Os desabrigados da quarentena e as novas renegociações do aluguel

Uma nova onda de renegociações deve atingir o mercado de aluguéis, após quatro meses desde o início da pandemia de Covid-19 no Brasil. Lá em março, acreditava-se que a situação duraria, no máximo, três meses e este foi o período contemplado nas primeiras negociações, que agora terão de ser revistas. De tão recorrente, o assunto foi parar até no Jornal Nacional. 

Ao mesmo tempo, São Paulo já vê nascer uma favela de “desabrigados da quarentena”, ao manter remoções e despejos em meio à pandemia. São pessoas que ficaram desempregadas por causa da crise e para as quais nem mesmo a renegociação surge como solução, pois já não têm fonte de renda para pagar aluguel, mesmo com desconto. 

Para a ONU, é uma “incoerência” o governo brasileiro não impedir despejos em meio à pandemia. O relator especial da ONU pelo direito à moradia, Balakrishnan Rajagopal, inclusive, repreendeu o Brasil por essa atitude. E ainda disse que é uma contradição colocar pessoas na rua ao mesmo tempo em que a recomendação de saúde é de que elas fiquem em casa para manter o isolamento social necessário. 

Todos os detalhes controversos da legislação estão bem explicados em matéria publicada pelo Estadão nesta semana. 

Outro problema que se apresenta aos inquilinos neste momento é o próprio valor do aluguel. Em São Paulo, o aluguel residencial teve aumento de 2,9% no primeiro semestre deste ano, de acordo com dados do Imovelweb. Nos últimos 12 meses, o aumento foi de 5,9%.

Já as imobiliárias estão sofrendo ainda mais nas cidades universitárias, onde o êxodo dos alunos que tiveram suas aulas presenciais suspensas se intensificou. Em Uberaba, a situação só não é mais preocupante porque os proprietários estão mais flexíveis nas negociações. A debandada dos estudantes não acontece só nas cidades do interior. Até grandes capitais, como Fortaleza, estão sentindo os reflexos desse fenômeno. 

Mas também tem muita gente interessada a pagar mais caro para ter imóveis melhores, principalmente, claro, entre o público de alta renda. A prioridade continua sendo mais espaço, não só em casas, mas também em apartamentos. Inclusive, as varandas passaram a ser objeto de desejo de muitas famílias e ganharam novos usos na pandemia. E a facilidade de saída para unidades com quatro quartos subiu 67% entre 6 de abril e 25 de maio, segundo dados do QuintoAndar. 

A procura por terrenos também teve um aumento significativo durante a pandemia. Só no Rio de Janeiro, o aumento foi de 284% em junho, se comparado com as buscas do mesmo mês do ano passado. Os dados são do Imovelweb. 

O ritmo de procura de imóveis para compra tende a subir cada vez mais, com a queda dos juros. Aliás, o financiamento imobiliário também está em alta, tendo crescido 23,2% nos primeiros cinco meses deste ano. 

Em São Paulo, as transações de compra e venda de imóveis caíram 51% em abril.  A queda refere-se ao mesmo mês de 2019, segundo dados do Registro de Imóveis do Brasil.

Por falar em São Paulo, que tal conhecer um pouco mais da história dos condomínios na capital paulista? Nesta semana, a equipe do Imobi preparou uma lista com três livros que contam a evolução dos prédios de São Paulo, com informações e muitas fotos. 

A onda de renegociações e devoluções também deve se intensificar entre os imóveis comerciais. Com grande parte de seus funcionários em home office, o Banco do Brasil pretende devolver 19 de seus 35 edifícios de escritórios espalhados por sete estados e no Distrito Federal. Em Santa Catarina, a taxa de devolução de imóveis comerciais chegou a 25%. Por lá e também em outros estados, as lojas com valor de condomínio mais alto devem ter mais dificuldade em conseguir novos inquilinos. 

Os Faria Limers engrossam o movimento. Para cortar custos, muitas empresas estão migrando da famosa avenida para o centro de São Paulo. Outra grande mudança na via deve ser a construção de uma torre corporativa da Helbor, no local onde antes estava instalado o icônico Octavio Café, onde foram definidos grandes negócios e os destinos de algumas das maiores empresas do Brasil.

As negociações de imóveis comerciais feitas no início da pandemia, aliás, podem ir parar na Justiça. É que a legislação brasileira determina a incidência de imposto sobre o valor cheio do aluguel da fatura emitida, independentemente de o valor ter sido pago na íntegra ou com desconto. E, como muitas renegociações só aconteceram após a emissão das faturas, esses valores podem ser contestados.

Incorporadoras

Levantamentos apontam a recuperação da construção civil: segundo a Sondagem Indústria da Construção da CNI, os dados ainda são negativos, mas “menos piores”. Já o Índice de Confiança da Construção da FGV viu uma melhora de 9,1, apesar de ter recuperado apenas 43% das perdas de março e abril. E a Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário do Secovi-SP, que analisa especificamente a Região Metropolitana de São Paulo, mostrou alta nas vendas de 25,1%.

Durante a pandemia, a MRV bateu o recorde de vendas no segundo trimestre. Comparado ao mesmo período de 2019, houve um aumento de 37% nas vendas. A incorporadora está apostando nos estoques e segurando lançamentos, que tiveram uma queda de 51,7%. Os resultados positivos fizeram as ações da MRV registrarem alta de 4,5%.

Para analistas do Credit Suisse, há alguns fatores para o resultado positivo. Entre eles: experiência da MRV em sua plataforma de vendas online, que vem de antes da pandemia, e poder da marca, uma vez que nestes momentos de crise os consumidores preferem companhias conhecidas.

Ainda sobre a construtora, foi a vez da MRV ser acionada pelo Sleeping Giants, movimento que procura alertar empresas que têm anúncios veiculados em sites de fake news. Se você não sabe o que é o Sleeping Giants, o Imobi Explica.

A Bait Incorporadora adquiriu o último terreno livre de frente para o mar na Avenida Atlântica, no Rio de Janeiro. O Imobi entrevistou o CEO Henrique Blecher, que conta detalhes do empreendimento e faz uma análise sobre a relação dos imóveis com a paisagem urbana do Rio de Janeiro, que é tão específica e especial. Para conferir a matéria completa, acesse aqui.

A Lavvi Empreendimentos Imobiliários fez seu pedido de IPO na Bolsa de Valores. A Lavvi é uma incorporadora de alto padrão do Grupo Cyrela. E a terceira sócia direta ou indireta da Cyrela que se prepara para o IPO. As outras duas são a Cury (que também registrou seu pedido de IPO) e a Plano&Plano.

A diretora executiva da Urbe.me, plataforma de investimento imobiliário, fala como o crowdfunding imobiliário pode se tornar uma opção viável para incorporadoras em artigo no Estadão.

André Rocha, analista de ações, fez uma avaliação das incorporadoras listadas na Bolsa: “a pandemia pode reduzir o ritmo de melhora, mas os resultados devem continuar positivos com um Brasil de juros baixos”. Neste artigo no Valor Investe, André analisa que Eztec e Even têm o melhor potencial de investimento, seguidas por Cyrela e Trisul.

Já para os fundos imobiliários de escritórios, o cenário atual preocupa, mas é positivo no longo prazo. Especialistas afirmam que o trabalho remoto não deve continuar na modalidade integral (leia mais a respeito na editoria Mundo, desta edição). A perspectiva positiva é, em especial, para FIIs de edifícios bem localizados. Para Carlos Martins, gestor dos fundos imobiliários da Kinea: “Mesmo se lá na frente o impacto da crise e do home office for maior nas empresas, esses imóveis (bem localizados e bem construídos) vão roubar inquilinos de outros prédios piores”.

Techs

A Athos, empresa de gestão de serviços condominiais, e a GoSoft anunciaram recentemente a fusão de suas operações. Entre os planos, está a unificação de funções em um único aplicativo, para facilitar o acesso a informações, automação de avisos e a possibilidade de acionar fornecedores.

A procura por arquitetos no aplicativo de serviços GetNinjas subiu 112% entre março e maio de 2020, comparado aos mesmos meses de 2019. Já na Decorati, startup especializada na reforma de apartamentos, o segundo trimestre de 2020 teve um aumento superior a 100% em relação ao primeiro trimestre. Parece que as reformas dos quarenteners estão se profissionalizando.

A Housi, spinoff de aluguel da Vitacon, juntou-se à incorporadora paranaense Altma para lançar o primeiro empreendimento da startup em Curitiba. O empreendimento tem como foco os investidores e as vendas devem iniciar a partir de setembro.

A última semana não foi exatamente boa para a Loft. A startup deixou passar um anúncio de imóvel, com um tour virtual que exibia uma idosa, de cama, com apenas o rosto borrado. A mulher veio a falecer dias depois que as fotos foram tiradas. O anúncio já havia sido denunciado por um usuário uma vez e chegou a ser removido, mas voltou ao ar por pedido do proprietário. A foto da idosa não chegou a ser retirada na segunda inserção e a falha técnica acabou por piorar a situação, que foi parar no The Intercept Brasil. O CEO da startup, Florian Hagenbuch, divulgou uma nota de desculpas no seu LinkedIn.

Ainda sobre a Loft, a empresa adquiriu a Uotel, uma startup brasileira de locação de curta duração. É uma movimentação clara da Loft, que até então tinha como foco a compra e venda, no mercado de locação.

Marcelo Dadian, diretor de Imóveis da OLX, para o Estadão: “O anúncio online é igual a uma festa: de nada adianta enviar os convites se o link não funciona, se há poucas fotos, se as imagens são de má qualidade, a a planta baixa está disponível, mas está pequena demais, com a visualização prejudicada. Se a informação que é anunciada é ruim, o resultado também não atingirá as expectativas”.

Ainda sobre anúncios mais efetivos: essa semana, no Imobi, Bruno Larssen conta como ele passou a ouvir o cliente e construir a descrição do imóvel junto com o proprietário, envolvendo-o neste processo. Larssen é head de conteúdo criativo na Infinity, imobiliária de Torres, litoral do Rio Grande do Sul.

Sobre transformação digital na pandemia, o Canal Tech entrevistou Renato Mendes, especialista em marketing digital, professor do Insper e mentor da Endeavor Brasil. Destacamos: “Eu diria que a pandemia deu uma segunda chance para as empresas que não tinham feito a lição de casa no digital. Aquele projeto que sempre ficava em segundo plano agora virou prioridade número 1 por questão de sobrevivência do negócio. O que elas estão aprendendo é que o grande desafio da digitalização não está ligado aos processos ou às ferramentas e sim às pessoas. Ter um canal de vendas online não torna sua empresa digital. O caminho passa por mudar a cabeça das pessoas. Elas precisam aprender a pensar de uma forma digital para mudarem também sua forma de agir”.

Mundo

Nos Estados Unidos, apartamentos no térreo, que antes eram evitados por causa do barulho e movimento da rua, agora estão sendo mais procurados. E uma profissão deixou de ser vista com bons olhos. Agora que os moradores estão evitando contato com vizinhos e outras pessoas, os porteiros também estão sendo considerados um grande risco nos condomínios. 

Os despejos também são uma ameaça aos inquilinos por lá. Apesar de contarem com auxílio do governo, muitas famílias não estão conseguindo manter sua renda e pagar os aluguéis. 

Os fundos imobiliários americanos, por sua vez, ficaram muito mais atrativos. E mesmo os brasileiros podem apostar nesse tipo de investimento. Há, inclusive, corretoras brasileiras especializadas nesse tipo de serviço.

E também há quem tenha uma visão otimista a respeito do futuro dos aluguéis, considerando que muitas atividades já estão se estabilizando. A situação do mercado imobiliário nos Estados Unidos, especialmente em Manhattan, deve encontrar um novo ponto de equilíbrio. 

Os pedidos de financiamento para compra de imóveis nos Estados Unidos já estão sendo retomados, por exemplo. A demanda dos compradores vem crescendo desde maio, após um período muito ruim em abril. 

Em meio às especulações sobre o futuro do home office com o fim da pandemia, especialistas acreditam que, apesar de muitas empresas estarem apostando nessa tendência agora, ela não deve se consolidar na prática.

Estamos de Olho

Em vigor desde 1º de abril, a MP 936 só foi sancionada na semana passada pelo presidente Jair Bolsonaro. Trata-se da medida provisória que autoriza as empresas a negociarem acordos de suspensão temporária do contrato de trabalho ou de redução de jornada e salário com funcionários durante a pandemia. No entanto, a sanção veio acompanhada de alguns vetos, entre eles o artigo que prorrogava a desoneração da folha de pagamento até dezembro de 2021 para 17 setores intensivos em mão de obra, incluindo a construção civil. 

Em meio à pandemia, o cenário urbano no Centro do Rio de Janeiro deve passar por transformações. Com muitas lojas fechando as portas, a tendência é de que a área passe a ter ocupação mista, com residências ocupando espaços que antes eram de salas comerciais. 

O programa Casa Verde Amarela já tem a simpatia do mercado, apesar de ainda não ter sido lançado oficialmente. A grande expectativa para o substituto do Minha Casa Minha Vida está na confirmação do corte da taxa de juros dos financiamentos, considerado crucial para ampliar a base de potenciais beneficiários. 

Habitação pós-pandemia deveria contemplar moradias a preços mais acessíveis, não apenas as demandas daqueles que têm dinheiro para bancar “luxos” como varanda, espaço para home office ou casas mais espaçosas. Esta é a opinião de André Czitrom, CEO da Magik JC, que assina um artigo na revista Veja São Paulo sobre a realidade da habitação brasileira após a crise. 

Fora do mercado imobiliário, já tem gente criando oportunidades interessantes. Na semana passada, o empresário Bruno Garfinkel, presidente do conselho de administração da Porto Seguro, lançou o programa Meu Porto Seguro, um fundo de R$ 100 milhões para abrir vagas de até R$ 1.500 para desempregados da era Covid-19.