R$ 1,3 bi com venda de propriedades. A empresa de propriedades comerciais da família Borenstein, dona da incorporadora Helbor, pretende vender, nos próximos meses, ativos avaliados em  R$ 1,3 bilhão. Esse montante é mais do que o triplo do valor da empresa na bolsa, de R$ 390 milhões. Parte do dinheiro será usada em novos projetos de prédios corporativos, shopping centers e centros de conveniência. Outra parte deve diminuir a dívida da organização, que tem pressionado o valor de suas ações. 

Construção e Incorporação

Construtoras querem beneficiários do bolsa família nas obras. Diante da escassez da mão de obra, representantes do setor preparam uma proposta para o governo que visa estimular os atendidos por programa sociais, como o bolsa família, a buscar trabalho nos empreendimentos dessas empresas. Na visão do fundador da MRV, Rubens Menin, os auxílios governamentais são necessários no Brasil, mas se tornaram concorrentes dos empregadores. 

Greystar reduz planos no Brasil. A companhia norte-americana, especializada em multifamily, lançou no Brasil um fundo para captar R$ 1 bilhão. No entanto, devido aos juros altos, prevê levantar, no máximo, R$ 600 milhões para desenvolver novos projetos. A empresa ficará com a participação minoritária e se concentrará na administração e locação dos imóveis. Para 2025, a empresa, ainda muito focada no luxo, pretende investir em empreendimentos voltados para a classe média paulistana. Para isso, a Greystar está procurando terrenos e prédios na Barra Funda, Santa Cecília, Zona Norte e Zona Leste.

O olhar treinado dos terrenistas. Não são todos que conseguem enxergar todo o potencial de um terreno, já visualizando quais empreendimentos terão sucesso em determinado local. Profissionais com essa visão atuam efetivamente no desenvolvimento imobiliário, pois acabam por disseminar suas ideias. O corretor Gustavo Feola, chamado de alfaiate do mercado imobiliário, fala mais sobre esse segmento e compartilha dicas para quem pretende atuar como terrenista.

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Mundo

Reestruturação na Resia. A subsidiária da MRV&Co nos EUA anunciou uma reestruturação que visa reduzir as operações, a estrutura organizacional e financeira, além de acelerar a desalavancagem do grupo. Entre as ações, está prevista a desmobilização de mais de 60% do landbank, com expectativas de vendas em torno de US$ 800 milhões até o final de 2026. A Resia também vai reduzir suas despesas gerais e administrativas, de US$ 35 milhões para US$ 10 milhões em 2025. O atual CEO da Resia, Ernesto Lopes, deixará o cargo no final de 2024. O anúncio fez com que as ações da MRV apresentassem alta de 9,74% na última semana. 

Cidades que dificultam aluguéis por temporada. A Fodor’s, empresa especializada em guias de viagens, divulgou sua lista anual de destinos a serem evitados em 2025, a “No List”. A seleção aponta cidades que enfrentam problemas para atender à demanda turística e lidar com plataformas como o Airbnb. Uma das cidades na lista é Lisboa, que aprovou um referendo para a proibição do aluguel para turistas. Se aprovada, a medida vai pôr fim a cerca de 20 mil locações de curto prazo, com objetivo de reduzir o preço do aluguel e melhorar a oferta de moradias para a população local. Ao mesmo tempo, a Associação dos Industriais da Construção Civil cobra agilidade na regularização de imigrantes no país. Com a escassez de mão de obra, que chega a 80 mil trabalhadores, as empresas do segmento acreditam que a solução está no emprego de estrangeiros.

Estamos de olho

PEC das praias adiada. A Comissão de Constituição e Justiça do Senado adiou a votação, que estava agendada para o dia 04/12, da PEC que propõe o fim da exclusividade de propriedade da União sobre os terrenos de marinha. Na prática, com a aprovação da PEC, estaria facilitada a transferência dos bens em áreas urbanas da União para estados e municípios ou para proprietários privados. O texto é criticado por especialistas, uma vez que cria insegurança jurídica ao permitir a “privatização” de áreas do litoral e abrir brechas para a grilagem. 

Suspeita de fraude em SP e a ética na corretagem. Em artigo para o Imobi Report, o advogado especialista em direito imobiliário, Arthur Thomazi, analisa a investigação do Ministério Público de São Paulo a respeito de fraudes nas habitações de interesse social. Ele fala sobre responsabilidades e desdobramentos relacionados ao caso. Para Thomazi, o caso é um alerta sobre o papel dos corretores na construção e manutenção da confiança no mercado imobiliário.

Fundador do MST crítica novas regras do MCMV. Um dos líderes do MST, João Pedro Stedile, criticou as mudanças, implantadas a partir do ano passado, no programa Minha Casa, Minha Vida. Segundo ele, as alterações contemplam a classe média baixa, em detrimento daqueles que vivem nas periferias. Em resposta, o Ministério das Cidades, que determinou as alterações, disse que o MCMV opera com duas linhas distintas, priorizando as famílias de baixa renda.

Valor de imóvel pode ser atualizado até segunda. A atualização do valor de imóveis junto à Receita Federal, com recolhimento de imposto mediante alíquota reduzida, pode ser realizado até o dia 16/12. Escritórios de advocacia relatam que os clientes manifestaram interesse em aderir ao programa, mas desistiram após realizar simulações. Dois fatores ajudam a explicar o cenário: a limitação temporal atrelada ao desconto e as perspectivas econômicas atuais. Para usufruir totalmente do benefício, o proprietário só pode vender o imóvel depois de 15 anos. Além disso, em função da alta dos juros, o dinheiro que seria antecipado ao governo pode apresentar um bom rendimento em renda fixa, por exemplo.

Agenda

CUPOLA Summit: última virada de lote do ano! Dia 17/12 (terça-feira) é o último dia para comprar ingressos no 2º lote do CUPOLA Summit 2025. E você ainda pode aproveitar o cupom do Imobi Report e ganhar 10% de desconto. Utilize esse LINK com o desconto já aplicado e adquira o seu passaporte. O CUPOLA Summit 2025 é o evento que abre as portas para o futuro do mercado imobiliário. Ele acontece nos dias 16 e 17 de maio, em Curitiba. Já no dia 15 de maio, é possível participar das atividades prévias, com as visitas a imobiliárias e incorporadoras referência na capital paranaense. Confira mais informações aqui.