News do Imobi: Em alta, short stay deve passar por regulação

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Nos últimos meses, o aluguel de curta duração tem ganhado relevância tanto na imprensa como entre os agentes que apontam para as tendências do mercado imobiliário. Mais recentemente, o fato de grandes cidades turísticas europeias terem restringido ou ainda terem anunciado o desejo de banir esse modelo de locação intensifica os debates. Aqui no Brasil, especialistas apontam para a necessidade de maior regulação para o segmento, que passa pelo judiciário.

Fato é que o modelo avança a passos largos, inclusive no Brasil. Conforme informações apresentadas no Mapa das Construtechs e Proptechs Brasil 2024, produzido pela Terracota Ventures, o país admite 30 milhões de hóspedes na modalidade de curta duração (do inglês, shortstay), com receita estimada em U$ 2 bilhões de dólares. De 2019 a 2022, o número de imóveis disponíveis para locação de curta duração aumentou quase 70% no país. O Brasil registrou o maior crescimento entre os locais monitorados pela plataforma Airbnb.

Em entrevista ao Imobi, o cofundador da Terracota Ventures, Marcus Anselmo, afirma que a tendência de imóveis para aluguel de curta duração é percebida mais fortemente no segmento de incorporação. Entretanto, ele defende que imobiliárias e corretores precisam entender sobre esse tipo de imóvel e o modelo do negócio. “Já começa a surgir um novo tipo de player, que é uma mistura entre o operador de shortstay e a incorporadora. Além disso, os profissionais precisam estar preparados para atuar nesses casos. Eles vão precisar falar a língua dos investidores, que não são aqueles investidores imobiliários antigos, falar sobre o retorno do capital nesse tipo de imóvel, entre outros detalhes”, aponta.

A Housi, startup criada em 2019, é referência no modelo. A empresa aposta no conceito de aluguel flexível, online e sem burocracia. Outro exemplo é a Yogha, de Curitiba, que se dedica a otimizar a rentabilidade e aumentar a taxa de ocupação de imóveis. Diferentemente de empresas como Airbnb (que focam nos clientes finais/hóspedes), essas plataformas direcionam suas ações também a investidores e incorporadores, realizando a operação para esse tipo de locação.  

Da mesma forma, há iniciativas envolvendo os aluguéis de curta temporada entre as empresas mais tradicionais. A imobiliária Apolar, com 55 anos de história em Curitiba, lançou a Apolar Shortstay há cerca de dois anos. Atualmente, são 360 imóveis administrados, com taxa de ocupação de 90%. O consultor especialista da área de locação da empresa, Anderson Ferreira, afirma que a lucratividade desse modelo de locação chega a ser o dobro em comparação à locação tradicional. Enquanto a locação tradicional registra um retorno de 0,5% a 0,7% sobre o valor do imóvel, o shortstay tem retorno de 0,8% a 1,2%.

Ferreira ressalta que, entre os principais locatários, destacam-se as pessoas que buscam o chamado turismo hospitalar e de negócios, além de estudantes que procuram por estadia nos meses que antecedem a mudança definitiva para a cidade. A intenção da empresa é que, em breve, a operação de shortstay esteja disponível para as franqueadas Apolar. Atualmente, são 90 unidades da marca, com a previsão de abertura de mais 15 escritórios até o final do ano.  

Apesar disso, o modelo enfrenta disputas com a indústria hoteleira, que afirma pagar mais impostos. No campo jurídico, as ações relacionadas ao aluguel de curta duração estão centradas na proibição desse modelo por parte de alguns condomínios. O entendimento até agora, pacificado na 3ª e na 4ª Turmas do STJ, é que os condomínios podem, sim, impedir que os proprietários disponibilizem seus imóveis para aluguéis de curta temporada. Atualmente, há mais um processo em andamento na mesma Corte sobre o assunto. Em nota, o Airbnb defende que o aluguel por temporada no Brasil já é regulado pela Lei do Inquilinato. Assim, proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade.

No legislativo, o texto do anteprojeto da reforma do Código Civil prevê que a locação por curta temporada (chamada de hospedagem atípica) só deve acontecer quando há previsão na convenção do condomínio. Já o PL 2474/19, em tramitação no Senado, pretende proibir a locação por curta temporada, a menos que o modelo seja expressamente autorizado na convenção. Em entrevista ao Valor Econômico, o colunista do Imobi, Jaques Bushatsky, critica essa proposta. “[…} É intangível. Temos 30 mil condomínios apenas na cidade de São Paulo e parte significativa deles, quando foram construídos, não previam Airbnb”, afirma.

Vendas e Locação

Cenário desafiador. Os custos de produção são apontados como o maior desafio para o mercado imobiliário, de acordo com um estudo produzido pela Brain Inteligência Estratégica, em parceria com o GRI Club. Gastos com mão de obra, materiais de construção, depreciação e outras despesas indiretas são os principais componentes desse item. Outro obstáculo significativo indicado pelo levantamento é a burocracia nos processos de aprovação em órgãos reguladores, que podem atrasar os projetos em anos. Apesar disso, a expectativa para os próximos 12 meses é de estabilidade, com 53% dos líderes do setor prevendo um desempenho positivo para a área. 

Governo federal deve reajustar faixas do MCMV. Atualmente, as famílias com renda bruta mensal de até R$ 2.640 se encaixam na Faixa 1 do programa. A proposta é aumentar este limite para R$ 2.850. A Faixa 2, com teto atual de R$ 4.400, deve passar para R$ 4.700. O governo não prevê mudanças para a Faixa 3, que atualmente tem valor máximo de renda de R$ 8.000. A correção é acima do aumento do salário mínimo.

Os mais jovens também querem casa. Um levantamento realizado pela MRV revela que jovens de 18 a 30 anos representam 57% dos contratos do programa MCMV. No total de vendas, incluindo imóveis fora do programa, essa faixa etária corresponde a 47% da clientela. Embora esses jovens estejam em início de carreira e com salários menores, o desejo de adquirir a casa própria permanece forte. 

Cálculos sobre a reforma tributária. Entidades do setor imobiliário também divergem quanto ao impacto da reforma na área, embora concordem que deve haver aumento de preços. Para o Secovi, esse aumento seria de 2% a 5%, enquanto para a CBIC esse valor pode ser de até 12%. Em entrevista ao Estadão, o presidente do Secovi-SP, Ely Wertheim, questionou a ausência de dados que comprovem as teorias do governo sobre a neutralidade da proposta.

O podcast Modo Avião desta semana destaca a importância de compreender o histórico da economia brasileira para traçar cenários futuros. A entrevistada é a sócia-diretora da Gibraltar Consulting, Zeina Abdel Latif. A economista ainda aborda a urgência das políticas públicas para aumentar a resiliência das cidades e das empresas, frente às mudanças climáticas. Ouça agora!

Segurança nos contratos de locação. Especializada nas soluções financeiras para locação, a CredAluga está lançando uma nova tecnologia de validação de identidade para aumentar a segurança na assinatura de contratos de aluguel. A partir deste mês, a empresa adota o PIX por CPF. O método adiciona uma camada extra de verificação, dificultando fraudes e beneficiando imobiliárias, proprietários e inquilinos. O co-fundador da empresa, Daniel Santos, destaca que essa medida é fundamental em um mercado cada vez mais digitalizado.

No cenário atual de escassez de imóveis, o relacionamento é fundamental para a manutenção e angariação de propriedades. É o que defendem a consultora e sócia da CUPOLA, Denise Vieira, e o consultor da empresa, Dioner Segala. Segundo os especialistas, o desenvolvimento de competências sociais para a criação de vínculos fortes com os clientes deve ser parte da cultura organizacional das imobiliárias. 

Corretores devem desenvolver Inteligência Emocional. Estudo da TalentSmartEQ destaca que vendedores com alto nível de Inteligência Emocional vendem mais do que o dobro daqueles com nível médio e fraco. O CEO do IBREP, Diogo Martins, salienta que os corretores devem ir além dos conhecimentos básicos do imobiliário, aprendendo sobre outros conceitos que contribuem para o sucesso das negociações. Para ele, compreender e gerenciar suas próprias emoções e a dos clientes, saber negociar com assertividade e construir relacionamentos integram essa área tão fundamental nas vendas.

A Secretaria de Vendas da Casa Mineira é um dos grandes cases do mercado imobiliário. A metodologia é capaz de dobrar as taxas de conversão e reengajamento de leads, destaca o consultor imobiliário Cristiano Fonseca, que participou da implantação do projeto. Ele alerta, entretanto, que o controle sobre todo o funil é fundamental para o sucesso da estratégia.

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Construção e Incorporação

Industrialização da construção. Segundo Pesquisa da FGV Ibre, apenas 24% das empresas utilizam sistemas industrializados em mais de 75% de suas obras. A maioria das consultadas (58,4%) afirmou que os sistemas são utilizados em, no máximo, 50% das obras. Os métodos mais empregados são os kits elétricos (82,1%), seguidos pelas estruturas pré-fabricadas de concreto (70,5%), pelo drywall (64,4%), pelas estruturas em aço (60,2%) e pelos kits hidráulicos (53,5%). A falta de mão de obra especializada e a carga tributária elevada são os principais entraves para a adoção desses métodos.  

Luxo eleva preços dos lançamentos. O novo Índice de Lançamentos Imobiliários (ILI), do DataZAP, revela que o preço do metro quadrado dos lançamentos imobiliários subiu 1,78% no segundo trimestre, atingindo R$ 10,8 mil. Florianópolis lidera com R$ 18,37 mil, impulsionada pelo segmento de luxo e investimentos em infraestrutura, superando em 70% a média nacional. A valorização trimestral na cidade foi de 10,54%, enquanto o Rio de Janeiro registrou a maior alta trimestral, com 12,57%. No último ano, os preços dos lançamentos subiram 4,83%, com Florianópolis destacando-se, com um aumento de 42,48%.

O podcast Vem Pra Mesa desta semana recebe o diretor de parcerias da Trisul, Eduardo Natividade. Ele revela como estruturou o canal de parcerias da incorporadora, que representa 40% do share de vendas.

Pedido de falência da Gafisa. O requerimento de falência da empresa foi publicado na seção Movimento Falimentar, do Valor Econômico. Entretanto, a empresa respondeu à B3 que não foi citada na solicitação de recuperação judicial formulada por credores da companhia, em ação por danos morais e materiais a respeito de um apartamento adquirido em Sergipe. A Gafisa ressalta que tem confiança nas suas teses e no desfecho favorável do processo.

Urbe.Me quer atrair gestoras. A plataforma de financiamento coletivo para projetos de incorporação pretende se concentrar nos investidores institucionais. A fintech já captou R$ 175 milhões, usados para construir 125 empreendimentos, e aceita investimentos a partir de R$ 1 mil.

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Mundo

Incertezas no mercado norte-americano. O temor de uma recessão nos Estados Unidos abalou os mercados financeiros globais na semana passada. Em junho, as vendas de novas moradias caíram para o nível mais baixo em sete meses, devido ao alto custo das hipotecas e dos imóveis. A queda foi de 0,6%. Os gastos com construção no país caíram 0,3% de maio para junho, com a diminuição de investimentos nos setores público e privado.

China rejeita ideia do FMI para conter crise imobiliária. Conforme informações da Bloomberg, o FMI propôs a utilização de recursos do governo central para finalizar e entregar imóveis já vendidos ou ainda compensar os compradores. A medida custaria cerca de R$ 5,75 trilhões (5,5% do PIB) ao longo de quatro anos. O governo chinês justificou a recusa citando os riscos de incentivo a futuros resgates. De janeiro a junho deste ano, investimentos internacionais em propriedades comerciais da China caíram 13% em relação ao ano anterior.

‘Riviera de Atenas’. O projeto Ellinikon, que visa revitalizar a costa e criar um polo turístico na “Riviera de Atenas”, promete transformar essa região da Grécia com investimentos de até € 9 bilhões. A incorporadora calcula que o Ellinikon vai somar 2,5% ao PIB do país e gerar até 80 mil empregos, além de atrair mais de 1 milhão de visitantes ao ano. A área, que inclui o arranha-céu Riviera Tower e o maior parque costeiro do mundo, está sendo desenvolvida pela Lamda Development. Apesar do otimismo, há preocupações sobre o impacto no tráfego e na infraestrutura local.

Estamos de olho

Estrangeiros possuem 3,33 milhões de hectares no Brasil. Estudo que compila dados da base independente Land Matrix, financiada pela Comissão Europeia, mostra que esse valor é 15% maior do que o registrado no INCRA. Essa discrepância sinaliza que estrangeiros ocuparam propriedades nacionais sem autorização formal do governo. A LCA Consultoria Econômica vai utilizar o levantamento para embasar a disputa de R$ 15 bi travada entre a Paper Excellence e a J&F, dos irmãos Batista, pela Eldorado Celulose.

7 entre 10 cidades ignoram enchentes e deslizamentos em seus planos diretores,segundo estudo da Associação de Pesquisa Iyaleta com dados do IBGE. Medidas preventivas contra deslizamentos são adotadas em apenas 13,11% dos municípios. Em artigo, o doutor em economia pela USP, Rodger Campos, afirma que o custo do alagamento para proprietários de imóveis é de aproximadamente R$ 8.500. Além disso, há a desvalorização das propriedades nas regiões afetadas.

Imóveis como herança. A 3ª Turma do STJ decidiu, por unanimidade, que os herdeiros de imóvel com dívida perante o condomínio não podem ser diretamente responsabilizados por esse débito antes da conclusão da partilha dos bens. Já em artigo para o Estadão, a advogada especialista em Direito Imobiliário, Samira de Mendonça Tanus Madeira, esclarece que a única situação em que é obrigatória a participação dos filhos na venda de um bem é quando um pai vende um imóvel para um filho. Nesses casos, é necessário que os outros descendentes e o cônjuge do vendedor concordem com a venda por escrito. No entanto, se a venda for realizada para terceiros, a concordância dos filhos não é exigida.

Agenda

É amanhã! Nesta quarta-feira (07/08), acontece o CUPOLA Conference Aluguel! Restam poucas vagas para a experiência que irá transformar as operações de locação imobiliária. Será um dia repleto de palestras, cases, networking e uma feira de negócios exclusiva. O evento vai ser realizado nos formatos on-line e presencial, em Curitiba. O CUPOLA Conference Aluguel conta com o patrocínio de CredAluga, PortoBank, Realmate, LoftMaisNegócio, CashGo, Grazon, FC AnaliseDigital, Lais, QuintoCred, Chaves na Mão, Kenlo e Celer, além do apoio de EticaImobi e Seu Fiador.

Liderança Imobiliária! Ofertado pela CUPOLA, esse programa inédito com duração de 5 meses é direcionado ao desenvolvimento de líderes em imobiliárias e incorporadoras. Serão três encontros presenciais em Curitiba, nos dias 18, 19 e 20 de setembro, além de conteúdos on-line quinzenais. Também haverá uma mentoria individual exclusiva. Inscreva-se no site!

3ª edição do SOMA. O maior evento do país dedicado à presença e ao impacto das mulheres no mercado imobiliário acontece nos dias 14 e 15 de agosto, em São Paulo, no MASP. Promovido pelo Instituto Mulheres do Imobiliário (IMI), o evento conta com mais de 60 palestrantes confirmados. Saiba mais!

11ª edição do Conecta Imobi. O evento organizado pelo Grupo OLX completa dez anos. A edição de 2024 ano vai ser realizada nos dias 11 e 12 de setembro, em São Paulo. Assinantes do Imobi Report têm 8% de desconto nas categorias de ingresso Imobi ou VIP. Garanta seu ingresso com o cupom exclusivo, clicando no link!