Quem vai pagar pela Reforma Tributária na locação de imóveis

Hoje, a tributação no Brasil é feita sobre o consumo. Os municípios ficam com o Imposto Sobre Serviço (ISS) e os estados com o Imposto sobre Operações relativas à Circulação de Mercadorias (ICMS). Já a União tem o Programa de Integração Social (PIS) e a Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS), que incidem sobre receita. 

Nesse cenário, o sócio e responsável pela equipe de Direito Tributário da William Freire Advogados Associados, Paulo Honório de Castro Júnior, explica que a operação de locação de imóveis paga, comparativamente a outras atividades, poucos tributos, pois ela não se enquadra como serviço ou mercadoria. No entanto, com a Reforma Tributária, a partir de 2027, será cobrada efetivamente a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e, gradualmente, a partir de 2029, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência municipal e estadual. Juntos, esses dois tributos devem somar um impacto de até 28% sobre o valor dos contratos de locação. Diante da mudança, proprietários e imobiliárias se perguntam: como repassar a carga onerosa, devida pelo locador, ao locatário?

Modelo de cláusula para repasse do CBS e IBS aos inquilinos

E a grande questão é que se o contrato for anterior à reforma, muito provavelmente ele não dispõe de nenhuma cláusula sobre quem deve arcar financeiramente com os novos tributos. Segundo Paulo Honório, os novos contratos podem incluir uma cláusula geral dizendo que o preço é bruto ou líquido de tributos. Na prática, se o contrato diz que o preço é bruto, então significa que todos os tributos correm por conta do locador. Por outro lado, se o contrato disser que o preço é líquido de tributos, então significa que o aluguel será acrescido de qualquer nova tributação, sendo o custo repassado ao inquilino. Agora, se o contrato não fizer essa distinção, o advogado entende que os tributos oneram o consumo e, portanto, não devem recair sobre o locador, que é um contribuinte. “É uma situação sujeita a interpretações, portanto, é aconselhável uma disposição contratual clara, dentro da liberdade das partes, definindo quem deve arcar com os tributos”, observa.

A fundadora da Contimob, Franciele Rocha, explica que contratos de locação devem incluir cláusulas abrangentes, que preveem o repasse de taxas, vigentes e futuras, para os locatários. É aconselhável também que esses textos excluam a necessidade de comunicação prévia ou aditivos contratuais. A especialista acrescenta ainda que, além de novos contratos, essas mudanças devem contemplar as renovações. “Uma vez que a regra consta em contrato lido e assinado pelo inquilino, é válido o repasse das taxas”, frisa.

Paulo Honório ainda lembra que a locação de imóveis é uma operação jurídica contínua. Isso significa que contratos de locação celebrados, por exemplo, em 2026 (na fase teste da Reforma Tributária), embora ainda isentos de IBS e CBS, serão tributados a partir de 2027. Na opinião do especialista, deve haver uma reflexão sobre os contratos vigentes no período de transição, para que ocorra uma renegociação ou, eventualmente, até mesmo uma rescisão. “A cobrança efetiva vai ocorrer a partir de 2027, então apenas as receitas de locação deste ano em diante serão tributadas”, salienta.

Particularidades da Reforma Tributária

Paulo Honório acrescenta que a regra geral da reforma tributária inclui o chamado split de pagamento, quando o banco emissor do boleto separa o que é do fisco e o que é do locador. Nesse modelo, o inquilino recebe a cobrança acompanhada de uma nota fiscal, discriminando os tributos do valor do aluguel. No entanto, essa prática é inédita e deverá ser implementada gradualmente. “Com o split payment, o banco recebe o pagamento do inquilino, direciona os tributos ao fisco e repassa o valor do aluguel ao proprietário. Mas até a implementação deste modelo, o locador é o responsável por quitar os tributos”, comenta.

Mesmo com a reforma, nem todo locador pessoa física será considerado “contribuinte regular”. Isso ocorrerá apenas quando, simultaneamente:

1. Possuir pelo menos quatro imóveis locados;

2. Ter receita bruta anual com locação superior a R$ 240 mil.

Se ambos os critérios forem atendidos, o locador passa a ser obrigado a recolher IBS e CBS, além do Imposto de Renda.

Existe ainda a chamada “regra da explosão”, quando o rendimento anual de uma única locação, ou duas, supera o valor de R$ 288 mil. Nesse caso, o proprietário do imóvel também é enquadrado como contribuinte. De todo modo, a legislação determinou um redutor social de R$ 600,00 por mês para cada imóvel residencial, que abate o tributo em locações feitas para pessoas físicas. Além disso, o Senado deve definir um redução de alíquota de 70% para locadores pessoas físicas.

A imobiliária como mediadora

Paulo Honório defende que as imobiliárias terão papel importante como educadoras e mediadoras na Reforma Tributária, pois essas empresas têm acesso ao conhecimento que, muitas vezes, passa despercebido por locadores e locatários. “A imobiliárias devem entrar em contato com os seus clientes, falando da reforma tributária, explicando os novos impostos e orientando sobre quem deverá arcar com esses custos”, aconselha.

A ZELT Imóveis, de Blumenau (SC), segue este caminho e promoveu uma palestra sobre Reforma Tributária para seus clientes. O evento contou com um advogado da área tributária e um contador, que esclareceram as mudanças para compradores, vendedores e locadores. Um dos fundadores da imobiliária, Uwe Radloff Júnior, entende que esse é o momento de se organizar, para mitigar custos e ser capaz de oferecer preços mais competitivos. “Essa é uma boa oportunidade para os organizados”, ressalta.

Uwe acredita que é mais importante reter um inquilino bom pagador do que almejar um valor inflado de aluguel. Segundo ele, a taxa de juros já encarece o custo de habitação, e com os novos tributos repassados aos inquilinos, esse valor deve subir ainda mais. Para o proprietário, isso pode até parecer positivo num primeiro momento, no entanto, a renda dos locatários não acompanha a inflação. Esse é um problema que se reflete no aumento da inadimplência, que segue em escalada. “Os inquilinos em desocupação ficam apavorados, porque ao procurar novas moradias, percebem que terão de pagar mais para viver num imóvel de qualidade inferior ao atual”, relata.

Além da conscientização, Paulo Honório diz que a imobiliária pode atuar auxiliando com a documentação, pois a partir da Reforma, a operação de locação estará sujeita a emissão de nota fiscal. Nem todo locador pessoa física tem um contador para fornecer esse tipo de apoio. Então, talvez as empresas do setor tenham que assumir essa responsabilidade. “É um novo serviço que a imobiliária pode incluir no seu escopo”, pontua.

Consulte a LEI COMPLEMENTAR Nº 214, DE 16 DE JANEIRO DE 2025 na integra.