Compra de carteiras de locação impulsiona expansão de imobiliária

Portal Imobiliária, de Santa Catarina (SC), mantém crescimento e chega à liderança regional em locações com estratégia combinada de aquisições e expansão orgânica.

A Portal Imobiliária, com 25 anos de atuação no mercado de SC, consolidou sua expansão por meio da combinação de compra de carteiras de locação e crescimento orgânico lastreado em uma estratégia robusta de captação de imóveis. Fundada pela família Vasselai no ano 2000, hoje na terceira geração de empreendedores, administra atualmente cerca de 2.500 imóveis nas cidades de Blumenau, Gaspar e Balneário Piçarras.  

Tradição familiar e gestão profissional  

Com raízes no setor imobiliário que remontam há quase 70 anos, a família Vasselai mantém três gerações envolvidas diretamente na operação do negócio. O CEO Leonardo Vasselai iniciou sua trajetória aos 13 anos na imobiliária do avô, que atuava com loteamentos na região. A modernização da operação familiar levou à criação da Portal no início dos anos 2000, marcando a transição para um modelo focado em locação e venda de imóveis.  

“Nos orgulha muito estar na terceira geração atuando no mercado imobiliário. É um desafio comum nas empresas familiares manter o interesse das novas gerações, mas todos nós seguimos envolvidos 100% na operação”, afirmou Leonardo.  

O quadro societário é composto pelos quatro irmãos: Leonardo, Cauê, Tatiana e Manuela. Atualmente, Leonardo ocupa a posição de CEO, enquanto Cauê é diretor comercial e Tatiana lidera o setor financeiro.  

Expansão e estratégia de compra de carteiras  

A trajetória de crescimento da imobiliária foi impulsionada, especialmente nos últimos 15 anos, por um plano contínuo de aquisição de carteiras de locação. Desde a primeira compra, no início dos anos 2000, a empresa já incorporou mais de seis carteiras na região.  

“Fomos pioneiros na compra de carteiras em Blumenau. A primeira aquisição foi pequena, mas nos mostrou o potencial dessa estratégia. Hoje já adquirimos carteiras de concorrentes diretos e nos tornamos líderes em Blumenau e Piçarras”, explicou Leonardo.  

A entrada em Balneário Piçarras foi feita em 2018, após a análise de mercado indicar potencial de crescimento no município litorâneo. A expansão foi realizada inicialmente com uma estrutura reduzida, mas a rápida demanda levou à ampliação da equipe e à consolidação da operação.  

Entre os desafios citados está a gestão à distância. Segundo Cauê Vasselai, a chave para o sucesso foi a formação de lideranças locais alinhadas à cultura da empresa. “O grande desafio foi encontrar pessoas de confiança para manter nossos valores e padrão de atendimento em outra cidade. Hoje temos um líder formado internamente, que começou como agenciador e hoje é gerente da unidade de Piçarras”, destacou.  

Crescimento orgânico e estrutura comercial  

Nos últimos cinco anos, a Portal intensificou o crescimento orgânico, com foco em ampliar a produtividade do time comercial e conquistar novos contratos de locação.  

“Chegou um momento em que não havia carteiras disponíveis para compra. Foi quando percebemos que precisávamos fortalecer a geração interna de novos contratos”, relatou Cauê.  

O processo envolveu reestruturação do time de locação, ampliação da equipe comercial e revisão de processos internos. Atualmente, a imobiliária registra crescimento de 250% em produtividade no setor de locações desde 2020, com cerca de 60% das locações mensais provenientes de novos imóveis.  

Para Leonardo, o equilíbrio entre as estratégias é essencial: “A compra de carteiras continua no nosso planejamento, mas o crescimento orgânico garante sustentabilidade a longo prazo. Não adianta dobrar o volume da carteira de um dia para o outro se não houver estrutura para manter a operação”.  

Critérios para aquisição e riscos do processo  

A experiência acumulada ao longo dos anos também levou à definição de parâmetros claros para avaliar carteiras disponíveis no mercado. Segundo Leonardo, o valor de uma carteira de locação gira entre 10 e 15 vezes o valor da taxa de administração mensal, mas fatores como garantias, vistoria e concentração de contratos influenciam o preço.  

“Nem toda carteira é interessante. Em muitos casos, as operações à venda já enfrentam dificuldades financeiras. É preciso avaliar aspectos como garantias, vistorias e distribuição dos aluguéis. Já recebemos carteiras em que 80% da receita vinha de dez imóveis, um risco alto para a operação”, afirmou.  

A combinação entre profissionalização, estratégia de expansão e cultura familiar posicionou a Portal entre as maiores administradoras de locação da região, mantendo o crescimento contínuo mesmo em um cenário de alta competitividade.  

“Planejamento sempre foi parte da nossa rotina. O mercado imobiliário é dinâmico e exige que estejamos preparados para crescer de forma estruturada, sem depender de uma única frente de expansão”, concluiu Leonardo Vasselai.