Vale a pena investir em imóveis, mesmo com a alta da Selic?

Depois de dois anos com a Selic em baixas históricas, a taxa já começou 2022 em alta e ainda sofreu seu oitavo aumento consecutivo neste início de fevereiro, subindo para 10,75%, na última quarta-feira (2). Vale lembrar que, quando a Selic está baixa, há duas consequências concomitantes para o mercado imobiliário: os investidores com dinheiro parado e perfil mais conservador tendem a passar a investir em imóveis. O outro fator é que a taxa baixa faz com que os juros dos financiamentos imobiliários fiquem mais acessíveis. Então, a grande dúvida para esse ano é: mesmo com a alta da Selic, ainda está valendo a pena investir em imóveis?

Para os bancos, a resposta é sim: tanto a Caixa Econômica quanto o Itaú sinalizaram, quando procurados pelo Imobi Report, que mesmo quem depende de financiamento imobiliário para comprar um imóvel ainda encontra condições favoráveis. Mas, e os demais agentes imobiliários, o que pensam sobre o assunto? Para entender melhor qual o impacto do aumento da Selic nas oportunidades de investimentos, consultamos alguns players que atuam no mercado e lidam diariamente com esse tipo de negócio.  

Para Thiago Brito, sócio e diretor comercial da BH Brokers, a alta da Selic não representa uma ameaça, considerando que o retorno dos imóveis como investimento é praticamente garantido para o comprador, desde que ele seja assessorado por bons profissionais. “É fato que alta da Selic vai aumentar a atratividade para outros tipos de investimentos, mas o investidor imobiliário sabe que, em médio prazo, os imóveis podem trazer boa rentabilidade e segurança. É claro que para fazer bons investimentos, você deve estudar e conhecer bem o mercado e suas variáveis ou contratar um bom corretor/imobiliária para te orientar sobre o tipo de imóvel de acordo com seu perfil de investimento da mesma forma que o mercado financeiro e outros”, afirma. 

Quando se fala em imóveis como investimentos, o principal atrativo é a rentabilidade com o aluguel. Neste caso, uma das melhores opções está no mercado de retomados, como aponta Igor Freire, CRO da Resale. Para ele, devido à solidez do mercado imobiliário, a compra de um imóvel pode fazer parte da carteira de diversificação de investimento de qualquer pessoa e é interessante até mesmo para aqueles que preferem outros tipos de investimento.

“O imóvel é um patrimônio consistente e permanente, com poucos riscos de perda e potencial de ganho diversificado. Investir em um imóvel é ter a possibilidade de lucro, não só ao alugar o imóvel, mas também com a revenda do mesmo. Durante a pandemia, observamos uma maior valorização da moradia por grande parte da população, com maior procura por casas e apartamentos maiores, por exemplo. E o mercado de imóveis retomados como investimento atende a todas as necessidades para quem quer alugar. A maior procura pelos imóveis retomados se dá pelo preço atrativo que eles possuem, chegando a até 70% abaixo do valor de mercado. Isso torna uma opção atrativa, mesmo no momento econômico, gerando um potencial de ganho a curto ou longo prazo”, analisa Igor. 

Uma das únicas preocupações para quem deseja investir em imóveis para alugar, pensando no curto prazo, talvez seja o IVAR, lançado recentemente pela FGV, já que o índice pode diminuir o valor do reajuste dos contratos de locação. Mesmo assim, há quem diga que isso pode ser até uma boa notícia para quem deseja esse tipo de rentabilidade, como é o caso de Luiz Carlos Kechichian, CEO do grupo Mirantte. “Todo mundo precisa ter onde morar, então ou você compra, ou você aluga. Esta é a lei do mercado, da oferta e demanda. A taxa Selic alta deixa a situação mais complicada para quem depende de financiamento imobiliário e, assim, parte dessas pessoas vai migrar para o aluguel. Então, mesmo que o IVAR seja baixo, a locação vai ter mais procura e, com isso, o valor do aluguel sobe”, explica.  

Luiz ainda dá mais uma dica preciosa para quem deseja investir em imóveis para locação. “Na minha opinião, o melhor é apostar em imóveis com valor de aluguel abaixo de R$ 2 mil. Vamos lembrar que o salário mínimo hoje está em R$ 1.200. E esse inquilino de imóveis mais populares tem um perfil que dificilmente deixa de pagar aluguel porque a única coisa que ele tem é a moradia. E mesmo se o imóvel vagar, há giro e é possível realugar no mesmo dia”, comenta. “Claro, importante também ser um imóvel com boa localização, porque as pessoas atualmente valorizam mais isso do que o tamanho, em região com segurança, e, de preferência com valor baixo de condomínio. Se o investidor tem quatro ou cinco imóveis assim, nunca vai ficar sem renda, pois é praticamente impossível que todos estejam vagos ao mesmo tempo”. 

Investidores diferentes investem em imóveis diferentes

Para quem trabalha no mercado imobiliário e atua nesse segmento, entretanto, é preciso diferenciar os tipos de investidores. De um lado, estão os investidores mais tradicionais, que optam pelo mercado imobiliário por sua solidez e baixo risco. De outro, estão os investidores com mais experiência e que profissionalizam seus investimentos, procurando diversificar suas carteiras com outros investimentos, além de imóveis. 

“Quem tem o DNA do tijolo não sai do mercado, porque prefere solidez em vez de liquidez. Se a gente voltar lá atrás, em 2011, a Selic era 14% e ainda tinha gente que investia em imóveis porque o movimento do mercado faz com que sempre haja bons negócios”, opina Luiz Carlos Kechichian, CEO do grupo Mirantte. 

Já para os investidores que diversificam suas carteiras, a abordagem deve ser um pouco diferente, como explica Leandro Wegher, co-fundador da Nós Investimentos. “Esse investidor mais qualificado, que vai comparar a Selic para saber se o investimento é interessante ou não, precisa ser atendido por um profissional que entenda a linguagem do investimento. Saber qual é a TIR (Taxa Interna de Retorno) que o empreendimento vai oferecer, qual é o ROI (Retorno Sobre Investimento), entre outras informações. Ao fazer essas contas, a Selic não vai mais ser um balizador. Não vamos ter problema de vender para esse investidor, porque a Selic só vai importar para ele daqui quatro ou cinco anos, porque é aí que ele vai querer vender o ativo dele”, comenta. 

Além disso, há outros formatos de investimento no mercado imobiliário que vão além da venda de um imóvel unitário. Leandro exemplifica um dos novos negócios da Nós, um outlet em Chapecó (SC). “Em vez de vender uma sala para cada investidor, o que estamos comercializando são cotas. Então, cada um deles recebe uma porcentagem do valor total de locação das salas. Isso significa que, se uma sala estiver vaga, todos os investidores perdem só um pouquinho, não é um investidor específico que fica no prejuízo”, detalha Leandro.

Para ele, quando se fala em investidores no mercado imobiliário, é preciso pensar em inovação para tornar os negócios mais atrativos – inclusive, nos imóveis residenciais.