Reajustes dos portais do Grupo ZAP/OLX viram ações na Justiça e investigação por abuso

O aumento repentino de preços nas plataformas de anúncios imobiliários do grupo ZAP/OLX, que havia gerado gritaria entre os parceiros do marketplace, agora foi parar nos tribunais e também no Ministério da Justiça. Os portais ligados ao grupo estão enfrentando ações judiciais e um processo administrativo no principal órgão federal de defesa do consumidor. 

Há cerca de três meses, o grupo OLX impôs às imobiliárias parceiras um reajuste nos pacotes cobrados para divulgação dos anúncios nos portais imobiliários do grupo (que abrange ainda o ZAP e o Viva Real, os maiores do gênero no país).

O Imobi Report colheu diversas reclamações de imobiliárias a respeito desses aumentos, pela dimensão do reajuste (que muitas vezes passou de 50%, chegando a alguns casos a quase 100%), e pelo fato de não haver uma contrapartida proporcional na entrega, especialmente uma maior entrada de leads (novos clientes, principalmente inquilinos, interessados nos imóveis cadastrados nas plataformas). 

A justificativa para esses aumentos é que o portal da OLX seria adicionado aos pacotes de anúncios que antes contemplavam apenas ZAP e Viva Real. Porém, para boa parte das imobiliárias, estar na OLX agrega muito pouco em termos de marketing, pois trata-se de um público totalmente distinto em relação aos portais especializados no segmento. 

As imobiliárias que protestaram junto à OLX Brasil receberam do grupo, como resposta, que nos termos gerais do contrato de prestação de serviços consta um item que permitiria ao grupo alterar os valores dos planos ou mesmo “descontinuar” os pacotes contratados. 

“Este item do contato, porém, não se sobrepõe às leis que protegem os consumidores. E essa prática embute uma abusividade clara, principalmente pelo fato de a modificação ter sido unilateral”, afirma o advogado Arthur Thomazi, sócio do escritório de advocacia CCT, de Belo Horizonte, que representa uma imobiliária mineira que entrou com ação contra o grupo ZAP. 

Nesta ação, tramitada na 32ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, a imobiliária alegou que firmou contrato com a ZAP Internet S.A. para anúncios de imóveis para venda e locação, no valor mensal de R$ 2.995,80, entre outubro de 2021 e outubro de 2022. Porém, foi surpreendida em maio deste ano com uma fatura de R$ 5.092,86. 

O juiz responsável pelo caso, Henrique Mendonça Schvartzman, acolheu o pedido da imobiliária e deferiu liminar com antecipação de tutela, determinando que os preços voltassem ao patamar anterior de R$ 2.995,80 até o final do contrato, e que o ZAP recolocasse os anúncios da imobiliária em seu portal. 

No despacho, o juiz afirmou que a cláusula do contrato que autorizaria o ZAP+ a “reajustar os preços de forma arbitrária, em qualquer periodicidade e valor, afigura-se, em princípio, abusiva, desequilibrando o vínculo de reciprocidade entre as partes”. 

O magistrado observou ainda risco de danos financeiros para a imobiliária, uma vez que “o desacordo comercial provocou a retirada dos anúncios da autora, prejudicando sua atividade econômica, existindo ainda o risco de sua inscrição em cadastro de inadimplentes, com evidente restrição de crédito”. 

Segundo o advogado da imobiliária mineira, após a decisão liminar, o ZAP disse que não teria condições técnicas de cumprir o restabelecimento do contrato, e, por isso, recebeu multa diária pelo descumprimento, que hoje passa de R$ 20 mil. “Nesse intervalo, recebemos da empresa a proposta de contratar novamente o plano original, pelas mesmas condições. Como não seria uma reativação, mas sim uma recompra, a proposta foi prontamente recusada”, afirma Thomazi. 

“Represália” comercial

Em outro caso semelhante, a Self Administradora, de Niterói (RJ), também questionou o Grupo ZAP após receber reajuste de 50% no meio de um contrato de 12 meses. A justificativa também foi a cláusula contratual que permitiria às operadoras do ZAP+ alterar o preço dos anúncios e do Plano ZAP+ a qualquer momento. 

Depois de muita pressão da imobiliária, o ZAP voltou atrás e decidiu manter o valor do contrato por mais três meses. O proprietário, Luiz Moreira, disse ao Imobi que estava disposto a entrar com uma ação judicial indenizatória contra o Grupo ZAP, e que chegou a mandar o caso a seu departamento jurídico para iniciar a petição. “Depois pensei bem e mudei a estratégia. Coloquei meus anúncios em outros quatro portais. Vou medir o desempenho e ao final pretendo reduzir drasticamente o que eu tenho com o ZAP, forçando o investimento em outros portais e no nosso próprio site”, contra Moreira.

A estratégia de transferir os investimentos nos grandes portais imobiliários, como o ZAP, para o desenvolvimento de sites próprios e outras ações internas de marketing, aliás, tem sido recorrente em imobiliárias de pequeno e médio porte do País, como já mostramos aqui no Imobi.

Investigação na Secretaria do Consumidor

A partir de uma série de reclamações do mesmo tipo, que partiram tanto de imobiliárias quanto de corretores autônomos, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP) formalizou uma denúncia contra a OLX Brasil junto à Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), órgão vinculado ao Ministério da Justiça e Segurança Pública, por possíveis violações às leis de consumo. 

No início de agosto, a Senacon noticiou que a denúncia transformou-se em uma notificação formal contra a Bom Negócio Atividades de Internet, empresa que mantém os portais imobiliários ZAP e Viva Real. 

Segundo o Ministério da Justiça, o processo administrativo aberto pela Senacon investiga possível ocorrência de danos ao consumidor por alterações unilaterais de contrato, aumento abusivo dos serviços sem aparente justificativa e pela prática de contratos de exclusividade.

Também está sendo investigado se o aumento de valores dos anúncios e a eventual venda casada nas assinaturas poderá impactar nos preços apresentados aos consumidores interessados na compra ou aluguel de imóveis.

Segundo o órgão, a Bom Negócio Atividades de Internet tem até 10 dias, a partir da data de notificação, para apresentar sua defesa. 

O que diz o Grupo ZAP/OLX?

O Imobi Report procurou o Grupo ZAP/OLX para comentar o processo administrativo na Senacon. A OLX Brasil respondeu que “não foi notificada oficialmente, portanto, não teve acesso ao teor da notificação. Tão logo seja, a empresa prestará os esclarecimentos solicitados e colaborará com as autoridades, seguindo os trâmites formais e legais”.

O Imobi também perguntou sobre a posição do grupo ZAP/OLX em relação aos clientes que obtiveram liminar em ações judiciais que questionam eventual violação às leis de consumo; e também se o grupo ZAP/OLX pretende rever de alguma forma a política de preços de anúncios imobiliários para parceiros. A empresa não respondeu a estas perguntas. 

Enquanto isso, as imobiliárias parceiras seguem num processo de distanciamento com o grupo que controla os principais portais imobiliários do País, e em busca de caminhos alternativos para divulgação de seus anúncios.