[245] O brutal impacto de uma tragédia urbana sobre o mercado imobiliário

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É possível que o mercado imobiliário se prepare para enfrentar desafios como o afundamento de uma cidade? Essa é a tensão vivida pelos moradores de Maceió, onde diversos bairros estão cedendo após anos de exploração mineral. Mais de 50 mil pessoas já tiveram de deixar cerca de 14 mil imóveis desde 2018, com regiões somando quase 2 metros de afundamento. Isso acaba por impactar toda a sociedade e, logicamente, o ecossistema imobiliário.

O prefeito da capital alagoana, João Henrique Caldas (PL), afirma que a cidade vive a maior tragédia urbana do mundo. O abandono de regiões que se tornaram de risco pode criar o que especialistas chamam de uma “Chernobyl brasileira”, em analogia à cidade ucraniana famosa pelo acidente nuclear ocorrido nos anos 1980.

O colapso é consequência da mineração de sal-gema realizada por décadas na cidade pela Braskem, empresa que está lidando com o pagamento de indenizações bilionárias e, ao pagar por desapropriações, se tornou a maior proprietária de imóveis da cidade. Entretanto, a relocação das famílias envolve fatores muito mais complexos, já que histórias de vida estão sendo apagadas, uma zona de exclusão imobiliária está surgindo e o problema habitacional pode explodir.

E quem vive do mercado imobiliário local, como a Zampieri Imóveis, que tem 30 anos de atuação em Maceió em compra, venda, locação e incorporação, também sente na pele o drama. O caos começou em 2018, quando ocorreram as primeiras desocupações.

“Porém, com indenizações incapazes de alocar os moradores em imóveis de mesmo padrão, a saída foi realizar a escuta ativa para procurar a melhor opção para os locatários. Também demos orientação aos proprietários para buscarem apoio jurídico para obterem indenizações. Mas, enquanto a procura explodiu, a oferta encolheu, fazendo os preços subirem e dificultando a reorganização da cidade”, explicou Nicole Zampieri, sócia-diretora da Zampieri, ao Imobi Report. 

O colapso impacta bairros da parte alta da cidade e também seus arredores. Com o risco de desastre, as seguradoras não estão mais atendendo obras nas áreas do entorno. Desta forma, o déficit habitacional persiste perigosamente. “Só recentemente que novos lançamentos surgiram na cidade”, conta Nicole, citando que este movimento está acontecendo em outras regiões de Maceió, com destaque para o Litoral Norte.

Para além da responsabilidade com o pagamento de indenizações, é preciso compreender que o colapso dos bairros de Maceió não é uma tragédia somente dos moradores que deixaram suas casas. 

É natural que um efeito dominó impacte toda a sociedade. Portanto, é fundamental um real acompanhamento das vítimas e a implantação de ações de reparação social e urbana, com atenção especial para o acesso a novas moradias e o incentivo para que os agentes da construção civil participem da recuperação da cidade.

Vendas e Locação

Mais de 40% dos imóveis vendidos no Brasil são apartamentos de 41m² a 60m². Os dados são de levantamento do software CV CRM e da startup Dataland, computando informações do início de 2020 até agosto de 2023. Em São Paulo, segundo o Secovi-SP, as vendas gerais cresceram 26,9% em outubro, com aceleração de 70% nos lançamentos.

A Domum, de Teresópolis (RJ), tornou-se referência em segmentação imobiliária ao entrar num mercado muito nichado e de altíssima concorrência: imóveis de alto padrão na região Serrana do Rio. Conheça a estratégia na conversa entre Alexandre Quero, CEO da Domum, e Rodrigo Werneck, CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, no podcast Modo Avião. Outro tema do papo é o plano de ação para apoiar o corretor que está há 60 dias sem vender.

O podcast Modo Avião, aliás, se tornou indispensável para muitos profissionais do imobiliário. O programa obteve um crescimento de 347% em 2023, sendo o podcast top 1 para quase 2 mil ouvintes. Confira por que o Modo Avião entrou na rotina de milhares de fãs e como o programa está conectando diversos profissionais do mercado imobiliário com estratégias de ponta. 

Com a queda da taxa de juros, a compra de imóveis volta a ser uma alternativa no radar dos brasileiros. Segundo o Censo QuintoAndar de Moradia, feito em parceria com o Datafolha, 57% das pessoas que pretendem se mudar querem comprar um imóvel, porém somente 45% dos que têm esse desejo possuem um planejamento financeiro para realizar este sonho. 

O que é o cross-branding e até onde o corretor de imóveis pode chegar usando essa estratégia de marketing que une o potencial de mais de uma marca? Saiba no Imobi Vendas dessa semana. Já o Imobi Aluguel revela maneiras de monitorar os sinais vitais das fornecedoras de garantias locatícias. Assine as newsletters do Imobi Premium e saiba tudo sobre seu segmento imobiliário. 

“Imóveis tóxicos” são aqueles que dão trabalho demais e pouco resultado. Um estudo da plataforma de gestão e terceirização de visitas Visitown mostra que 20% dos imóveis foram responsáveis por 60% do volume total de visitas realizadas. Saiba mais sobre como as imobiliárias podem otimizar seu trabalho.

• Garanta presença no CUPOLA Summit antes da próxima virada de lote.
• Seu foco é captação de imóveis para venda? Confira essa imersão.
• Bancos emprestaram 10% do PIB para compra de imóvel.
• Corretor que aplicava golpes e debochava das vítimas é preso na PB.

Construção e Incorporação

O mercado imobiliário nacional teve queda nos lançamentos e alta nas vendas na comparação entre o terceiro trimestre de 2023 e o mesmo período de 2022. Os lançamentos recuaram 20,3%, totalizando 64,5 mil unidades, enquanto as vendas subiram 4,6%, para 82,3 mil. A pesquisa, feita pela CBIC, considera apenas imóveis novos e abrange 219 cidades. 

“A menos que haja algum fato novo, a expectativa é um 2024 melhor para o mercado”. A frase é do presidente da CBIC, Renato Correia, e um dos pontos que favorecem essa expectativa são as novas regras do Minha Casa Minha Vida, que foram importantes para viabilizar a retomada dos lançamentos e das vendas – algo já percebido neste fim de ano.

Já que o assunto é o MCMV, a Vinx, de São Paulo, afirma que, desde que o Congresso aprovou mudanças nas regras do programa habitacional, a demanda por imóveis no segmento econômico cresceu 27% no ano até outubro, em relação ao mesmo período de 2022. As vendas tiveram incremento de 39%. 

As taxas de financiamento habitacional permaneceram estacionadas na máxima atingida no atual ciclo de política monetária — entre 10,49% e 11,49% — ao longo da maior parte deste ano, segundo levantamento da plataforma Melhor Taxa. Os juros dos empréstimos, porém, podem finalmente começar a recuar em meados de 2024.

Os financiamentos imobiliários com recursos da poupança no Nordeste caíram 18% no acumulado de janeiro a outubro de 2023, em comparação com o mesmo período do ano passado. Enquanto Sergipe, Piauí e Maranhão puxaram a queda, o Ceará se manteve praticamente estável. 

• Casal compra na planta e não recebe nada em 13 anos.
• Pai de Neymar é processado por conta de calote de construtora.
• MCMV prevê 1,1 mil novas moradias na região de Piracicaba (SP).
• Hoje: Webinar debate as tendências da construção civil para 2024.

Techs

Google dos imóveis? Uma startup criada por empreendedores americanos quer se tornar o principal veículo de busca de imóveis no Brasil, seja para compra ou locação. A plataforma Trular busca agregar todos os imóveis anunciados online, independentemente da corretora por trás. Ao escolher o imóvel desejado, o usuário é redirecionado para o site original do anúncio. 

O mercado imobiliário de luxo tem duas possibilidades: construir onde tem espaço ou reformar onde não tem. Marcus Grigoletto e Gustavo Saraiva, ex-funcionários da Loft, apostaram na segunda opção ao criarem a Dupllex. O foco da startup é transformar coberturas antigas de bairros valorizados em unidades modernas e luxuosas.

A Quarta Turma do STJ manteve a decisão que proibiu uma proprietária de alugar seu imóvel por meio do Airbnb sem autorização expressa da convenção de condomínio. Os ministros entenderam que a locação pela plataforma para curtos períodos não se enquadra nos contratos típicos de locação residencial ou por temporada.

O avanço das tecnologias no mercado imobiliário trouxe maior agilidade às etapas da jornada da locação, e no nicho das garantias imobiliárias não poderia ser diferente. A mais recente novidade é a criação de uma plataforma que permite a contratação de seguro-fiança e outros produtos com a mesma agilidade de uma garantidora. Conheça mais sobre a Grazon no Imobi Report. 

• O novo negócio bilionário de um dos fundadores da Zap Imóveis.
• Moeda digital do BC impulsionará a tokenização imobiliária no Brasil. 
• Investimento em proptechs da América Latina cai em 2023. 

Mundo

O Japão tem 8,5 milhões de akiya, que nada mais são do que “casas fantasmas” abandonadas pelos proprietários. De acordo com a revista “Nikkei Asia”, o número chamou a atenção do Airbnb, que pretende aproveitar o potencial para impulsionar o aluguel desses imóveis para hospedagens.

O Brasil está atraindo a atenção de norte-americanos dispostos a investir no mercado imobiliário. Por lá, o aumento dos preços dos imóveis, o encarecimento dos juros das hipotecas e a diminuição das ofertas têm aguçado o olhar para outros países. Entre eles o Brasil, que é segundo colocado no ranking dos lugares mais acessíveis para a compra de imóveis, com preços 38% menores que os americanos.

Ao se hospedar em um Airbnb em Hollywood, Flórida (EUA), a TikToker Tiana Taylor, que compartilha conteúdo sobre suas viagens, disse ter encontrado lençóis manchados, percevejos e “vibes sinistras”. Ela viralizou ao descrever o espaço como “o pior Airbnb do mundo” e contou que sentiu-se mais segura indo dormir no próprio carro. 

• O que esperar do mercado imobiliário nos EUA em 2024?
• Mercado de Londres desacelera e Dubai ganha terreno fértil para crescer. 

Estamos de olho

Famoso pela maior festa a céu aberto do mundo (o réveillon de Copacabana), o Rio tem outra hipérbole de cair o queixo: as mansões mais luxuosas da cidade têm preços de até R$ 70 mil por noite durante o Ano Novo. São casas com restaurante tailandês próprio, construções feitas de carvão vulcânico, projetadas por arquitetos e designers famosos, acesso privativo à praia e outras benesses.

Falando em luxo, a atriz Glória Pires é proprietária de uma vila de casas disponíveis para locação por cerca de R$ 8 mil por dia na Praia do Marceneiro, em São Miguel dos Milagres (AL). A vila oferece vista para o mar e coqueirais. Cada residência conta com uma piscina e uma jacuzzi aquecida no terraço. 

• Em Gramado, confira como foi o retorno para casa após evacuação.