Na disputa pelo crédito imobiliário, a briga não é só pela menor taxa

Bancos estão testando novas armas na disputa pelo crédito imobiliário. A Caixa planeja, para março, lançar uma nova linha de financiamento com juro prefixado. E também pretende ampliar suas áreas de negócios ligadas ao imobiliário. Há expectativa de crescimento de 30% na concessão de créditos para compra de imóveis, além de planos para acelerar o crédito com garantia de imóvel. Já o Santander aposta na ampliação do teto do financiamento. O banco passou a financiar até 90% do valor do imóvel em suas linhas de crédito imobiliário, estratégia adotada também pelo Bradesco. 

Já a habitação popular segue escanteada. A apresentação oficial do “novo Minha Casa Minha Vida”, que seria em dezembro, foi adiada para o primeiro semestre deste ano. Segundo o ministro do Desenvolvimento Regional, Gustavo Canuto, o adiamento se deu justamente devido a um impasse com os bancos quanto aos custos para a operação do programa, que seria mais arriscada nos novos moldes propostos pelo governo.

A proposta de distribuição de vouchers para a habitação social não atraiu o interesse dos bancos privados. Mesmo a Caixa teria estimado um custo operacional de 25% do valor do voucher, enquanto o governo enxerga como ideal a retenção pelos bancos de, no máximo, 10% do valor do voucher que será repassado às famílias, com valor médio estimado em R$ 60 mil.

Novas regras para a acessibilidade em unidades residenciais passam a valer a partir do próximo dia 27. Um breve histórico: em 2015, foi instituída a Lei Brasileira de Inclusão (LBI) da Pessoa com Deficiência, que contempla uma série de marcos legais para tornar as cidades mais acessíveis. Em 2018, o Decreto 9.451 regulamentou o artigo 58 da LIB, que trata da acessibilidade nas unidades residenciais – e é este decreto que, 18 meses depois, entra em vigor neste mês. Para atender às novas exigências, os empreendimentos podem oferecer unidades adaptáveis, unidades internamente acessíveis ou unidades com adaptação razoável.

“Algumas construtoras já fazem uma proposta de planta adaptada, que fica disponível no estande de vendas e, quando alguém fala que existe essa demanda, eles apresentam a planta mais eficiente. Mas nem sempre tem a mesma qualidade do produto disponibilizado para os outros públicos. A partir de agora, a pessoa com deficiência deve poder comprar qualquer apartamento em qualquer posição da planta, em qualquer andar, e ter a mesma qualidade. Se a obra não estiver iniciada, a pessoa pode solicitar e a construtora tem que entregar o espaço já com adaptações”, explica a arquiteta e urbanista Elisa Prado, em entrevista ao Estadão.

Para auxiliar empreendedores na adequação à lei, Abrainc, CBIC, Secovi-SP, SindusCon-SP e AsBea se reuniram para desenvolver o Guia Prático de Acessibilidade em Unidades Residenciais.

Imobiliárias

Intenção de compra de imóveis em alta. Uma pesquisa realizada pela Fipe e pelo Grupo ZAP mostra que aumentou o número de potenciais compradores de imóveis entre o segundo e o terceiro trimestre de 2019. A intenção de comprar imóveis nos próximos meses passou de 26% para 38%. O preço médio dos imóveis, segundo o Índice FipeZap, ficou estável em 2019. 

De olho nesse movimento, o governo federal espera arrecadar R$ 6 bilhões com a venda de imóveis da União. A expectativa é captar até R$ 3 bilhões com o leilão de 425 imóveis, entre casas, apartamentos, lojas e terrenos. A outra parte viria das vendas em regime de foro, um tipo de contrato em que a pessoa física ou jurídica detém 83% da propriedade do terreno, enquanto o restante permanece com a União. A meta é ousada, já que, segundo o Ministério da Economia, entre 2018 e 2019 foram licitados apenas 39 imóveis, com arrecadação de R$ 273 milhões.

O governo até editou uma Medida Provisória para facilitar a venda dos ativos, no fim do ano passado. Entre as mudanças, passa a permitir a venda dos imóveis em lotes, e não apenas em unidades individuais, e também possibilita que a venda dos imóveis passe a ser intermediada por corretores. Além disso, em caso de fracasso na primeira rodada, poderá acontecer uma segunda etapa com desconto de 25% sobre o valor de avaliação do imóvel.

O aluguel também mostra a sua força. Nos 12 meses anteriores a novembro de 2019, o preço médio da locação apresentou alta real de 1,7%.Moradores de São Paulo e Rio de Janeiro foram os que mais sentiram a escalada de preços. Segundo um levantamento do QuintoAndar, o aluguel dos imóveis corresponde à metade da renda média dos habitantes das duas capitais. No Rio, o aluguel custa 49% da renda média, enquanto em SP consome até 54%. 

Com a expansão do aluguel, o iRenter é tendência para ficar de olho. A expressão refere-se a instant renter, um equivalente ao iBuyer no setor de locação. O foco é no proprietário e no inquilino que querem alugar rápido. No caso do primeiro, irá locar para a empresa de iRenter, que irá reformar e recolocar no mercado. Já o inquilino dessa modalidade tem o perfil de não fazer alterações no imóvel e não fechar um contrato de longo prazo. Entre as startups que já trabalham com o formato, três nomes se destacam: há a Domio, que foca em turismo e locações curtas – é como se o Airbnb fosse locatário de cada um dos imóveis ofertados em sua plataforma. Já a Bungalow aluga os imóveis para transformá-los em habitações de coliving, separando e colocando no mercado quartos individuais. Por fim, a Blueground, que já apareceu aqui no Imobi. A plataforma levantou US$ 50 milhões em uma rodada de investimento, em 2019, e é focada em imóveis para empresários.

Tecnologia

Três trabalhadores e uma máquina: foi o necessário para erguer a estrutura do maior prédio impresso em 3D do mundo, localizado em Dubai. A impressora construiu as paredes em cima de uma fundação de concreto e a mão de obra humana foi necessária para administrar a máquina, instalar o teto, portas e janelas. Agora, a cidade tem como objetivo que, até 2030, as impressões 3D respondam por 25% do mercado de construção.

Adam Neumann, o polêmico ex-CEO da WeWork, já encontrou investimentos para seus milhões que recebeu para deixar o cargo. De acordo com a Bloomberg, ele está investindo em uma nova empresa de hipotecas. Além desta, já investiu na Selina, outra startup de coworking, na Hometalk, plataforma online de serviços domésticos, e na EquityBee, que conecta novos empreendedores a investidores.

Mundo

Que a nossa relação com o carro está mudando é inegável. Mas há incorporadoras que estão apostando numa mudança radical do consumidor, e passando a desenvolver empreendimentos vetados para carros. É o caso de um projeto em Tempe, Arizona, que irá proibir seus moradores de terem carros pessoais. Os automóveis não poderão circular na vizinhança. Para garantir o conforto dos moradores, estão previstos parque para pets, restaurantes, mercados, academia, entre outras funcionalidades, como bicicletas compartilhadas e acesso a uma estação de trem que leva ao centro da cidade.

A Redfin mensurou a participação dos iBuyers nos EUA. Das dezoito regiões selecionadas para participar do estudo, oito tiveram mais de 10% das vendas de imóveis feitas por meio de um iBuyer. Para o economista-chefe da plataforma, Daryl Fairweather, este é um indicativo do potencial deste modelo: “É possível que o iBuyer esteja se saindo tão bem em certos bairros porque as casas são em grande parte homogêneas – casas modestas e básicas, todas construídas na mesma época, geralmente com dois ou três quartos. Esses fatores facilitam o uso de ferramentas automatizadas para avaliar bem as casas e revendê-las rapidamente. À medida que o iBuyer começa a se expandir em mercados mais caros, além do pequeno apoio que eles têm atualmente, teremos uma imagem mais clara da capacidade de atingir um alto nível de participação de mercado em todo o país”.

Estamos de Olho

As plataformas de delivery estão transformando a locação comercial. Uma pesquisa da Associação Americana de Restaurantes aponta que 60% das refeições de restaurantes são consumidas fora dos locais onde são produzidas. A expectativa é que este percentual aumente para 80% até 2025. O McDonald’s de Londres, por exemplo, já abriu sua primeira “cozinha fantasma”. Nos EUA, mercados também abrem dark stores, que consistem em franquias fechadas para consumidores, mas que atendem delivery.

É uma nova demanda para o setor imobiliário. Ao invés de imóveis para receber o público, estes negócios emergentes demandam mais espaço para estoque e para cozinhas industriais. E há startups apostando neste aumento de demanda: o cofundador (e exonerado) da Uber, Travis Kalanick, é investidor da CloudKitchens, uma plataforma que aluga, reforma e equipa cozinhas para relocá-las para delivery.