[106] Alta da Selic: como fica o mercado imobiliário?

No último ano, uma das estratégias do Banco Central para manter a economia do país estável foi a redução da Selic. Baixas seguidas já vinham ocorrendo ao longo dos últimos seis anos. Na semana passada, porém, o Comitê de Política Monetária (Copom) decidiu aumentá-la pela primeira vez desde 2015. E a alta foi um tanto maior do que se esperava: passou de 2% para 2,75%. 

Para entender o impacto dessa alta no setor, vamos voltar ao começo: a Selic é a taxa básica de juros. Ela regula os juros cobrados nas operações de crédito e há investimentos mais conservadores que são regulados pela Selic – e que desvalorizaram com ela mais baixa. Uma taxa básica mais baixa também resulta em financiamentos imobiliários com taxas mais baixas. 

O Valor Econômico fez uma reportagem bem completa, entrevistando incorporadoras sobre como a alta da Selic pode impactar o setor. E o consenso é: por enquanto, não muito. O impacto no crédito imobiliário não deve ser expressivo e nem deve afastar os investidores mais conservadores, que voltaram a apostar no tijolo. 

Para Marcello Dubeux, diretor financeiro da Moura Dubeux: “Em determinado momento, os bancos pararam de baixar os juros do crédito imobiliário. Há uma gordura boa no ‘spread’”. Já Ricardo Gontijo, presidente da Direcional Engenharia, também espera a manutenção dos custos de financiamento, ainda que a Selic alcance 5% ou 6%. Carlos Bianconi, presidente da RNI, entende que a renda no interior do Brasil, onde atua, é um pouco mais consistente: “Nosso cliente já lidou com Selic de 9% e 10%”. Joseph Nigri, da Tecnisa, menciona que a cada ponto percentual de alta, aumenta o número de pessoas que se desenquadram do crédito imobiliário, “mas muita gente ainda conseguirá assumir o financiamento”.

Sobre a possibilidade de perder investidores, Alexandre Frankel, fundador da Vitacon, não acha plausível: “A taxa de juros atual precisaria triplicar para ter algum efeito no investidor de renda”. O presidente da Helbor, Henry Borenstein concorda: “Mesmo que a Selic chegue, no fim de 2021, entre 4% a 5% ao ano, ainda assim teremos taxas muito baixas. Uma alternativa são os investimentos de risco, como ações em bolsa e dólar, mas isso pode ser bem desastroso para quem não tem experiência”.

Já a Exame entrevistou outros especialistas no mercado. Cristiane Portella, presidente da Abecip, explica que nos últimos anos vimos novas linhas de empréstimo, o que trouxe mais diversidade para os clientes. Ela explica que os bancos podem queimar parte da sua gordura segurando os juros no piso, mas é possível que os juros voltem a subir progressivamente. Para Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa, o ciclo de cortes nas taxas pelos bancos parece ter chegado ao fim. Ele analisa que o recrudescimento da pandemia traz uma dose grande de incerteza para as famílias e para as próprias instituições financeiras, em razão do possível aumento do desemprego.

Também para a Exame, em outra reportagem, Luiz França, presidente da Abrainc: “Os preços dos imóveis continuam bastante atrativos, então mesmo que as taxas voltem a subir, as condições de compra permanecem favoráveis. Enquanto os juros permanecerem abaixo dos 10%, a tendência é que as vendas continuem em alta”.

O Valor Investe também trouxe especialistas para debater o assunto. Para economistas do DataZAP, os aumentos da Selic podem impactar as taxas cobradas nos empréstimos, piorar as condições de crédito e alterar negativamente a atratividade do setor para investimentos. “Mas acreditamos que ainda levará algum tempo para que os efeitos do aumento dos juros básicos cheguem até o mercado imobiliário de forma mais significativa. O dinamismo do setor imobiliário mostra-se sólido e, mesmo que os juros atinjam 5% ou 6% nos próximos anos, espera-se que os incentivos para a compra de imóveis continuem robustos”. 

Já os entrevistados pela reportagem sobre o impacto no consumidor final afirmam que este é o momento ideal para adquirir um imóvel: “Quem quiser a compra de um imóvel está chegando no fim do prazo. Quem quiser fazer este tipo de compra, que compre agora, porque até o fim do ano a Selic vai crescer e isso pode acabar mexendo com os juros imobiliários. Vale a pena comprar este imóvel agora, porque a taxa básica vai subir, por um motivo simples que é a inflação cada vez mais hegemônica na economia”, afirma Igor Lucena, mestre em economia. 

No UOL, dados da CBIC afirmam que comprar um imóvel pode ficar entre 5% e 10% mais caro neste ano em relação a 2020. Além da Selic, entram na conta o custo dos materiais de construção e a alta procura por imóveis. A reportagem ainda explica que esta série de fatores afetam mais as faixas de renda baixas e aquece o fenômeno da saída de incorporadoras nos programas de habitação popular.

Estas notícias mostram como a Selic deve continuar repercutindo, ao longo de todo o ano, no mercado imobiliário. A revisão dos cálculos de reajustes no setor, inclusive, é apontada como uma das 10 principais tendências para o mercado imobiliário em 2021. 

As tendências relacionadas têm ligação direta com as transformações sofridas pelo setor ao longo dos últimos 12 meses, em decorrência da pandemia de Covid-19. Na semana em que completamos um ano desde que tiveram início as primeiras medidas de isolamento e distanciamento social no Brasil, o Imobi Report publicou um balanço com 10 temas relevantes para o mercado imobiliário que ganharam destaque nesse período.

Incorporadoras

Rubens Menin, presidente do conselho da MRV, concedeu uma entrevista a Alon Feuerwerker, diretor de política da FSB Comunicação, publicada na Exame. Menin afirma que o setor imobiliário pode repetir o bom ano que foi em 2020 se os juros continuarem em um patamar controlado e se a agenda de reformas “fundamentais e urgentes” forem priorizadas no Congresso. Menin também conta que a MRV cresceu 28% no último ano e defende a vacinação da população: “A guerra vai ser ganha com a vacinação. Estou otimista”.

As incorporadoras listadas na B3 reportaram seus dados do quarto trimestre de 2020 e os números têm sido positivos. A RNI anunciou que encerrou 2020 com lucro líquido de R$ 4,3 milhões, 244% a mais do que em 2019.

Ian Andrade, vice-presidente de finanças e gestão da Gafisa, para o Valor: “Como os nossos lançamentos de R$ 900 milhões, em 2020, foram concentrados a partir do fim do terceiro trimestre, ainda temos muito resultado a reconhecer”.

Com a crise sanitária acentuada e muitas regiões adotando o isolamento social como forma de conter o coronavírus, incorporadoras começam a segurar seus lançamentos. É o caso da Cyrela, que optou por suspender lançamentos. Ainda assim, as metas do VGV de 2021 estão mantidas. Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Miguel Mickelberg, as vendas de janeiro e fevereiro foram muito boas, mas espera-se que as vendas sofram em março. 

A Even pretende continuar com o mesmo volume de lançamentos de 2020. Para o presidente da incorporadora, Leandro Melnick, a janela de paralisação das atividades nos estandes não deverá ser longa. A Tecnisa mantém sua meta de lançar entre R$ 1,2 bilhão e R$ 1,5 bilhão até o fim do ano, incluindo aí os lançamentos de 2020. A incorporadora tem um lançamento previsto para abril e o trabalho de pré-vendas já começou, mas o mais provável é que a apresentação do projeto ao mercado ocorra apenas após a permissão para a reabertura dos estandes.

Já a Cury anunciou que irá expandir sua atuação fora do programa habitacional Casa Verde e Amarela. Em 2020, 10% das vendas financiadas da incorporadora não foram pelo programa, e a meta é chegar ao patamar de 15% a 20%.

Falando sobre políticas de habitação, o governo está estudando como reformular a concessão de descontos na compra do imóvel por famílias de baixa renda no programa Casa Verde e Amarela. Segundo fontes ouvidas pelo Valor, existe uma proposta de revisão na curva dos subsídios do programa: “Queremos fazer uma simplificação operacional, visando as famílias de menor renda e pequenos municípios e acabar com a sobreposição das taxas de juros para a mesma família”. Com restrição orçamentária, o programa não está fazendo novas contratações na modalidade em que o governo assume praticamente todo o valor do imóvel com recursos orçamentários. O foco tem sido utilizar os recursos para retomar obras paralisadas.

A revisão destas políticas é essencial frente ao déficit habitacional atual. Segundo estudo inédito da Ecconit Consultoria Econômica encomendado pela Abrainc, entre 2020 e 2030 serão necessárias mais 11,9 milhões de casas para cobrir a demanda das famílias brasileiras.

O aumento da população e do déficit habitacional traz uma nova discussão para a mesa: a de cidades responsivas e inteligentes. O Imobi trouxe especialistas nos temas para discutir como uma cidade conectada, que faz uso de dados e na qual o poder público e privado dialogam é um dos caminhos para se responder às demandas de moradia nas cidades.

A locação também se fortalece como resposta para a demanda de moradias. O Imobi traz uma reportagem sobre o modelo multifamily, segmento conhecido nos Estados Unidos e que tem mercado para crescer no Brasil. Especialista entrevistado afirma haver dois gargalos para que o modelo se consolide por aqui: a necessidade de investir com capital próprio e a ausência de liquidez para o pequeno investidor.

Imobiliárias

A imposição de novo lockdown em diversas cidades brasileiras acendeu um alerta para o mercado imobiliário, especialmente em relação aos imóveis comerciais. No Ceará, por exemplo, o Creci já prevê que o fechamento de lojas, restaurantes e outros estabelecimentos em determinados municípios do Estado pode causar uma avalanche de pedidos de negociação de aluguel. Na opinião do presidente da entidade, Rodrigo Costa, o setor tem a responsabilidade de ajudar esses empresários a se manter na ativa, oferecendo condições de parcelamento e até descontos. Com isso, não deve haver um aumento expressivo de devoluções. 

Em um momento em que a negociação de aluguéis volta à pauta no mercado imobiliário, mais uma vez, cresce o debate sobre a utilização do IGP-M ou IPCA como referência para cálculo de reajustes. Com o IGP-M prestes a bater a marca de 30% de alta nos últimos 12 meses, especialistas indicam que, cada vez mais, torna-se inviável utilizá-lo como referência, ainda mais considerando a realidade de aumento do desemprego e queda da renda da população brasileira. André Braz, do Ibre/FGV, entende que a situação é favorável para o locatário, porque a oferta de imóveis vazios para alugar, segundo ele, é grande. “O proprietário que não abre espaço para acordo, normalmente, fica sem o inquilino bom pagador”, analisa.

Após 12 meses de pandemia, imobiliárias que já tinham operação digital antes da crise se mostraram mais bem sucedidas neste período do que aquelas que tiveram que se digitalizar às pressas. É o que aponta matéria publicada pelo Estadão, que mostra como as startups do setor superaram em até 10 vezes o crescimento geral do mercado imobiliário em 2020. A publicação traz como exemplo as experiências das startups AoCubo, que teve salto de 100% nos dois primeiros meses de 2021, e HomeHub, que registrou faturamento de R$ 12,8 milhões no ano passado. Também cita as gigantes QuintoAndar e Housi, que chegaram a ativos de R$ 50 bilhões e R$ 10 bilhões, respectivamente, e ainda aponta a chegada da eXp Realty ao Brasil, com sua operação 100% digital, como agente transformador do mercado brasileiro em 2021. 

Aliás, a semana foi de boas notícias para a AoCubo. A proptech anunciou um aporte de R$ 5 milhões, com o qual pretende investir em tecnologia, desenvolvimento de produto, marketing e vendas para ser mais eficaz e melhorar a experiência do cliente. Atualmente, a startup conta com 12 mil corretores cadastrados e mais de 70 mil imóveis cadastrados. Desde a fundação, a empresa transacionou 1,1 mil unidades dentro da sua plataforma.

Para que as imobiliárias tradicionais tenham condições de competir em um mercado mais complexo, no qual as imobiliárias digitais estão se destacando cada vez mais, a CUPOLA promove a terceira edição do Aluguel Master neste ano. Com mentores especialistas do mercado imobiliário, o treinamento vai abordar 11 temas centrais em 2021: rentabilidade; captação de imóveis; desocupação; pré-atendimento; fechamento comercial; garantias locatícias; gestão de chamados; sistemas essenciais e gestão Ágil; nichos e segmentação; marketing imobiliário; e Recursos Humanos. As inscrições seguem abertas. 

Com a perspectiva de retorno das faculdades em modelo híbrido a qualquer momento, a moradia para estudantes volta a aparecer como negócio interessante para investidores, de acordo com matéria publicada no Estadão. As kitinets aparecem como destaque neste segmento, mas todo tipo de imóvel que se adapte a essa necessidade tem potencial para bons negócios, na avaliação de Cássia Castro, sócia da Eixo Inteligência Imobiliária. 

Um novo portal lançado pelo Governo Federal nesta semana promete facilitar a venda de imóveis da União, com valores que variam entre R$ 303,8 mil e R$ 98 milhões. Neste novo canal, é possível fazer o download de toda a base de dados dos imóveis públicos federais, para apresentação da Proposta de Aquisição de Imóveis (PAI). Regulamentada em outubro do ano passado, essa ferramenta possibilita que qualquer cidadão ou empresa possa apresentar uma proposta para compra.

Techs

Na última semana, o mercado imobiliário recebeu uma notícia de alto impacto: o Quintoandar está comprando a Casa Mineira, a maior imobiliária do Brasil no mercado de usados, com VGV de R$ 1,7 bilhão em 2020 e cerca de R$ 2,5 bilhões em ativos sob gestão em sua carteira de aluguel. Rodrigo Werneck, CEO da CUPOLA, trouxe uma análise sobre a operação e o que representa para o setor em artigo no Imobi. Foi o conteúdo mais acessado no portal do Imobi, na última semana.

Falando em unicórnios, a Loft lançou uma nova funcionalidade dentro da sua plataforma que deve acabar com anúncios repetidos. A solução identifica cada imóvel com uma espécie de CPF, formada por dados particulares de cada um (com informações como o endereço exato). A partir do momento que uma imobiliária ou corretor já deu entrada neste imóvel, a plataforma impede que ele seja novamente inserido por outra pessoa. Bruno Raposo, diretor de Operações da Loft, para a Exame: “Com essa funcionalidade, a pessoa que quer comprar um imóvel não perde tempo com anúncios repetidos do mesmo imóvel, muitas vezes com preço e outras características anunciados de forma diferente”.

A Fix, startup de reparos domésticos, foi comprada pela Tempo Assist por R$ 210 milhões. A Tempo Assist é a maior empresa de assistências especializadas do Brasil. A Fix, que já atua em São Paulo, Campinas, Porto Alegre e Curitiba, expandirá seu serviço como parte da Tempo Assist para Belo Horizonte, Rio de Janeiro, Brasília e Fortaleza. Apesar de atender clientes finais que usam o aplicativo, 60% da receita vem da atuação junto a imobiliárias, administradoras de condomínio e construtoras.

Mundo

Um estudo da Unacast, consultoria americana, estima que 70 mil pessoas deixaram Nova York em 2020. Boa parte do êxodo foi em Manhattan, região mais rica da metrópole. A debandada de tantas pessoas fez com que os valores dos aluguéis caíssem 20%, segundo dados da empresa Miller Samuel Real Estate Appraises.

Já na Califórnia, o governo local abriu inscrições para uma espécie de auxílio-aluguel que será pago para inquilinos e também proprietários afetados pela pandemia. Para participar, é preciso ter se qualificado para o seguro-desemprego ou experimentado uma redução na renda familiar, ter custos significativos ou enfrentado outras dificuldades financeiras devido à Covid-19, como dívidas com custos de saúde.

Um portal imobiliário de Portugal divulgou dados de estrangeiros que mais visitam seu site: brasileiros, seguidos de franceses e suecos. A maioria das visitas brasileiras foi de jovens entre 25 e 29 anos, totalizando 29% do tráfego total do site. Lisboa é a localização mais procurada e os usuários priorizam a compra, não a locação. Isso pois Portugal tem um famoso programa de cidadania, o Golden Visa, que envolve a compra de uma residência para conseguir a cidadania permanente.

Estamos de Olho

Para quem gosta de ouvir podcasts, cada vez mais têm surgido ótimas opções de programas relacionados ao mercado imobiliário. Um exemplo é o Betoneira, da Folha de S. Paulo, que leva arquitetura e urbanismo para o público leigo. No mercado imobiliário, o Vem Pra Mesa, comandado por Sergio Langer, foi pioneiro no setor. Em seu mais recente episódio, recebe o veterano Emmanuel Soares Nobre, fundador da imobiliária Soares Nobre, de Maceió, que atualmente tem se dedicado exclusivamente ao segmento de baixa renda. 

O próprio Imobi Report tem o Semana Imobi, que vai ao ar todas as sextas-feiras, comentando as principais notícias do mercado imobiliário na semana. Outra novidade do Imobi Report é que, nesta semana, estreamos um novo canal de interação com os nossos leitores, um grupo no Telegram, onde também enviaremos destaques das notícias relacionadas ao mercado imobiliário que estão sendo publicadas no portal e na imprensa. Participe!

Ainda que a modalidade de teletrabalho não tenha mais a mesma abrangência de agora, quando a pandemia finalmente acabar, a experiência do home office mudará para sempre a organização das empresas, principalmente no que se refere a seus escritórios. De acordo com levantamento da consultoria McKinsey, pelo menos 70% das grandes corporações planejam reconfigurar seus escritórios e 55% querem mudar as sedes para áreas de menor custo. Isso porque muitas delas pretendem adotar o modelo híbrido ou manter parte de seus colaboradores trabalhando em home office, mesmo quando for possível retomar plenamente as atividades presenciais, causando um grande impacto no mercado imobiliário. 

Outra consequência da manutenção prolongada do home office deve ser o crescimento dos coworkings, que já obtiveram bons resultados no ano passado, após superarem uma crise temporária no início da pandemia. Com contrato firmado com o escritório LBCA Advogados, que tem cerca de 700 colaboradores, o GoWork, que já tem mais de 15 unidades em São Paulo, é um dos exemplos de como as empresas do segmento conseguiram se reposicionar neste período. Matéria publicada pela Exame também cita o case do IWG, que expandiu sua operação no Brasil em 2020, e da WeWork.

Por falar em WeWork, a empresa considera que 2021 será um ano de virada para seus negócios. Após um ano conturbado, em 2019, que terminou com problemas de governança e um histórico de resultados deficitários, a companhia tem conseguido se reerguer, desde o ano passado, a partir de mudanças geradas pela Covid-19. Para Lucas Mendes, diretor-geral da WeWork no Brasil, o segredo foi justamente que “esse modelo de trabalho híbrido, que a gente vinha propondo há muito tempo, ganhou o mainstream”. Com isso, a operação da companhia tem sido impactada de forma bastante positiva, com empresas de mais de mil funcionários representando 50% dos clientes da empresa. Em entrevista ao portal Neofeed, Lucas explica em detalhes como a WeWork conseguiu se reposicionar em 2020.