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Imobiliárias

Brasil tem 63,2 milhões de negativados e a Alpop olha para onde eles moram

Ana Clara Tonocchi
Escrito por Ana Clara Tonocchi em 26 de agosto de 2021
5 min de leitura
Brasil tem 63,2 milhões de negativados e a Alpop olha para onde eles moram
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Dados do Serasa apontam que 63,2 milhões de brasileiros estão com o nome negativado, o que representa 40,4% da população adulta do país. São 63 milhões de pessoas que precisam, invariavelmente, morar em algum lugar e cujos CPF seriam recusados em modalidades tradicionais de seguro fiança. É para esse grupo que a Alpop olha.

A Alpop é uma fintech de impacto social que oferece garantias locatícias para imobiliárias com foco em imóveis populares. A startup desenvolveu um sistema de inteligência de dados que, a partir do CPF dos potenciais moradores, faz uma análise cadastral sem necessidade de comprovação de renda. Conversamos com Caio Belazzi, CEO da Alpop, para entender o modelo de negócio da empresa.

Caio Belazzi, CEO da Alpop
Caio Belazzi, CEO da Alpop

Imobi Report: Caio, pode contar um pouco sobre a sua carreira?

Caio Belazzi: Eu sou cientista da computação, graduado pela Unesp de Rio Claro-SP. No meu segundo ano de faculdade, a universidade abriu um programa de incubadora de base tecnológica. Eu me juntei com dois veteranos e montamos nossa primeira empresa, a Caiena. A Caiena existe até hoje e é uma desenvolvedora de software para projetos de cidadania. Hoje, a Caiena já tem 16 anos de história e já temos repercussão internacional, além de termos conquistado diversos prêmios de desenvolvimento de sistemas. Na minha carreira inteira, meu foco é olhar para um problema social, observar suas restrições e propor soluções que passam por tecnologia. E, ainda, a tecnologia como meio, mas não como objetivo final. No final de 2017, começamos a pensar a Alpop e colocar a empresa de pé.

Imobi: Como foi a fundação da Alpop?

Caio: Em 2017, começamos a estudar vários mercados, de transporte, habitação, procurando problemas para resolver… Percebemos, no mercado de habitação, uma ineficiência de mercado. Por um lado, há muitos imóveis disponíveis para locação, e por outro, muitas pessoas precisando morar. E, mesmo assim, parece que não tem um match perfeito, especialmente no segmento popular.

Ao levantar dados sobre esse setor, vimos que é um dos maiores. Com base em dados do IBGE, são 13 milhões de domicílios para alugar. E os imóveis com aluguel até R$ 2.500 são pouco mais de 10 milhões, a ampla maioria. Observamos, também, que o Brasil tem 63,2 milhões de negativados. Ainda há outro dado, o do mercado de trabalho informal, que soma cerca de 40 milhões de pessoas. Estamos falando de 90 milhões de pessoas com dificuldade tremenda de alugar, porque não vão passar nas análises tradicionais, e se passam, a taxa é absurdamente alta.

Desse ponto em diante, percebemos que havia um buraco no mercado e uma oportunidade para uma empresa que pudesse trabalhar processos de locação formal focados no público popular.

Imobi: Quais foram os próximos passos?

Caio: Quando estamos montando um negócio, costumamos fazer uma imersão no setor. Por isso, alugamos um imóvel na Zona Leste de São Paulo por 30 dias. Fizemos grupos focais com a população, começamos a desenhar alguns modelos de negócio. Ouvimos coisas absurdas do aluguel informal, como: “Eu moro na informalidade, quando o preço do tomate sobe, o proprietário sobe meu aluguel”. O processo de cobrança muitas vezes é com violência. Há vários casos em que as pessoas não têm nem conta no banco. Se você faz um recorte de família de até 10 salários mínimos, 77% delas estão endividadas no cartão de crédito. Entendemos que havia um mercado gigantesco e que poderíamos explorar a análise de dados para trazer uma resposta. 

Imobi: Como foi o desenvolvimento da solução?

Caio: Logo cedo percebemos que o mercado imobiliário é complexo. É um setor muito pulverizado, com características regionais. A partir dessa análise, vimos que não valia a pena, economicamente, financeiramente, nem do ponto de vista de impacto, tentar ser uma imobiliária. Foi quando nos propusemos a trazer uma solução de dados que oferece uma solução para o inquilino, mas ainda traz mais negócios para as imobiliárias que não estão olhando para esse grande público.

Imobi: Pode falar sobre o impacto positivo nas imobiliárias?

Caio: Uma das coisas que observamos na nossa imersão é que, muitas vezes, as imobiliárias têm um descasamento no fluxo de caixa quando trabalham com uma seguradora tradicional. Ou seja, quando há inadimplência, é preciso esperar o título vencer, fazer a cobrança, esperar alguns dias, comunicar o sinistro, esperar a análise e, eventualmente, ser paga. Durante esse fluxo, o proprietário está esperando o pagamento. Inclusive, a maioria dos proprietários tem um único imóvel e depende dele para completar a renda. 

Nós oferecemos uma análise de confiança com o número do CPF do inquilino, assumimos a parte de cobrança, emitimos boleto, negociamos com os envolvidos e, ainda, somos responsáveis por eventuais processos de despejo.

Imobi: A Alpop protege o fluxo de pagamentos, a imobiliária pode ficar tranquila?

Caio: Exatamente, oferecemos proteção do pagamento sempre em dia. Outra grande vantagem é a gestão do fluxo de recebíveis. Quando a Alpop entra numa estrutura imobiliária, automaticamente começa a diminuir os custos e a imobiliária pode focar em fazer negócio. Conseguimos aprovar mais quantidade e com maior velocidade do que outras empresas, ampliamos a boca do funil e diminuímos a estrutura de custo. E o mercado de imóveis populares é muito quente, tem dinamismo e aluga rápido.

Imobi: E para o proprietário, qual é o benefício?

Caio: Diminuir o tempo de vacância do imóvel, principalmente. Trazemos velocidade no processo e uma massa maior de possíveis inquilinos que, antes, não seriam contemplados. Além disso, contamos com uma cobertura para proteção do imóvel contra danos e a garantia do pagamento do aluguel.

Imobi: Com o uso de inteligência de dados, vocês trazem os clientes negativados?

Caio: Pesquisas indicam que o primeiro item que uma família prioriza é a alimentação e o segundo habitação. Então, é preciso uma análise de dados que afirme o perfil do cliente para analisar se ele é um bom pagador ou não. Ou seja, uma dívida no cartão de crédito não significa que aquela pessoa irá despriorizar o aluguel, pelo contrário. Com o uso de dados, conseguimos traçar o perfil deste cliente.

Hoje, trazemos, para o mercado, pessoas que não são aprovadas nas outras modalidades. E ainda oferecemos uma análise de crédito em até 5 minutos. A partir do CPF, analisamos parâmetros selecionados criteriosamente, apontando a análise e o percentual de risco que sugerimos naquela operação.

Imobi: Além da vantagem comercial, a funcionalidade da Alpop acaba oferecendo uma solução de moradia mais digna?

Caio: Sim! Quando olhamos para grandes cidades, o grande desafio é trazer a população para morar mais perto do centro. Em São Paulo, por exemplo, conseguimos propiciar que pessoas saiam de regiões mais afastadas e perigosas e fiquem mais perto de seus trabalhos. Além disso, esse inquilino não vai estar exposto a uma série de violências, até simbólicas, que acontecem no dia a dia de quem está na informalidade.

Imobi: Como o aluguel pode ser uma solução para o déficit habitacional do Brasil?

Caio: Hoje, acreditamos que pode ser uma das melhores soluções para nossa sociedade. Quando se fala de um público mais popular, há políticas públicas de habitação, mas muitas vezes elas estão focadas apenas na posse do imóvel. E a posse pode ser muito cruel: você vai ficar casado com aquele imóvel e com aquela dívida por muito tempo. A pessoa pode mudar de emprego em outra região da cidade, por exemplo, e ainda assim não pode alugá-lo.

Ainda, se a pessoa não é aprovada como inquilino, quem dirá para um financiamento imobiliário. Fora que tem pessoas que não querem comprar um imóvel. O aluguel popular é uma saída para o déficit habitacional e ainda ocupa muitos imóveis vazios. Com a Alpop, ainda garantimos o pagamento para a imobiliária, criando uma oportunidade de negócio.

Imobi: Qual a taxa de inadimplência de vocês?

Caio: Hoje, estamos em 2,5%, uma taxa bem competitiva. E agora na pandemia, observamos que muitos clientes do segmento popular preferiram se mudar e entregar o imóvel do que entrar em uma bola de neve de inadimplência.

Esse mercado já estava quente e agora, no pós-pandemia, mais ainda. Trata-se de uma grande oportunidade para as imobiliárias, pois é o maior mercado no Brasil. E junto do Alpop, a imobiliária pode entrar nesse mercado sem correr riscos.

Imobi: Quais os planos da Alpop?

Caio: No primeiro semestre de 2021 crescemos demais – mais de 300% em receita bruta. Ainda esse ano, pretendemos dobrar de tamanho até dezembro e conquistar a liderança nesse mercado popular.  Já estamos em 7 estados e 29 cidades, mas nosso objetivo é estar presente em todas as regiões do país.

A médio e longo prazo, nosso objetivo é continuar focado no segmento popular, mas já pensando em produtos diferentes, linhas que trabalhem em outros momentos do mercado imobiliário.

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