Dívidas de condomínio: quem deve pagar?

Dívidas de condomínio são uma dor de cabeça para imobiliárias e proprietários. E trata-se de um problema crescente no Brasil: a taxa média de inadimplência das cotas condominiais em 2022 chegou a 17%, segundo estudo da APSA feito com base nos 2,7 mil condomínios que a empresa administra no Rio de Janeiro, Minas Gerais, Distrito Federal, Bahia e Pernambuco. O aumento foi de cinco pontos percentuais em relação ao ano anterior. 

Dúvidas relacionadas a este assunto podem fazer parte do dia a dia de locadores e locatários. No caso da compra e venda de imóveis, este tipo de débito também pode virar um drama. Afinal, quem é o responsável pelo pagamento de dívidas de condomínio?

É importante que os envolvidos saibam de suas responsabilidades sobre estes pagamentos. Por isso, listamos as maneiras mais indicadas de lidar com a inadimplência para evitar que a situação chegue ao temido despejo (para inquilinos) ou penhora (no caso de proprietários).

Quem responde pelas dívidas do condomínio?

O pagamento mensal da cota (ou taxa) de condomínio não é embolsado por imobiliárias ou locadores. Todo pagamento desta natureza é direcionado para o caixa do condomínio, que possui despesas mensais para manutenção e custeio.

Independentemente se a taxa mensal é paga pelo locatário, o ônus de eventuais dívidas é direcionado para o imóvel, ou seja, para seu proprietário.

No entanto, isso não exime o inquilino de responsabilidades em todos os casos. Se o pagamento da taxa condominial estiver previsto em contrato, o inquilino que atrasar seu pagamento fica sujeito a penalidades e, eventualmente, à rescisão do contrato de locação.

Porém, caso a dívida existente seja anterior à assinatura do contrato, o inquilino não tem nada a ver com isso, sendo a dívida de responsabilidade do locador.

A lei permite que o inquilino seja responsável por pagar a taxa mensal de condomínio?

Sim, desde que isso tenha sido previsto no contrato de locação. O locatário pode ser responsável por pagar taxas condominiais, assim como outras despesas tradicionalmente convencionadas, como luz e água. 

Quem é responsável por despesas extraordinárias?

O locador do imóvel é o responsável por custear imprevistos – as chamadas despesas extraordinárias de condomínio.

As situações classificadas como extraordinárias estão previstas no artigo 22 da Lei do Inquilinato. Entre elas, estão obras de reforma, pinturas, instalação e consertos de equipamentos na estrutura predial, além do valor destinado para o fundo de reserva.

E o que acontece quando há dívidas de condomínio?

No caso de pendências financeiras, o andamento dependerá do regimento do condomínio. O síndico pode realizar a cobrança junto ao responsável pelo imóvel, mas o nome de um devedor não pode ser exposto pela administração, já que a dívida é do bem.

Em geral, no primeiro momento, é cobrada multa de 2% sobre o valor da taxa, mais juros de 1% ao mês, corrigidos pela inflação. Na sequência, caso o pagamento siga em atraso, pode ocorrer um processo judicial.

Geralmente, a cobrança judicial acontece ao vencimento do segundo mês de atraso. Já a ação de despejo transcorre no período de um a dois anos.

Em todo caso, como a dívida é do bem, a dor de cabeça maior acaba sendo do proprietário, que pode sofrer sanções se o débito não for abatido.

Caso a situação não seja regularizada, o imóvel é penhorado e leiloado. Parte do valor arrecadado é destinado para quitar a dívida.

Condomínios procuram alternativas para garantir cobertura do caixa

Para os condomínios, uma das saídas encontradas para evitar riscos no caixa é a contratação de empresas especializadas em antecipação de receitas, como forma de garantir a arrecadação completa. 

A gerente da Garantiza, Mayara Poiares, empresa que atua no segmento de antecipação de receitas para condomínios, explica que a operadora assume o controle da emissão dos boletos.

“O condômino inadimplente passa a dever à Garantiza e não mais ao condomínio, que mantém o seu caixa em dia. Existem condomínios que trocaram uma inadimplência de 25% por uma taxa de 5%, que a empresa cobra quando assume o controle da cobrança”, afirma ela.

Outro exemplo é uma modalidade de cobrança criada pela APSA em parceria com a operadora de cartões Cielo. A solução permite que clientes paguem suas cotas condominiais via cartão de crédito. Desta maneira, a cobrança pode ser efetuada até 40 dias depois do vencimento. Somente em 2022, mais de 10 mil cotas foram pagas dessa forma.

“Percebemos que essa tem sido uma alternativa importante para muitas famílias em momentos em que estão com problemas no orçamento. Para se ter uma ideia, em dezembro de 2021, registramos 142 pagamentos via cartão de crédito. No mesmo período do ano passado, foram mais de 1.100”, conta o gerente de Negócios de Condomínios da APSA, João Marcelo Frey.

Outro serviço que vem atraindo síndicos em busca de soluções para melhorar a saúde financeira de seus condomínios é o novo modelo de gestão criado pela APSA, que garante, sem custo adicional, 100% da receita no dia do vencimento das cotas e assume a dívida e a cobrança extrajudicial das unidades em atraso.