IVAR: como as imobiliárias enxergam o novo índice de reajuste do aluguel?

Desde que a Fundação Getulio Vargas sacudiu o mercado de locação ao lançar o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), o assunto repercutiu com força na grande mídia e nas redes, com explicações sobre o funcionamento, a metodologia e as comparações entre o novo índice de reajuste de aluguel e os antecessores. Mas poucos deram maior atenção à opinião das imobiliárias, fiéis da balança para determinar se o índice será aceito ou não pelo mercado.

O Imobi Report manteve contato com diversas pequenas e médias imobiliárias que atuam com locação em diferentes Estados do Brasil e colheu uma série de percepções, emitidas em âmbito privado. O sentimento inicial foi de desconfiança sobre a capacidade de o índice refletir o que ocorre no mercado nacional. Poucas se sentem seguras em inserir o índice da FGV em seus novos contratos de locação.

Com esse precioso feedback em mãos, procuramos o economista do Ibre/FGV Paulo Picchetti, responsável pela metodologia do IVAR, para explicar os principais tópicos elencados pelas imobiliárias.

Quatro cidades não é muito pouco?

O volume de contratos de locação monitorados pelo Ibre/FGV para produzir o IVAR é inquestionável (cerca de 10 mil). Porém, todas essas unidades estão localizadas em apenas quatro capitais (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre), o que, na opinião de muitos imobiliaristas, limita a abrangência do índice num mercado tão pulverizado e com gritantes variações regionais.

“Acredito que a realidade das 4 cidades-base da pesquisa seja diferente de muitas cidades no Brasil”, comenta o diretor de locações de uma imobiliária de Joinville (SC). Outro imobiliarista, de Taubaté (SP), opina que se um dos pilares forem consultas junto às imobiliárias e administradoras, a pesquisa nacional teria que ser de grande abrangência para se ter uma base maior. “Acho que o desafio estará aí…colher as informações”, afirma.

O que diz Paulo Picchetti, da FGV:

“O IVAR reflete os preços em termos de tendências gerais. O gráfico da série histórica, comparando as capitais, mostra que de fato há diferenças regionais mês a mês, mas, por outro lado, há uma tendência parecida entre elas, dentro de um ambiente econômico e macroeconômico. 

As diferenças regionais aparecem com a variação das condições de oferta e procura, mas qualitativamente, em termos de tendência, essas 4 capitais contam uma história que reflete a variação do aluguel melhor que qualquer outro índice, mesmo para o restante do país”. 

E essa abrangência geográfica pode aumentar?

A FGV deixou claro que está aberta a firmar parcerias com mais imobiliárias para ampliar a cobertura do IVAR. 

O que diz Paulo Picchetti, da FGV:

“Sabemos que o mercado imobiliário é pulverizado. Se tivermos mais imobiliárias parceiras, que forneçam periodicamente informações dessa natureza, dispostas a compartilhar, podemos negociar a inclusão dessas informações do índice em novas capitais. E até em mercados grandes, como São Paulo, estamos abertos a proporcionar uma granularidade maior ao índice, que possibilite medições mais precisas por bairro, por tipo de imóvel.

 Nosso interesse é construir um indicador de boa qualidade e melhor transparência. Tudo o que vier a acrescentar é do nosso maior interesse, e do mercado também”. 

Por que o IVAR ficou negativo?

Assim que lançou o IVAR, a FGV/Ibre divulgou o valor do indicador para 2021. E o resultado foi surpreendente. O preço médio de aluguel teve redução de 0,61% no ano em relação a 2020. Um contraste violento na comparação com o IGP-M do ano (17,78%) e mesmo com o IPCA (10,06%) – índices que vinham sendo adotados pelo mercado nos últimos meses. Também ficou bem abaixo de outro indicador que mede especificamente o aluguel, o FipeZap, que em 2021 registrou aumento de 3,87% sobre o ano anterior

Mas será que o preço nominal do aluguel ficou menor que o de 2021, num ano com inflação de dois dígitos? Mesmo considerando que há diferenças regionais, houve certa incredulidade entre as imobiliárias sobre essa deflação do aluguel.

“Aqui em Florianópolis, por mais alto que tenha sido, o IGP-M acompanhou direito a alta dos valores de aluguel. Continuo mantendo o IGP-M, com um teto de 10% a.a. para não assustar”, disse um dono de imobiliária da capital catarinense.

“O valor negativo não reflete a realidade aqui da minha região. Em geral, todos os imóveis que desocuparam foram alugados novamente  por valores maiores”, citou outro gestor, de Canoas (RS).

“Não reflete o mercado e causa perdas em relação à inflação. Também vou continuar com o IGP-M”, emendou outro diretor de imobiliária, de Americana (SP).

O que diz Paulo Picchetti, da FGV:

“O sinal negativo do IVAR chama a atenção, mas pela magnitude inferior a 1% ele indica mais uma estabilidade. A massa salarial para aqueles que mantiveram o emprego está congelada e, do outro lado, o poder aquisitivo da população caiu pelo aumento de vários itens que não podem ser negociados, como alimentação, combustível e energia. 

E onde pode haver negociação é no aluguel. Por isso vemos que o espaço para aumento de aluguel seguir em 10%, como o índice oficial de inflação no acumulado do ano, é praticamente nulo.”

Como será a parceria com o QuintoAndar? 

No texto em que explica a metodologia do IVAR, a FGV afirmou que “o índice se tornou realidade com a contribuição de várias pessoas e organizações, particularmente pelo QuintoAndar, que colaborou com informações sobre o mercado e com o apoio de seus especialistas”.

Essa menção chegou a provocar algumas dúvidas no mercado de locação quanto à extensão dessa parceria. “Só a relação das imobiliárias [que forneceram informações para o estudo] já daria um pouco mais de transparência”, comentou um gestor de imobiliária de São Paulo (SP). 

O que diz Paulo Picchetti, da FGV:

“O QuintoAndar é um dos parceiros que fornecem dados de contratos de aluguel, junto com outras imobiliárias e outras administradoras de imóveis. Nós agradecemos nominalmente o QuintoAndar em nosso release de divulgação porque tivemos boas conversas com o pessoal de análise de dados deles. 

Não podemos informar as outras imobiliárias que nos fornecem os dados porque é parte do acordo de confidencialidade. Funciona assim com o IGP-M e também com o IBGE. Para chegar ao preço médio do tomate num determinado mês, por exemplo, o IBGE consulta varejistas que são parceiros, mas há um acordo de sigilo que impede a divulgação dos nomes.” 

Haverá um índice para o aluguel comercial?

O IVAR, como o nome diz, mede a variação do preço dos imóveis residenciais. Porém, a maior parte das imobiliárias que atuam com locação também tem unidades comerciais em suas carteiras. “Talvez o índice não reflita a variação dos imóveis comerciais. Vamos ver como o mercado reage à novidade”, comentou o dono de uma imobiliária do Rio de Janeiro. 

Afinal, a FGV terá um índice correspondente ao IVAR para a locação comercial?

O que diz Paulo Picchetti, da FGV:

“Por enquanto não. A FGV já teve um índice com componente de aluguel comercial, o IGMI-C [Índice Geral do Mercado Imobiliário], lançado em 2011, mas como sempre a dificuldade são as informações. A FGV tentou muitas bases diferentes, mas nunca se viabilizou de fato a obtenção de dados com a qualidade e a quantidade que pretendíamos e o índice foi descontinuado [em 2018]. Não vejo em curto prazo outra iniciativa por conta dessa experiência”.

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Serão dois dias intensos, com palestras, painéis e mesas redondas, reunindo mais de 80 nomes de gabarito do mercado imobiliário brasileiro, além de muito networking e ações focadas em troca de experiências. 

Mais de 50 palestrantes já foram confirmados. Confira a lista na página oficial e aproveite para garantir seu ingresso. 

Gostou deste texto? Ele foi adaptado de uma das edições do Imobi Aluguel, primeiro relatório de inteligência do país focado exclusivamente em locação, criado pelo Imobi Report. 

Em cada edição, o Imobi Aluguel traz um estudo sobre um assunto principal, entrevistas, notícias ligadas ao segmento e indicadores atualizados da locação. Clique aqui para receber o Imobi Aluguel gratuitamente por 7 dias e saber mais sobre o relatório, produzido pela equipe de jornalistas do Imobi Report, com o know-how da CUPOLA, principal consultoria para gestão de imobiliárias do Brasil.