Desmistificando a aquisição de imóveis em leilão

Por Robson Macedo, CEO da BidYou

Nos últimos anos a indústria de leilões de imóveis no Brasil tem enfrentado certos preconceitos pela falta de compreensão do modelo. Até então a maior parte do público frequentador era basicamente investidor e pessoas conectadas de certa forma a este ecossistema de aquisição de imóveis.

Paradoxalmente, este mercado começou a se tornar mais visível com a redução das taxas de juros e a facilidade de crédito imobiliário. Adicionalmente, apesar dos ventos contrários que foram criados como resultado da Covid-19, esta indústria ficou ainda mais visível e forte com o advento do novo normal, ou seja, o fortalecimento do modelo home office que se desdobrou em uma alta demanda por imóveis residenciais para atender a novos hábitos e rotina da população. 

Esta indústria consiste em leiloar imóveis de proprietários inadimplentes pela falta de pagamento do financiamento, hipoteca por instituições financeiras ou unidades penhoradas pela justiça com a finalidade de recuperar o valor que foi cedido na operação de crédito.  Os preços dos imóveis leiloados partem de valores bem abaixo do valor de mercado. Isso oferece uma excelente oportunidade para compradores em geral que estão buscando ativos imobiliários com preços acessíveis. Embora essa proposta possa parecer lucrativa e tentadora, ela também tem alguns riscos como qualquer negócio no mundo. Por isso, é altamente recomendável estar bem assessorado do ponto de vista jurídico e econômico para atingir o sucesso esperado.

Obviamente existem alternativas para comprar ou investir em imóveis, mas os benefícios de adquirir em leilão incluem expandir suas opções e possivelmente comprar com um interessante deságio, ou seja, diferença entre o valor arrematado e o praticado pelo mercado. Posto isso, precisamos desmistificar esta indústria esclarecendo pontos relevantes que devem ser considerados para que você possa ter sucesso.

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Entendendo o deságio na aquisição de imóveis

Primeiramente, recomendo contratar uma empresa especializada, transparente e crível para assessorar na escolha da oportunidade mais adequada ao seu perfil e objetivo sob a luz das implicações legais e econômicas. Agentes imobiliários ou corretores também podem ser usados como recurso complementar na fase de identificação de oportunidades considerando os critérios de localização, conhecimento do condomínio ou área local, e valor estimado de mercado. Ressalto aqui que devem ser vistos como complementaridade à assessoria. 

Os imóveis de leilão em sua grande maioria não permitem uma inspeção presencial ou qualquer maneira legal de visualizar o interior antes do leilão. Este é um dos pontos que influencia no prêmio risco por não saber as condições reais do imóvel pela impossibilidade de fazer uma due diligence (visita ao bem que será arrematado).

Ainda que o imóvel esteja sendo leiloado não significa necessariamente que o mesmo não esteja ocupado. Esta é mais uma condição a ser analisada visto que pode existir uma necessidade de uma ação de desocupação da futura propriedade e esta responsabilidade é do comprador.

Outro ponto que deve ser esclarecido é que os leilões podem ser adiados ou até mesmo suspensos ou cancelados no último minuto do segundo tempo decorrente de uma ação do devedor ao quitar o passivo ou outra opção que evite a perda do ativo. 

Do ponto de vista de investimento fica mais clara a razão da existência de um deságio na aquisição de leilão. O deságio representa o prêmio risco do investimento tal qual uma compra de um ativo financeiro. Isso nos remete a famosa frase “Não existe almoço grátis”. Para melhor compreensão da visão econômica e do retorno sobre o investimento, ilustro abaixo uma comparação de retornos entre investir na compra de imóvel de leilão e outros ativos financeiros de diferentes riscos por um período de 12 meses.

Assumindo uma postura conservadora no deságio final, ao adquirir um imóvel de leilão, estimado em 25% inferior ao menor valor de mercado com entrega de chaves em 12 meses e comparando ao índice IBOV (mercado de ações), SELIC e CDB 150% CDI com prazo de 12 meses no período de 11/2020 a 10/2021, teríamos como resultado no final de 10/2021 uma diferença expressiva de ganho na compra do imóvel.

Perceba que um dos ativos financeiros comparáveis, IBOV, tem um grau de risco elevado.  Esta análise comparativa de retorno leva em consideração o investimento em dinheiro e retornos brutos. Esses resultados sobre o investimento em leilão podem ser diferentes se você pegar um empréstimo ou financiamento para comprar o imóvel.

Podemos concluir com este exemplo que, no final de 12 meses, o retorno sobre o investimento em aquisição de imóveis de leilão pode ser muito atraente financeiramente, ainda que existam certos riscos. Ao olhar a perspectiva desta indústria, há uma demanda contínua e crescente, pois os benefícios são vantajosos e lucrativos desde que sejam suportados por orientadores competentes, experientes, transparentes e idôneos.