IPTU no imóvel alugado: quem paga? Como gerenciar?

Entre os boletos que inundam as casas dos brasileiros no início de cada ano, o IPTU é um dos que têm potencial de causar maior transtorno. Principalmente quando envolve o IPTU de um imóvel alugado. Se o pagamento é de responsabilidade do locatário e ele ficar inadimplente, o proprietário pode até entrar na Justiça para despejar o inquilino e mover uma ação por perdas e danos decorrentes da dívida.

Para evitar esse tipo de transtorno, as imobiliárias costumam tomar para si a tarefa de gerenciar o pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano. Com a entrada dessa terceira parte na relação, as regras ficam mais complexas e exigem atenção de todos os envolvidos. 

O Imobi Report ouviu o mercado para entender os principais pontos de atenção para imobiliárias, proprietários e inquilinos quanto ao pagamento deste imposto municipal. 

Clareza no contrato de locação

O Código Tributário Brasileiro determina que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do dono do imóvel. Porém, a Lei do Inquilinato permite que as partes negociem livremente quem será o responsável pela quitação. Pela prática mais comum do mercado, a responsabilidade é transferida ao inquilino. 

É preciso que a redação do contrato deixe clara essa responsabilidade. Se não houver menção no documento sobre quem deve pagar o IPTU, a atribuição fica automaticamente com o proprietário do imóvel.

Cabe lembrar que, independentemente do que conste no contrato, aos olhos da autoridade fiscal o responsável por pagar o IPTU é sempre o proprietário. É ele, portanto, quem fica sujeito a ações do poder público de execução fiscal, por exemplo, em caso de inadimplência. Porém, com o contrato de locação em mãos, esse dono do imóvel pode entrar com uma ação judicial contra o inquilino inadimplente para receber de volta o dinheiro que gastou ou mesmo pelos danos decorrentes da dívida.

Gerenciamento rígido

Se a imobiliária que assumiu a atribuição de cobrar o IPTU do locatário não cumprir essa tarefa – ou, pior, se cobrar mas não repassar o valor ao locador -, há o risco de ela ser acionada judicialmente pelo proprietário. Essa dinâmica, portanto, precisa ser controlada de forma rígida pelas imobiliárias.. 

No caso do condomínio, por exemplo, há outras formas de saber mensalmente se o inquilino está inadimplente – através da administradora de condomínios ou do síndico. Já as Prefeituras só costumam avisar o proprietário no ano fiscal seguinte que o pagamento não está em dia.

Boleto único discriminado

Uma estratégia muito adotada pelas imobiliárias para evitar a inadimplência é inserir o valor mensal do IPTU no boleto do aluguel enviado ao inquilino. É importante discriminar esse valor na fatura para evitar dúvidas. 

Transparência ao cobrar taxa de administração do IPTU de imóvel alugado

Muitas imobiliárias cobram dos proprietários uma taxa de administração (normalmente de 10%) para assumir a responsabilidade de pagar as parcelas do IPTU. 

Para as empresas, trata-se de uma oportunidade de rentabilizar a operação do aluguel, mas a cobrança deve ser claramente comunicada ao proprietário para evitar ruídos. 

O proprietário deve compreender que trata-se de um benefício que o livra de pagar mensalmente os boletos ou de desembolsar uma alta quantia já no começo do ano, caso o pagamento seja em cota única. E que é uma tarefa trabalhosa para a imobiliária, já que a importação de dados costuma ser feita de forma manual.

Aproveitando os descontos à vista

Outra forma que imobiliárias encontram para garantir alguma renda extra com o IPTU é aproveitar o desconto oferecido pelas Prefeituras para o pagamento à vista. Nesses casos, a imobiliária quita o valor antecipadamente e cobra as parcelas com juros do inquilino, conforme o valor original dos boletos mensais.

Tanto para imobiliárias quanto para proprietários, é necessário, antes, calcular se é financeiramente vantajoso pagar o IPTU antecipado. Em cidades em que o desconto é irrisório, como São Paulo (3%) e Curitiba (4%), a redução no valor bruto pode ser menor do que os rendimentos bancários ao longo do ano – especialmente numa situação de juros ascendentes (com Selic a 10,75% e previsão de 12,25% ao final do ano).

Em localidades com desconto maior, como Rio de Janeiro (7%), Porto Alegre (8%) ou Belo Horizonte (10%), vale a pena considerar o pagamento único antecipado. 

Gostou deste texto? Ele foi adaptado de uma das edições do Imobi Aluguel, primeiro relatório de inteligência do país focado exclusivamente em locação, criado pelo Imobi Report. 

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