Você está pronto para vender imóveis com construção modular?

Trazer mais tecnologia e inovação para o setor da construção civil não é uma demanda nova do mercado. Os modelos de construção modular, com tecnologia embarcada, também não são novidade, pelo contrário. Segundo levantamento da Research & Markets, a previsão é que o mercado global de construção modular deverá alcançar um valor de 157 bilhões de dólares até 2023. Aqui no Brasil, podemos observar startups e empresas crescendo em larga escala, e até incorporadoras tradicionais investindo no mercado de construção offsite.

“Ninguém está inventando a roda ao tratar sobre construção modular para o Brasil. Nós estamos acordando para processos já existentes e bem sucedidos no exterior e aplicando-os no nosso mercado”, analisa Rafael Severo, sócio-fundador da Form, incorporadora do Rio Grande do Sul que atua com steel frame.

Edvaldo Corrêa, gerente de novos negócios B2B da Tecverde, que atua com wood frame para empreendimentos em todo o Brasil, concorda. “Europa, Ásia, até mesmo América do Norte são regiões que já estão bem avançadas no uso de construção modular. O que podemos perceber é que onde tem muita demanda por imóveis e/ou falta de mão de obra qualificada, a industrialização surge como ótima solução”, afirma.

Mas, afinal de contas, o que é a construção modular?

A construção modular ou offsite é quando um empreendimento é construído não no canteiro de obras, mas em uma fábrica. Pense em um lego para adultos: o imóvel é construído e fabricado em um ambiente industrial e, quando pronto, é levado para ser montado no lote. 

“A construção offsite está baseada nas premissas industriais e o módulo sai praticamente pronto da fábrica. Para visualizar mais facilmente, tudo que não se mexe dentro do quarto quando você vira ele de cabeça para baixo, é possível montar dentro da fábrica”, conta Paulo Salvador, CEO da Modularis Offsite Building, empresa que trabalha com construções em steel frame.

Quais projetos podem ser feitos em construção modular?

Não é todo projeto que é facilmente levado para a indústria. Paulo explica que há tipologias específicas que funcionam melhor nessa metodologia construtiva. São três vetores que impactam os projetos offsite:

a) Escalabilidade

Por ter um processo industrial, a construção offsite tem uma premissa de que seja possível fazer muitas vezes o mesmo produto. “Um dos pré-requisitos para aplicação da construção offsite tridimensional é que sejam empreendimentos que apresentem uma alta possibilidade de repetibilidade. Ou seja, que seja possível trazer engenharia industrial, permitindo a fabricação e produção em um ambiente de fábrica repetidamente”, aponta Paulo.

b) Logística

Também é preciso que sejam produtos que consigam ser transportados. “É necessário que as dimensões estejam adaptadas à logística. É importante lembrar que a construção offsite não diz respeito apenas à competência de se fabricar em ambiente controlado. Esses módulos precisam ser transportados e podem, inclusive, ser transportados entre países”, conta.

c) Capacidade de integração na obra

O terceiro vetor que sustenta a construção modular é que o projeto tenha fácil integração na obra. Para isso, também é importante que, na fábrica, haja distinção clara entre áreas secas e áreas molhadas, de forma que a integração ao canteiro de obras seja facilitada. “Esse módulo será acoplado na fundação, no paisagismo e precisa ter fácil montagem”, afirma.

Assim, segundo o CEO, os empreendimentos que mais respondem a estes três requisitos são hotéis, student livings, residenciais compactos e casas para loteamento, por exemplo. “São produtos que, por conta da standartização, são facilmente repetidos, tem distinção clara de onde fica a sala, quarto, cozinha e banheiros e podem ser facilmente transportados”.

Por que a construção modular está tão aquecida?

O primeiro fator que faz a construção modular estar em alta é a busca por produtividade. “Muitos setores já avançaram em produtividade com uso de tecnologia, como a indústria metalmecânica, automotiva e até o agronegócio. E a construção civil foi ficando para trás. O mercado mudou, está exigindo um nível de inovação, tecnologia e de modelagem de negócios diferente e a industrialização é ótima para isso. Com o nosso déficit habitacional, temos um desafio muito grande no setor, que tem que se mobilizar e buscar alternativas”, aponta Edvaldo.

Com tecnologia embarcada, a construção modular resolve duas dores seculares da construção civil: o fato de não conseguir prever com exatidão os prazos de entrega e não ter capacidade de prever os orçamentos com tantos detalhes.

“Quando você planeja uma obra offsite, você calcula por partes: tantas placas, paredes etc. Tudo isso vem numerado, pronto, medido. Aquela quebra que se tem em uma compra tradicional, da areia que fica exposta ao tempo, do cimento que seca por causa do sol, você não tem, uma vez que toda a estrutura é construída em um ambiente controlado e depois só é montada”, detalha Rafael.

“Hoje, estamos percebendo essa evolução de custos de materiais de construção e mão de obra. No ambiente industrial, há um domínio muito maior de custos, evitando que você chegue na entrega das chaves com surpresas no orçamento. Além de conseguir calcular milimetricamente o uso de materiais, conseguimos negociar nossa matéria prima com nossos fornecedores de maneira estratégica”, afirma o Edvaldo.

Além disso, os módulos passam por um projeto de engenharia muito bem elaborado em BIM. A soma de um bom projeto com o ambiente fabril entrega um alto controle de qualidade. “O nível de tecnologia utilizado dentro desses prédios gera grande prevenção de patologias futuras. Como todo projeto é feito em BIM, mesmo depois de entregue, é possível identificar facilmente, por exemplo, onde passam canos e elétrica, prevendo uma intervenção suave no caso de reformas”, aponta Paulo.

Outro diferencial importantíssimo da construção modular é a velocidade na entrega. “Numa obra de alvenaria, o incorporador leva pelo menos dois anos. Conosco, menos da metade deste tempo. Ao longo destes dois anos, o recurso vai corroendo e poderia estar sendo investido em outra oportunidade de negócio”, analisa Edvaldo.

Vantagens da construção offsite para o consumidor final

O tempo de entrega mais rápido é um grande diferencial quando se trata do consumidor final. No caso de um cliente que tenha comprado um projeto em offsite para construir no seu lote, são meses a menos de aluguel, por exemplo.

Para o investidor no mercado imobiliário, é uma saída ainda melhor. “Aqui na empresa, temos um bom exemplo de como o offsite é positivo para os investidores. Temos um contrato de duas casas em steel frame para um investidor no litoral gaúcho que fechamos há pouco tempo. Com a velocidade da obra, esse investidor já vai estar com as casas prontas para a temporada de réveillon”, conta Rafael.

Com a alta do INCC, a construção modular também é positiva. “No Brasil, nós vivemos ciclos econômicos curtíssimos, muito afetados por política. Qualquer coisa que sopra em Brasília, muda os ventos da economia, taxa de juros etc. Comprar um imóvel olhando para um ciclo de 3 anos expõe o investidor a muito mais riscos. Reduzir esse tempo significa reduzir riscos para o investidor”, aponta Rafael.

Uma das grandes dúvidas que podem surgir, do ponto de vista do consumidor, é em relação ao conforto envolvido nestes imóveis – principalmente em um país com cultura de alvenaria. “As tecnologias construtivas na construção offsite já estão muito desenvolvidas. O conforto do cliente é, às vezes, muito superior em um apartamento modular do que em um apartamento de construção normal. Por exemplo, a manta de aço presente entre as paredes de um prédio de construção modular promove conforto acústico muito superior à alvenaria tradicional”, aponta Paulo.

“Há muita tecnologia embarcada, preocupação com conforto térmico, acústico, controle de umidade na construção modular. E a indústria está conversando com o consumidor final para trazer sua confiança”, aponta Rafael.

Para Edvaldo, antes da confiança do consumidor final, é preciso olhar para os agentes do mercado imobiliário. “Depois de todos esses anos de mercado, percebemos que há uma grande barreira cultural dentro do braço imobiliário. Fizemos uma pesquisa com o Senai, elencamos os itens decisivos para o processo de compra e a tecnologia construtiva não aparece na lista. A localização, o produto, a condição de financiamento são, sim, fatores que fazem o cliente decidir pelo negócio. Ao comercializar um empreendimento modular, vale fazer o exercício de pensar o contrário: o corretor não vende que aquela parede é de concreto. Vende um bom produto imobiliário”.