PL 709/22: o que pode mudar com a redução do Imposto de Renda sobre a locação?

O mercado imobiliário está acompanhando com lupa um projeto de lei que tramita sem muito alarde no Congresso Nacional (PL 709/22), mas que tem potencial de mudar a dinâmica do segmento da locação a partir da desoneração tributária.

A matéria, de autoria do senador Alexandre Silveira (PSD-MG), propõe que proprietários de imóveis residenciais locados terão isenção de 75% do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) incidente sobre os valores recebidos pelos aluguéis .

Por parte do inquilino, o texto determina que os valores gastos na locação residencial poderão ser deduzidos pelos locatários da base de cálculo do IRPF. Um terceiro item do projeto é a duplicação da multa prevista para quem não pagar ou não declarar o imposto sobre renda decorrente da locação. 

As medidas valeriam entre os anos fiscais de 2023 e 2027, e somente para imóveis residenciais.

Quais os objetivos da nova lei?

As medidas buscam alcançar dois objetivos, afirma o senador na justificativa do projeto de lei: “mitigar (…) os efeitos que a pandemia do novo coronavírus teve sobre o setor imobiliário e sobre a renda de locadores e locatários”; e, ao mesmo tempo, “atacar a extrema informalidade do mercado imobiliário brasileiro, criando incentivos significativos para que locadores e locatários declarem suas obrigações perante a Receita Federal”.

Para o senador, apesar da isenção fiscal significativa no IRPF, a proposta tem potencial de tornar-se superavitária para a receita pública. Isso facilitaria a aprovação do projeto, por evitar riscos de infração à Lei de Responsabilidade Fiscal. 

“Todos sabem que nós temos uma taxa muito alta de sonegação de receitas com aluguéis. Na medida em que se dá um benefício para o locador e para o locatário, ambos vão querer formalizar esse negócio jurídico e o aumento de receita por parte do Governo vai ser natural”, disse o senador em conversa exclusiva com o Imobi Aluguel, a série do Imobi Report dedicada à locação.

Como está a tramitação no Congresso do PL 709/22?

O PL 709/22 deve ser apreciado na próxima terça (05) pela Comissão de Assuntos Econômicos do Senado (CAE). O projeto é conclusivo – ou seja, não precisa passar pelo Plenário. Ainda em junho, o relator do projeto na CAE, senador Mecias de Jesus (Republicanos-RR), apresentou no parecer pela aprovação, com duas emendas.

Caso seja aprovado no Senado, o projeto seguirá para a Câmara dos Deputados, onde passará por duas comissões: a de Finanças e Tributação e a de Constituição, Justiça e Cidadania .

Qual a repercussão no mercado?

O mercado imobiliário em geral entende que a aprovação do projeto traria grandes benefícios, principalmente por desonerar a atividade de locação, tanto para proprietários quanto para inquilinos, facilitando o acesso à moradia para uma parte importante da população. 

Para o Secovi-SP, que acompanha a tramitação do projeto por meio do Núcleo de Estudos Legislativos, o projeto vem em momento oportuno. “A ideia é muito conveniente num momento em que atravessamos uma das maiores crises mundiais econômicas e com inflação alta, que tem feito do aluguel a principal despesa das famílias brasileiras”, comenta o advogado Rodrigo Dias, integrante do Conselho Jurídico da entidade. 

“E talvez o ponto mais interessante da proposta é o que chamamos de sanção positiva, ou seja, a criação de incentivo para que a norma seja cumprida”, completa Dias, ao mencionar a isenção de 75%, que estimula o locador informal a formalizar a relação de locação, e também o temor de sanções com o aumento das multas aos irregulares. 

A principal imobiliária digital do País também se manifestou sobre o projeto. Procurada pelo Imobi Report, Mariana Polidorio, diretora de Políticas Públicas no QuintoAndar, avalia que a eventual aprovação do projeto aumentaria consideravelmente a oferta de imóveis – reduzindo assim o valor dos aluguéis – e ainda permitiria ao inquilino uma economia diante do abatimento do valor gasto com aluguel no IRPF, possibilitando a esses locatários destinar mais recursos à manutenção do próprio aluguel ou a outros gastos essenciais.

Confira a íntegra da entrevista com a diretora de Políticas Públicas do QuintoAndar 

Imobi Report: Na visão do QuintoAndar, que impactos a eventual aprovação do PL 709/22 poderia trazer sobre o mercado de locação do País? 

Mariana Polidorio (QuintoAndar): O PL 709/22 tem o poder de aumentar o acesso dos brasileiros à moradia, por meio de solução fiscal responsável, além de combater a informalidade no mercado de aluguel. Em primeiro lugar, cria um benefício para os proprietários que alugam os seus imóveis, que passarão a ter direito a uma isenção parcial de 75% sobre os valores recebidos a título de locação de imóvel residencial. Isso significa que o IRPF não incidirá sobre um percentual importante desses rendimentos, diminuindo o imposto devido. Em seguida, visando beneficiar também os locatários, o PL determina que os valores gastos na locação de imóveis residenciais poderão ser deduzidos da base de cálculo do IRPF do inquilino. Por estes dois pontos, o projeto beneficia tanto locadores quanto locatários. 

Além disso, o projeto também determina que as multas relativas à falta de pagamento ou recolhimento de IRPF, à falta de declaração, ou ao seu preenchimento inexato, serão aplicadas em dobro, quando envolverem renda decorrente da locação de imóvel residencial. 

Desse modo, o PL tem como objetivos diminuir a informalidade (não declaração) no mercado de aluguel de imóveis residenciais, bem como promover um ajuste na tributação, de modo que o IRPF seja também instrumento de política pública para desoneração dos custos de moradia. 

Imobi Report: Para o consumidor final (o inquilino), a redução da alíquota do IR sobre a locação, conforme previsto no PL 709/22, tenderia a provocar uma queda nos preços. Seria possível estimar o percentual de redução do preço médio do aluguel no País (observadas as variações regionais e de segmento)?

Mariana Polidorio: O cenário é complexo, com diversos fatores que influenciam o valor final do aluguel. Por isso, não é possível precisar o impacto da PL 709/22, especificamente. Mas, ao possibilitar aos proprietários de imóveis isenção parcial de 75% sobre os valores recebidos provenientes da locação de imóvel residencial, aliada a uma maior formalização do mercado, é provável que a oferta de imóveis aumente consideravelmente, reduzindo, por consequência, o valor dos aluguéis. Além disso, e não menos importante, ao permitir ao inquilino abater o valor gasto com aluguel no IRPF, haverá certa economia de recursos, que podem ser destinados à manutenção do próprio aluguel ou a outros gastos essenciais, visando melhor controle orçamentário desta família. 

Imobi Report: O QuintoAndar vê perspectiva política de que o PL 709/22 possa ser aprovado ainda em 2022, ano eleitoral?

Mariana Polidorio: Estamos acompanhando a tramitação no Congresso Nacional. Embora o PL 709 ainda esteja aguardando votação na Comissão de Assuntos Econômicos, e portanto não tenha ainda sido objeto de debate pelos parlamentares, é sabido que o Senado Federal tem conferido especial atenção a propostas que tratam sobre aprimoramentos do Imposto de Renda, seja do ponto de vista de deduções e devoluções ao contribuinte, ou no sentido de incidência do imposto. 

Imobi Report: À parte a aprovação ou não do PL 709/22, o QuintoAndar considera que a política tributária sobre a atividade de locação merece ser rediscutida? Quais pontos poderiam ser melhorados? 

Mariana Polidorio: Acredito que sim. O cenário macroeconômico mais desafiador, de juros mais altos neste ano de 2022, e provavelmente ainda em 2023, deve afastar as pessoas de financiamentos imobiliários, “empurrando-as” para o mercado de aluguel por mais um tempo.

Por outro lado, estamos vivenciando um cenário de arrecadação e carga tributária recorde no país. O brasileiro está pagando mais imposto a cada ano, com menos recursos destinados a gastos essenciais, sendo necessário começar a corrigir o problema do custo do acesso à moradia com uma solução fiscalmente responsável e de médio e longo prazos. 

Imobi Report: O Quinto Andar mantém contato com outros players, sejam empresas ou entidades representativas, para discussão contínua sobre legislação e as políticas públicas aplicadas ao mercado imobiliário brasileiro?

Mariana Polidorio: O QuintoAndar acredita que, neste tipo de discussão regulatória, é muito positivo o diálogo entre o setor de forma conjunta e coletiva. Diante das constantes mudanças e inovações pelas quais o mercado imobiliário vem passando, estamos abertos a manter um diálogo propositivo com todos os integrantes do ecossistema do setor, tanto no que se refere à locação como à comercialização de imóveis residenciais, sempre visando conferir maior eficiência e otimizar melhorias que impactem positivamente o mercado como um todo.

Você pode acessar a íntegra da entrevista com o senador Alexandre Silveira sobre o PL 709/22 ao assinar o Imobi Aluguel, primeira série de conteúdos do país focada exclusivamente em locação. Em cada edição, o Imobi Aluguel traz um estudo sobre um assunto principal, entrevistas, notícias ligadas ao segmento e indicadores atualizados da locação. Clique aqui para saber mais sobre a maior série sobre aluguel do País, produzida pela equipe de especialistas do Imobi Report e com o know-how da CUPOLA, principal consultoria para gestão de imobiliárias do Brasil.