A reinvenção da Coelho da Fonseca para acelerar negócios de incorporação

O primeiro lote de ingressos para o CUPOLA Summit 2026 termina no dia 26/11, às 23:59! Não perca a chance de comprar seu passaporte pelo melhor valor. A 5ª edição do encontro que transforma o mercado imobiliário acontece nos dias 20, 21 e 22 de maio em Curitiba (PR). (CUPOLA Summit)

A imobiliária Coelho da Fonseca, uma das mais tradicionais de São Paulo, anunciou a criação de uma nova divisão de negócios focada exclusivamente na estruturação e venda de terrenos em bairros nobres da capital. A iniciativa já nasce com um portfólio robusto: R$ 2,6 bilhões em áreas que somam 104,8 mil metros quadrados, com um potencial para gerar R$ 6,5 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV). A operação, fruto de uma parceria com a empresa Orix, visa destravar o mercado de luxo ao agilizar a oferta de terrenos para grandes incorporadoras. (Estadão)

O movimento responde a uma das maiores dores do setor: a escassez e o alto custo de terrenos em localizações premium. Incorporadoras enfrentam processos longos e onerosos para adquirir e unificar lotes, seja comprando múltiplas casas ou unidades de edifícios antigos, o que eleva o custo de capital e, consequentemente, o preço final dos imóveis. A nova divisão da Coelho da Fonseca atuará como uma facilitadora estratégica, oferecendo os terrenos em modelos de permuta por participação nos lucros ou por meio da venda direta, otimizando o ciclo de desenvolvimento dos projetos.

Embora o foco principal da “caça aos terrenos” seja o segmento de alto padrão e luxo nos bairros mais valorizados, a empresa não descarta oportunidades em outros perfis de empreendimentos, refletindo uma abordagem pragmática para capitalizar sobre a demanda diversificada da cidade. 

Já a JBA Imóveis, de Curitiba (PR), acaba de inaugurar uma unidade no bairro Batel, um dos mais tradicionais da capital paranaense. A nova loja marca uma virada estratégica na história da empresa: além de reforçar sua presença no mercado de alto padrão, a imobiliária curitibana passa a atuar de forma estruturada no segmento de lançamentos imobiliários, um dos mais aquecidos da cidade.

O novo espaço foi pensado não apenas como ponto de atendimento, mas também como um hub de negócios e relacionamento com o mercado imobiliário, preparado para receber eventos, lançamentos e encontros com construtoras e investidores. A unidade contará com duas equipes especializadas: uma voltada à venda de lançamentos e imóveis de luxo, e outra dedicada à revenda de imóveis prontos em bairros nobres, como Batel, Ecoville e Bigorrilho.

Entre as incorporadoras com as quais a JBA já mantém relacionamento estão Porto Camargo, Grupo Plaenge, ATR, Equilíbrio, Estilo, Hype e Embraed, nomes de peso no setor que refletem o fortalecimento da marca junto aos grandes players do mercado imobiliário curitibano.

E o CUPOLA Vision, comunidade para imobiliárias e corretores que atuam com investidores, preparou um estudo técnico e comercial de um projeto real, com o mesmo processo usado para definir quais empreendimentos entram na vitrine de oportunidades da comunidade. O material técnico e detalhado contém tudo o que profissionais ou empresas do setor precisam entender antes de apresentar o lançamento à um investidor. Acesse o dossiê e saiba mais sobre o CUPOLA Vision! (CUPOLA Vision)

Vendas e Locação

Contornando as objeções do crédito imobiliário. No podcast Modo Avião desta semana, o correspondente bancário Murilo Arjona defende que o domínio sobre o crédito imobiliário tornou-se um diferencial competitivo crucial para os corretores. A complexidade das regras de financiamento transforma o profissional que entende do assunto em um consultor indispensável, capaz de destravar vendas e evitar a frustração de clientes com crédito reprovado. O conhecimento prático sobre temas como o enquadramento no Minha Casa Minha Vida e o momento correto de solicitar a documentação do cliente se torna a chave para contornar objeções financeiras e garantir a transação. (Imobi Report)

Contratação irregular de estagiários aumenta risco jurídico e financeiro das imobiliárias. Muitas empresas não seguem as diretrizes da Lei 11.788, que rege o estágio, deixando de formalizar o termo de compromisso ou de vincular o estudante a um curso autorizado. A consequência direta é a possibilidade de o estágio ser considerado nulo, resultando no reconhecimento de vínculo empregatício retroativo, com a cobrança de todos os encargos trabalhistas e multas elevadas. Segundo o Instituto Brasileiro de Educação Profissional (IBREP), é fundamental que as empresas cumpram as regras, diferenciando o estágio obrigatório (sem necessidade de bolsa) do não obrigatório (que exige remuneração), para evitar a criação de passivos trabalhistas significativos. (Imobi Report)

Auxiliadora Predial acelera sua expansão no Paraná. O grupo imobiliário gaúcho inaugurou três novas unidades em Curitiba apenas no mês de outubro. A empresa projeta fechar o ano com 12 franquias na capital paranaense e tem 100 vagas abertas para corretores, oferecendo comissões que podem chegar a 50% do valor total, acima da média do mercado local. A meta do grupo é atingir R$ 50 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV) em Curitiba até o final do ano, consolidando sua estratégia de liderança na região Sul do país. A expansão é descrita como parte de um plano robusto, focado na eficiência operacional e no protagonismo do corretor para potencializar resultados. (Imobi Report)

Os pilares de transformação da Lopes ES. Após registrar uma queda histórica na participação do mercado de usados em seus resultados, que recuou de uma média de 25% para apenas 8% em 2023, a Lopes Espírito Santo iniciou um processo de reestruturação em 2024. A empresa identificou que a segmentação entre as equipes de mercado primário (lançamentos) e secundário (usados) causava perda de oportunidades, já que clientes interessados em lançamentos acabavam migrando para imóveis de segunda mão sem que a equipe responsável fosse acionada. A solução foi unificar as operações, revisar fluxos de atendimento e integrar o CRM para aproveitar melhor a base de clientes e evitar a “perda de dinheiro na mesa”. (Imobi Report)

Imobiliário mantém fôlego para 2026. Em artigo para o Imobi Report, o diretor superintendente da APSA e vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, acredita que mesmo em um cenário de juros altos e incertezas econômicas, o mercado imobiliário brasileiro segue demonstrando resiliência. Ele defende que sustentado por uma demanda consistente, pela inovação nos produtos e por políticas de crédito mais inclusivas, o setor mantém desempenho acima das expectativas e já se prepara para uma nova fase de expansão. O especialista prevê que a combinação de ajustes regulatórios, maior confiança do consumidor e evolução dos modelos de moradia indica que 2026 pode marcar o início de um novo ciclo de crescimento. (Imobi Report)

Raio-X do mercado imobiliário. Em novo artigo, a sócia e gerente de performance da CUPOLA, Camila Gasparini, diz que a estagnação de resultados e o aumento de custos com campanhas que não geram leads qualificados são sintomas de que a estratégia de marketing de uma imobiliária pode estar falhando. Antes de aumentar o investimento em mídia paga ou redes sociais, é essencial realizar um diagnóstico para identificar os gargalos da operação, que podem estar no posicionamento da marca, na experiência do usuário do site ou na falta de integração entre as áreas de marketing e vendas. Sem essa análise prévia, qualquer ação de marketing se torna uma aposta arriscada, resultando no desperdício de verba e energia e comprometendo o crescimento sustentável do negócio. (Blog da CUPOLA)

Entenda os novos impostos da Reforma Tributária. A Reforma Tributária impactará diretamente as operações financeiras das imobiliárias ao substituir impostos como PIS, Cofins e ISS por um sistema de valor agregado, composto pela CBS (federal) e pelo IBS (estadual e municipal). Essa mudança exige que as empresas do setor aprimorem suas estratégias de controle e planejamento fiscal para gerenciar a nova lógica de créditos tributários e manter a rentabilidade, especialmente em um mercado com margens apertadas. A transição, que ocorrerá de 2026 a 2033, representa uma transformação de modelo que demandará preparação e adaptação para evitar prejuízos. O sócio e diretor de atendimento de consultoria da CUPOLA, abordou o assunto em novo artigo. (Blog da CUPOLA)

Ter renda de classe média alta não protege negros do racismo. Um caso no mercado imobiliário de São Sebastião, no litoral paulista, ilustra como a discriminação racial pode afetar até mesmo  a análise de capacidade financeira. Uma professora com mestrado e doutorado, cuja renda familiar era cinco vezes superior ao valor do aluguel, teve seu cadastro negado por um corretor de forma hostil e sem justificativa plausível. O profissional teria afirmado que a aprovação não se dava pela renda, mas “pelas pessoas”. (Folha de S. Paulo)

Vendas de apartamento caem e estoques aumentam no 3º tri. O mercado imobiliário nacional registrou um descompasso entre oferta e demanda no terceiro trimestre, resultando em aumento dos estoques. Foram lançadas 108,8 mil unidades residenciais, uma alta de 1,6% em relação ao mesmo período de 2024, enquanto as vendas recuaram 6,5%, totalizando 101,3 mil unidades. Com isso, o estoque de apartamentos subiu 3,3% na comparação anual, alcançando 312,5 mil imóveis disponíveis. Apesar da desaceleração trimestral, o acumulado do ano ainda apresenta crescimento, com as vendas subindo 5% e o valor financeiro das transações crescendo 13,2%, para R$ 188,7 bilhões. (Exame)

💎 Quitinete de R$ 1 milhão reflete valorização em bairros nobres (Exame)

🤖 67% da Geração Z usa IA para decidir compras, aponta pesquisa (Valor Investe)

🏠 Brasil tem 700 mil corretores de imóveis ativos, diz COFECI (JC)

📱 Uso de influenciadores e IA cresce para vender imóveis (O Globo)

Construção e Incorporação

Investimento em Airbnb perde o brilho São Paulo. O mercado imobiliário de São Paulo vive uma fase de ajustes regulatórios com impactos diretos em dois segmentos distintos: os apartamentos para locação de curta temporada e a habitação social. Os lançamentos de unidades não residenciais (NRs), populares para plataformas como o Airbnb, caíram drasticamente de mais de 3 mil em 2021 para 540 até outubro deste ano. A principal causa é a mudança no Plano Diretor, que eliminou incentivos construtivos e passou a exigir o pagamento de outorga onerosa. Paralelamente, no setor de habitação social, incorporadoras suspenderam vendas de imóveis enquadrados como HIS e HMP devido à insegurança jurídica gerada por novos tetos de preços (R$ 266 mil para HIS-1, por exemplo), implementados pela Prefeitura para combater fraudes no programa. As empresas aguardam clareza sobre a retroatividade das novas regras para retomar as negociações. (Estadão, Metro Quadrado)

Setor imobiliário cresce  7,5% no mercado de capitais. O crescimento foi de 7,5% em apenas um mês, saltando de R$ 649 bilhões em dezembro de 2024 para R$ 697 bilhões em janeiro de 2025. Os dados, divulgados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), englobam instrumentos como Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), indicando um início de ano aquecido para a captação de recursos no setor por meio de veículos de investimento. E no terceiro trimestre, o mercado imobiliário brasileiro registrou um aumento de 1,6% nos lançamentos de imóveis em comparação com o mesmo período de 2024. Em contrapartida, as vendas apresentaram uma queda de 6,5%, sinalizando uma desaceleração na absorção da nova oferta pelo mercado.(Valor Econômico, UOL)

Qual é o melhor sistema de financiamento para investir em imóveis? O mercado oferece dois principais sistemas de financiamento imobiliário com características distintas: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). O SFH, que utiliza recursos da poupança (SBPE), é mais regulado, com juros limitados a 12% ao ano e um teto para o valor do imóvel, recentemente ampliado para R$ 2,25 milhões, sendo ideal para a compra da casa própria. Já o SFI, financiado pelo mercado de capitais, oferece maior liberdade, sem limites de valor ou número de operações, sendo a opção preferida para investidores que buscam diversificar seu portfólio com imóveis comerciais ou de alto padrão, ainda que com custos financeiros potencialmente maiores. (E-Investidor)

Fundo de investimento para MCMV. Em meio a um cenário de retração do crédito bancário e funding limitado via poupança e FGTS, o mercado imobiliário busca no mercado de capitais soluções para financiar a produção, especialmente no segmento de habitação popular. A estruturação de um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) pela incorporadora Lumy para financiar projetos do MCMV é um exemplo dessa inovação. O modelo representa uma alternativa estratégica para romper a dependência histórica de bancos públicos e privados, permitindo que incorporadoras acessem recursos de investidores para viabilizar empreendimentos de menor margem, que foram particularmente afetados pelo aumento do custo do capital e pelas exigências regulatórias sobre as instituições financeiras. (Estadão Imóveis)

🏘️ Condomínios-bairro se consolidam como tendência em São Paulo (O Globo)

⚙️ Automação residencial chega aos imóveis do Minha Casa, Minha Vida (Terra)

🏗️ Governo aposta em medidas para reaquecer construção civil em 2026 (Exame)

🏖️ Mercado de luxo dobra participação nos lançamentos do Rio (O Globo)

Techs

Plataforma lista valor real de venda dos imóveis em SP e BH. Para resolver a dificuldade de precificação de imóveis no Brasil, a proptech Casa Onze lançou a plataforma gratuita Mercado Transparente. A ferramenta organiza e disponibiliza dados públicos de transações imobiliárias, começando com um banco de 2,6 milhões de registros de São Paulo dos últimos 19 anos e, mais recentemente, 500 mil transações de Belo Horizonte dos últimos 18 anos. Ao pesquisar um endereço, usuários podem ver o histórico de vendas de unidades específicas, incluindo preço real da transação, metragem e matrícula, o que traz mais realismo para vendedores e segurança para compradores, ajudando a combater a prática de anunciar imóveis com valores inflados e melhorar a liquidez do setor. A Casa Onze é o mais novo empreendimento de Admar Cruz, executivo que já liderou operações da Casa Mineira e do QuintoAndar (Imobi Report)

Tokenização no MCMV. A tokenização de ativos imobiliários chega ao segmento de habitação popular com uma captação de R$ 13 milhões lançada pela fintech Versi via Mercado Bitcoin. Os recursos serão destinados a financiar empreendimentos do programa Minha Casa, Minha Vida. A operação utiliza a tecnologia blockchain para fracionar o investimento em “recibos digitais”, permitindo que investidores apliquem em projetos com um tíquete menor do que seria necessário em instrumentos tradicionais como os CRIs. A iniciativa surge em um momento de recorde no financiamento do MCMV, que conta com um orçamento de R$ 136 bilhões via FGTS, e representa uma alternativa de captação para as empresas do setor. (E-Investidor)

Mundo

Congelamento de aluguéis pode dificultar o acesso às moradias. O aumento dos preços dos aluguéis em cidades globais, como Nova York, onde o valor mediano para um apartamento de um quarto ultrapassa US$ 4,4 mil mensais, tem levado a propostas de congelamento de preços. No entanto, um estudo do GRI Institute alerta que tal medida pode piorar o acesso à moradia. A intervenção desincentiva investimentos na construção e manutenção de imóveis para locação, o que reduz a oferta e, a longo prazo, pressiona ainda mais os preços. No Brasil, o índice FipeZap registrou alta superior a 10% nos aluguéis nos últimos 12 meses até outubro de 2025, mais que o dobro da inflação de 4,68% (IPCA) no mesmo período, refletindo um desequilíbrio semelhante entre oferta e demanda. (Exame)

Os EUA estão vendendo mais imóveis usados. As vendas de moradias usadas nos Estados Unidos subiram 1,2% em outubro, atingindo uma taxa anual de 4,10 milhões de unidades, superando as expectativas dos economistas. Na comparação anual, o avanço foi de 1,7%. O resultado foi atribuído a uma queda momentânea nos juros, que atraiu compradores. Apesar do aumento, o estoque de imóveis, embora 10,9% maior que no ano anterior, com 1,52 milhão de unidades, permanece abaixo dos níveis pré-pandemia. O preço médio das casas existentes avançou 2,1% em um ano, para US$ 415,2 mil, e a idade média do comprador de primeira viagem atingiu 40 anos, evidenciando os desafios de acesso à moradia. (InfoMoney)

O impacto das mortes solitárias no imobiliário japonês. O problema social crescente enfrentado pelo Japão é conhecido como “kodokushi” ( mortes solitárias). No primeiro semestre de 2025, foram registrados 40,9 mil casos, um aumento de 3,6 mil em relação ao mesmo período do ano anterior. Imóveis onde ocorrem essas mortes, especialmente quando os corpos demoram a ser encontrados, adquirem um estigma e se tornam difíceis de vender ou alugar, sendo frequentemente chamados de “assombrados”. Isso cria um desafio para corretores e proprietários, ao mesmo tempo que gera uma oportunidade para compradores que buscam preços significativamente mais baixos e não se importam com o histórico da propriedade. (Terra)

Mercado imobiliário da Árabia se abre para estrangeiros. A Arábia Saudita aprovou uma nova lei que permitirá a propriedade de imóveis por estrangeiros não muçulmanos a partir de janeiro, como parte da estratégia “Visão 2030” para diversificar a economia para além do petróleo. A medida visa atrair investidores estrangeiros, especialmente da Ásia, e replicar o boom imobiliário visto em Dubai. Com preços por metro quadrado em Riad variando de US$ 1 mil a US$ 2 mil, consideravelmente mais baixos que os US$ 5 mil de Dubai, o país se posiciona como um novo mercado promissor e acessível na região do Golfo, com projetos de luxo como a Ilha Laheq já em desenvolvimento para capitalizar a nova demanda. (Valor Econômico)

Estamos de olho

O financiamento de imóveis para a classe média. Novas regras para o crédito imobiliário, em vigor desde outubro, ampliaram o teto para uso do FGTS na compra de imóveis para até R$ 2,25 milhões, visando atender melhor a classe média. A medida faz parte de um novo modelo que libera gradualmente os depósitos compulsórios da poupança retidos no Banco Central, com potencial para injetar R$ 111 bilhões no mercado já no primeiro ano, sendo R$ 36,9 bilhões de forma imediata. A expectativa é que a Caixa Econômica Federal financie 80 mil unidades a mais para a classe média até 2026. A liberação dos recursos, no entanto, está condicionada à comprovação de concessão de financiamentos equivalentes pelos bancos. (E-Investidor, Folha, Bem Paraná)

O que a explosão de um imóvel pode ensinar ao imobiliário? Uma explosão causada por armazenamento irregular de fogos de artifício no bairro do Tatuapé, em São Paulo, deixou uma pessoa morta e causou danos significativos em dezenas de imóveis, com prejuízos estimados em até R$ 150 mil por vizinho. Doze imóveis foram totalmente interditados e outros onze parcialmente. A tragédia levantou o debate sobre a responsabilidade civil do proprietário e do ocupante do imóvel pelo uso inadequado da propriedade, além de expor a baixa adesão ao seguro residencial no Brasil. Vizinhos e comerciantes afetados podem buscar reparação judicial por danos materiais e morais. (VEJA, G1)

Resistência à verticalização em São Paulo. Moradores dos bairros Campo Belo e Brooklin Novo, na zona sul de São Paulo, estão se mobilizando para reverter uma mudança na Lei de Zoneamento que classificou 17 quadras da região como “eixo de verticalização”, incentivando a construção de prédios altos. Um edifício de 32 andares, um dos mais altos previstos para o distrito, gerou surpresa e preocupação entre os vizinhos, que argumentam que a infraestrutura local, com vias estreitas, não suportaria o adensamento. Com um abaixo-assinado de 2 mil apoiadores, o grupo pretende acionar o Ministério Público para barrar as novas construções, que, por outro lado, tendem a valorizar os terrenos da região. (Estadão)

💸 Fisco de SP pode tributar permuta de imóveis com ITCMD (Folha)

🤝 Loft promove encontro entre mercado e governo de SP (Folha)

Agenda

100 Mais Influentes do Mercado Imobiliário. O ranking que reconhece os profissionais que mais se destacaram em cinco categorias: Vendas, Aluguel, Incorporação, Inovação e Representantes do Setor. O resultado com os 100 profissionais de 2025 será divulgado em uma transmissão ao vivo no dia 11 de dezembro, às 10h. (100 Mais Influentes)