Como é feita a avaliação de imóveis de alto padrão e luxo

Os imóveis voltados para o público de alta renda vivem um momento positivo no Brasil. Houve aumento de 39,2% no lançamento de imóveis de luxo e superluxo no primeiro trimestre de 2023 na comparação com igual período de 2022, segundo levantamento da consultoria Brain Inteligência Estratégica. Ao mesmo tempo, a avaliação de imóveis segue como uma grande dor do mercado imobiliário.

Iniciativas recentes envolvendo o uso de inteligência artificial prometem simplificar esse trabalho, como você pode conferir neste conteúdo do Imobi Report.

Porém, ainda é muito comum que a percepção de valor dos proprietários dos imóveis destoe da realidade do mercado imobiliário. Nos imóveis de ticket mais alto, há muitos fatores subjetivos envolvidos, o que torna este um universo com ainda mais particularidades.

Momento positivo para os imóveis de ticket alto, que possuem um mercado próprio

Para aprofundar o tema, vamos entender o contexto em que estes produtos estão inseridos no Brasil. O total de imóveis de alto padrão, luxo e superluxo colocados no mercado no primeiro trimestre de 2023 supera as 2,5 mil unidades. A régua utilizada pela pesquisa para elencar os imóveis na categoria “luxo” é o ticket entre R$ 1,5 milhão e R$ 3 milhões. Já o superluxo envolve os imóveis partir dos R$ 3 milhões. 

É importante citar que o parâmetro de preço não é consensual, já que varia de acordo com a realidade de cada região – como já foi abordado aqui no Imobi Report. Contudo, é importante estabelecer estas faixas para entender, de maneira mais ampla, como funciona o mercado imobiliário de alta renda no Brasil.

Critérios para separar as prateleiras de alto padrão, luxo e superluxo

Além do ticket do imóvel, elencados acima, outras características ajudam a categorizar estes imóveis. É preciso que eles tenham design diferenciado e acabamentos mais nobres, com materiais de maior qualidade, como mármore, granito, ônix, entre outros. 

Segundo o levantamento “The Report: 2023 Global Luxury Market Insights”, realizado pela Coldwell Banker Global Luxury, o valor intrínseco da compra de imóveis nunca foi tão alto, pois os compradores ricos são estimulados por mudanças no estilo de vida e por oportunidades no atual ambiente de mercado. 

A previsão é de um volume maior de compradores internacionais, uma influência crescente entre os milionários mais jovens e a busca contínua por residências secundárias como impulsionadores do mercado no cenário de luxo até o final de 2023. 

Já no Brasil, de acordo com levantamento realizado pelo Sindicato das Empresas de Compra e Venda de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP), espera-se um crescimento de 20% nas vendas de imóveis de luxo durante todo o ano de 2023.

Avaliação de imóveis de alto padrão e luxo tem uma lógica própria

Na alta renda, a avaliação de imóveis vai além do cálculo simples envolvendo produto e região. A abordagem deve ser personalizada e considerar também itens mais abstratos. 

“Normalmente, o mais comum é que o valor de venda de um imóvel seja baseado quase que exclusivamente em quesitos como o preço de outros imóveis do mesmo condomínio ou região. No caso de imóveis de alto padrão, luxo e superluxo, esse fator é altamente importante, mas não exclusivamente determinante”, explica Aline Sofia, CEO da Aline Sofia Curadoria de Imóveis, voltada a casas de alto padrão.

De acordo com ela, avaliar um imóvel de alto padrão e luxo requer especialização, experiência, uma abordagem cuidadosa e detalhada, dada a complexidade e as especificidades de um mercado exclusivo, começando pela apresentação do imóvel, que deve reproduzir um cenário perfeito e aconchegante. A percepção de cuidado e valorização é bastante notada por este público.

“Ao considerar esse conjunto de fatores, é possível determinar um valor justo e realista para propriedades desse segmento exclusivo e que resultam sempre de um balanceamento entre fatores objetivos e subjetivos”, aponta a executiva.

Especialista dá dicas para avaliação de imóveis de alto padrão e luxo

Aline Sofia elenca outros detalhes que fazem a diferença na avaliação destes imóveis.

Localização: a proximidade a áreas de prestígio, como bairros nobres, centros urbanos, vistas panorâmicas, e acesso a comodidades exclusivas, como clubes ou campos de golfe, pode aumentar significativamente o valor do imóvel.

Acabamentos: é avaliada a utilização de materiais nobres, como pedras sofisticadas e madeiras raras, metais de alta qualidade e tecnologias avançadas em construção.

Design e arquitetura: são avaliados elementos como a disposição dos cômodos, o fluxo de espaço, o aproveitamento da luz natural, cômodos espaçosos, projeto único, pé direito alto e assinatura do arquiteto. Também entra na conta o uso de materiais nobres, pedras sofisticadas, madeiras raras e tecnologia avançada de construção.

Amenidades e instalações: a presença de comodidades e instalações premium, como piscinas aquecidas, spas, academias de ginástica privativas, sistemas de automação residencial e áreas de entretenimento, influencia diretamente o valor do imóvel.

Segurança e privacidade: a segurança é uma prioridade em propriedades de alto padrão e luxo. Sistemas de segurança avançados, portarias ou guaritas com controle de acesso, circuitos de vigilância e cercas de privacidade são essenciais.

Vistas e ambiente exterior: vista para o oceano, montanhas ou paisagens urbanas icônicas podem impactar positivamente o valor. Áreas externas bem projetadas, como jardins exuberantes, terraços espaçosos ou espaços para convívio ao ar livre, também acrescentam valor.

Para ficar de olho

Também é importante ter conhecimento sobre o histórico de vendas na região. O trabalho pode apontar dados comparativos e indicar tendências de mercado, separando o valor emocional do valor real dos imóveis – um problema tradicional no processo de anunciar o imóvel, o que pode gerar retrabalho a partir de uma avaliação distorcida idealizada pelos proprietários.

O fator exclusividade também desempenha um papel significativo na avaliação de imóveis de luxo. Propriedades associadas a celebridades, designers renomados ou histórias únicas podem ter um valor mais elevado devido ao status que possuem.