Leilões de imóveis: especialista alerta sobre cálculo de lance máximo

Por se tratar de uma concorrência pela aquisição de um imóvel pelo valor maior, a emoção nos minutos finais ddos leilões de imóveis pode levar o arrematante a oferecer um lance muito elevado e acabar saindo no prejuízo. Por isso, a fixação de lance máximo de acordo com as finanças do interessado, antes do início do leilão, é essencial para o sucesso da arrematação.

A advogada especialista em Direito Imobiliário e sócia da Osório Batista Advogados, Ana Carolina Osório defende a importância de fazer um estudo de viabilidade, para nunca superar o lance máximo determinado no resultado de seus estudos. Mas, para isso, é preciso que o interessado saiba o que deve ser levado em consideração na hora de calcular o valor do lance máximo.

É importante lembrar que os leilões judiciais ocorrerem sempre em duas datas. Na primeira data, o valor mínimo de aquisição corresponde ao valor de avaliação do imóvel. Na segunda data, o imóvel poderá ser comprado pelo percentual mínimo previsto no edital de leilão, que costuma corresponder a 50% do valor de avaliação.

Ela destaca a importância de se analisar os custos com a manutenção do imóvel, como taxa de condomínio e IPTU/TLP, pois tais custos serão suportados pelo adquirente até a conclusão dos trâmites do leilão e revenda. Por segurança, a advogada sugere que o interessado na compra do imóvel em leilão considere um prazo de 8 meses entre o leilão e a revenda. Ao traçar esse cenário pessimista de prazo de revenda, o lucro mínimo esperado não será afetado caso a revenda ocorra antes disso, uma vez que a lucratividade será ainda superior àquela estimada.

Para facilitar a revenda rápida, ela sugere que o imóvel seja anunciado para venda com um desconto de pelo menos 5% sobre o valor de mercado.

“Deve-se verificar o valor mínimo de aquisição no 2º leilão, além dos custos envolvidos com a arrematação e manutenção do imóvel, até a revenda (prazo mínimo de 8 meses de leilão). Também é necessário determinar o valor de revenda, considerando um desconto de, no mínimo, 5% sobre o valor de mercado”, destaca.

Para ajudar a fixação do lance máximo, Ana Carolina Osório desenvolveu uma calculadora que permite avaliar a viabilidade financeira do leilão e, após a revenda, avaliar o lucro obtido com a arrematação. Ainda é possível simular o aumento do valor do lance de acordo com o seu custo de oportunidade e definir, assim, seu lance máximo.

“Se a estimativa de lucro, considerando a aquisição pelo valor mínimo previsto no edital, foi de 50%, e o dinheiro que será investido no leilão está alocado em investimento que rende 12% ao ano, você possui uma janela para aumentar o lance mínimo”, explica a especialista.

Após verificar todos esses pontos, o interessado deve incluir os valores na calculadora financeira, que está disponível no site da Osório Batista Advogados e verificar a estimativa de lucro com a revenda do imóvel.

Link: https://osoriobatista.com.br/calculadora-de-leiloes/