[139] 2022 reserva boas notícias para o mercado imobiliário?

Nas últimas semanas, o noticiário veiculou leituras de cenário divergentes sobre como podem ser os próximos meses do mercado imobiliário brasileiro. Olhando para o copo meio cheio, 2020 e 2021 foram extremamente positivos. A Ademi anunciou a estimativa de que o setor feche este ano com um crescimento de 12% na comparação com 2020, totalizando VGV de R$ 99 bilhões. Uma pesquisa da plataforma Kenlo também traz um ponto de vista positivo, identificando crescimento de 38% em transações fechadas em aluguel e vendas no 3º trimestre, comparado ao mesmo período de 2020. 

Já o copo meio vazio é por conta de fatores que acompanhamos de perto: a alta da Selic diminui o acesso ao financiamento, enquanto a inflação diminui o poder de compra da população de forma geral. Os reajustes nos lançamentos imobiliários, somados ao INCC – que ainda não foi inteiramente repassado para o consumidor final – devem acarretar alta no valor dos imóveis. 

No Imobi Report, trazemos duas reportagens especiais sobre o tema. A primeira convida quatro especialistas do mercado (da FGV, Apsis, Brain e DataZAP), que explicam quais são os ciclos do mercado imobiliário, como foram os últimos anos, qual era a expectativa para 2020 e o que aconteceu de fato. No segundo texto, convidamos estes mesmos especialistas para responderem a seguinte pergunta: 2022 pode ser um ano de superoferta no mercado imobiliário brasileiro?

Há um consenso entre os entrevistados: mesmo em épocas mais difíceis, as pessoas têm que morar em algum lugar. Projetos bem estudados e que atendam uma demanda específica do mercado sempre vão ter giro. Para conhecer boas práticas neste negócio, o Imobi Report organiza o Imobi Experts Lançamentos Imobiliários. Nos dias 17 e 18 de novembro, mais de 30 especialistas vão apresentar cases do setor. O primeiro dia de evento é gratuito e as inscrições estão abertas.

Incorporadoras

A Caixa anunciou a interrupção do corte de juros dos financiamentos e sinalizou aumento de algumas taxas. A decisão é resposta à escalada da Selic. Em setembro, ao anunciar a redução nos juros do crédito imobiliário com taxa atrelada à poupança, Pedro Guimarães, presidente da Caixa, havia afirmado que aquela era uma “primeira calibrada” de várias. Mas agora o cenário é diferente: “a partir do momento em que a pressão inflacionária continuou, [novos cortes] não têm viabilidade”, disse em entrevista ao Valor Econômico. 

Outro anúncio da Caixa foi o início da linha de crédito para profissionais da segurança pública. Serão beneficiados trabalhadores com renda bruta de até R$ 7 mil, como policiais, bombeiros e agentes penitenciários, entre outros. A modalidade integra a aproximação da Caixa com a classe média.

Apesar do cenário macroeconômico, especialistas estão otimistas com as ações de empresas da construção civil. Segundo relatório do banco Inter, a expectativa aponta para altas até mesmo superiores a 100% nos papéis.

Na BR Properties, o terceiro trimestre foi bem aquecido. A empresa registrou aumento de 7,7% por metro quadrado no aluguel nominal.

Numa linha mais cautelosa, a Benx reduziu sua meta de lançamentos em cerca de 25%. O VGV para 2022, antes estimado em R$ 2,1 bilhões, foi corrigido para R$ 1,5 bilhão.

No alto padrão, os números comprovam a resiliência do segmento. Segundo a Abrainc, o total de vendas de imóveis acima de R$ 1,5 milhão teve aumento de 23%, entre janeiro e julho de 2021, na comparação com o ano passado.

Imóveis de luxo e barcos andam – ou navegam – lado a lado. Em Angra dos Reis, no RJ, um empreendimento focado nos proprietários de barcos está formando uma comunidade extremamente selecionada. Confira no Imobi. 

E para fidelizar o público de luxo, é preciso estratégia. Transparência, confiança, confidencialidade e um bom marketing são alguns pilares apontados pelo diretor executivo da MBras, Lucas Melo.

Com soluções criativas, valorização de pontos fortes e “jeito de casa”, os apartamentos em andares mais baixos estão sendo ressignificados. A palavra-chave desta redescoberta dos andares baixos é proximidade, segundo Marcos Kahtalian, da Brain.

Na Tecnisa, dança das cadeiras. A companhia anunciou que Joseph Meyer Nigri vai deixar o cargo de diretor-presidente, após 4 anos à frente do posto. O novo titular para o cargo é o administrador Fernando Tadeu Perez.

Conheça o Gestor de Vendas Imobiliárias, o maior treinamento do Brasil para diretores, líderes e gestores de imobiliárias e incorporadoras. Promovido pela CUPOLA, reúne cases reais, empreendedores, líderes e profissionais com experiência de mercado para entregar resultados. Inscrições abertas.

Imobiliárias

O chorinho brasileiro por preço faz parte do negócio. Uma pesquisa da Dataland revelou que em São Paulo, nos últimos três anos, a diferença média entre preços pedidos e fechados foi de 14,6% por metro quadrado.

São Paulo, Recife, Brasília e Rio de Janeiro lideram o ranking dos aluguéis mais caros do Brasil. Além de puxar a lista, São Paulo também contou com o maior reajuste dos últimos 12 meses: 26%. Os números foram alavancados pela alta do IGPM, que subiu 21% no período. 

Num cenário pandêmico que já gerou 600 mil mortes, boa parte dessas vítimas eram inquilinos, proprietários de imóveis ou fiadores. Como as imobiliárias devem lidar com esses incidentes? O Imobi conversou com Dennis Martins, advogado com longa experiência na área imobiliária e coordenador pedagógico da UniSecovi de Florianópolis (SC). O especialista aponta os procedimentos mais adequados sob os âmbitos legal, empresarial e mesmo de sensibilidade social por parte das imobiliárias.

O momento de manutenção de um imóvel locado é sempre estressante, mas ele pode ser menos doloroso. Com o objetivo de deixar o processo mais rápido e simples, a Fix terceiriza manutenções para imobiliárias de locação. No Imobi você descobre quais são os benefícios de terceirizar pela visão de quem utiliza o serviço.

No Imobi Aluguel desta semana, traçamos um perfil do atendente de locação da imobiliária. Esse profissional, que antes exercia funções mais burocráticas e restringia-se a responder os clientes, tem ganhado novas atribuições: ouve, investiga, sugere e oferece novas possibilidades. Ganhou até uma nova designação: consultor de locação. Atendentes/Consultores premiados e reconhecidos como eficientes dentro de suas imobiliárias nos contaram alguns dos segredos do bom fechador de contratos.

O Imobi Aluguel é a série semanal do Imobi Report com foco específico na locação. Clique aqui para experimentar gratuitamente.

Techs

O QuintoAndar atravessa o oceano e chega na Europa: o unicórnio acaba de anunciar seu Centro de Tecnologia em Portugal. Com previsão de iniciar as operações em março de 2022 e localizado em Lisboa, deve abrigar cerca de 50 colaboradores até o final do ano executando projetos de tecnologia. Segundo o cofundador e diretor de tecnologia do QuintoAndar, André Penha, um dos motivos do escritório no exterior foi expandir o time para profissionais estrangeiros. “Alguns dos profissionais de tecnologia mais qualificados, experientes e criativos do mundo hoje residem na Europa. Estamos muito animados em levar o QuintoAndar para outro continente, conhecer esses novos profissionais e compartilhar com eles nossa visão de futuro, para facilitar a jornada de moradia das pessoas, com transparência e rapidez”, conta.

Em São Paulo, a Yuca anunciou a aquisição e gestão do seu primeiro prédio inteiro. Localizado no bairro de Campos Elíseos, também será o primeiro empreendimento misto, onde duas lojas comerciais também serão da gestão da proptech. O prédio, que passará por retrofit, deverá contar com 19 apartamentos individuais que estarão disponíveis a partir do primeiro trimestre de 2022 para locação.

Tokenização será palavra comum no nosso vocabulário. Três reportagens trataram sobre o assunto e o mercado imobiliário na última semana: no evento Real Estate Tokenization Challenge 2021, profissionais do mundo inteiro se reuniram para impulsionar a tokenização de ativos reais. Um time brasileiro, formado por duas empresas, a BRAVO Empreendimentos e a Moreira Suzuki Advogados, foi a vencedora. No Infomoney, reportagem explica como funciona a divisão de um imóvel em ativos digitais para atrair novo modelo de investidor, com exemplo nas empresas Liqi, Toke Invest, construtora Nigri e Bravo Empreendimentos. Por fim, n’O Globo, reportagem traz o case de um apartamento de luxo avaliado em R$ 3 milhões em Minas Gerais, cujo contrato será lavrado em blockchain e o pagamento parcelado através de tokens.

Mundo

Há algumas edições, o Imobi levantou a bola: o modelo de negócio do iBuyer se sustenta com o mercado aquecido? Parece que não. Para quem não é familiar com o termo, nessa operação, uma empresa compra imóveis com potencial de venda, e cujos proprietários têm pressa, e assim, pagam mais barato que o valor de mercado. A empresa de iBuyer os reforma e coloca de volta à venda, com um valor mais alto. Ocorre que o cenário hoje nos Estados Unidos é de estoques baixos e alta demanda por imóveis, o que faz com que mesmo os imóveis velhos, desgastados ou que, até então, não pareciam tão interessantes, sejam adquiridos diretamente por pessoas físicas.

Vale essa introdução para contar a notícia do mercado imobiliário americano da semana: a Zillow, gigante de real estate e portal imobiliário dos EUA, encerrou seu programa de iBuying, o Zillow Offers. Desde 2017, o Zillow Offers usava uma ferramenta própria de inteligência artificial (o Zestimate) para determinar o valor pago por um imóvel e o seu potencial após uma reforma. Rich Barton, fundador da empresa, apontou que “a imprevisibilidade na previsão dos preços das casas excede em muito o que antecipávamos”. Em relatório, também afirmou que a modalidade “atendia apenas uma pequena parte de nossos clientes” e que o “nosso negócio principal e marca são fortes”.

No último trimestre, a Zillow teve uma receita de 1,7 bilhão de dólares, mas perdeu 328 milhões e praticamente toda essa perda foi no nicho de iBuying.
Na imprensa local,especialistas comentam como a ferramenta Zestimate já era uma pedra no sapato dos corretores desde que foi lançada, em 2006, com profissionais tendo que ouvir comentários de proprietários como “você avaliou mal minha casa, o Zillow diz que custa mais”.

Há mais um detalhe relevante nessa história: quando se trata de portais imobiliários americanos, vale entender mais sobre a entrada da CoStar no jogo. A empresa, que até alguns anos era focada em tecnologia para o mercado imobiliário comercial, começou a fazer alguns movimentos claros para o mercado residencial, adquirindo negócios e startups com esse foco e competindo diretamente com o negócio da Zillow. Uma das ações, por exemplo, foi adquirir o estratégico domínio homes.com. Por isso, a decisão de deixar de lado o programa de iBuying pode sinalizar que a Zillow está se preparando para a batalha, alocando recursos e se defendendo.

Estamos de olho

Pequenos imóveis, grande infraestrutura. É uma realidade do mercado a onda de prédios reduzidos e unidades de poucos metros quadrados, mas com design caprichado e muita praticidade. Voltados para até dois moradores, este modelo conta com preços e condições mais acessíveis.

Uma parceria para explorar o mercado de locação foi fechada entre a Atlantica Residences e a incorporadora paulistana Yuny. Com isso, um empreendimento recém-lançado pela Yuny no Brooklin, zona sul de São Paulo, vai destinar parte dos seus 680 estúdios para a Atlantica fazer a decoração, locação e manutenção, pensando em hóspedes de curta a longa temporada.

A Concal, construtora com experiência no alto padrão do RJ, também está entrando no segmento de unidades para locação. Em parceria com a Opy, que assina o projeto, vai lançar uma nova linha com nove empreendimentos compactos em áreas centrais da cidade, com VGV de R$ 575 milhões.

Na jornada de retorno para os escritórios, nos deparamos com um cenário muito diferente do início de 2020. Entre as tendências que começam a despontar, modelo de trabalho híbrido, encontros presenciais focados em networking, mais espaço físico e áreas de descompressão.

E fique ligado nas dicas de podcast. No Semana Imobi, a equipe do Imobi Report fala sobre a alta da Selic, expansão internacional da Loft e QuintoAndar, biofilia e outros temas. No Vem Pra Mesa, Sergio Langer recebe Tarcisio Silva, professor de marketing e operações imobiliárias.