Os cuidados para evitar inconsistência entre a DIMOB e a DIRPF dos proprietários de imóveis

Com o início do período de transição da Reforma Tributária, foi instituído o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que integra dados de cartórios, prefeituras e Receita Federal. A novidade possibilita que a fiscalização faça o cruzamento entre as bases de dados de DIMOB, IRPF e Carnê-Leão, revelando informações divergentes entre cada sistema. E uma das principais dúvidas levantada pela comunidade de aluguel do Imobi Report consiste, justamente, na inconsistência entre as informações da DIMOB e da Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF) dos locadores.

O sócio e diretor de consultoria da CUPOLA, Dioner Segala, esclarece que, para evitar qualquer inconsistência entre DIMOB e DIRPF do proprietário, é fundamental dar atenção especial para locatários que declaram o pagamento, garantindo que um informe do inquilino esteja de acordo com o do proprietário. “O informe de rendimentos deve ser enviado para o locador e o de pagamentos para o locatário, porque é a imobiliária que precisa orientar sobre os valores que vão ser declarados”, orienta.

Dioner reforça que as imobiliárias devem verificar periodicamente os cadastros, contratos e lançamentos, para garantir que no início do ano seguinte, tudo esteja correto. Como dica prática, ele orienta enviar os informes de rendimentos com mais antecedência aos proprietários, assim a imobiliária terá tempo hábil de corrigir inconsistências em seus sistemas. “Enviar os informes para os clientes antes de enviar a DIMOB para a Receita Federal ajuda a reduzir erros e divergências nas declarações”, explica.

Já a fundadora e CEO da Contimob, Franciele Rocha, lembra que o valor bruto do aluguel deve ser informado na DIMOB pela própria imobiliária, enquanto o imposto retido deve constar na EFD-Reinf do locatário e, posteriormente, na DIRPF do locador. Divergências entre essas bases de dados podem gerar inconsistências automáticas nos cruzamentos da Receita Federal, o que resulta em risco de bitributação ou até caracterização de omissão involuntária de receita. “Qualquer divergência entre o valor informado pela administradora e o declarado pelo proprietário e/ou locatário, pode gerar inconsistências praticamente imediatas, resultando em malha fiscal, intimações e autuações”, alerta.

Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF): proprietário PF e inquilino PJ

Dioner ainda destaca o cuidado em  casos de locações feitas para locatários PJ com locadores PF, quando o imposto de renda é retido na fonte. É essencial garantir que o IRRF tenha sido recolhido no prazo certo e que essa informação esteja correta na DIMOB. Isso pode evitar que o proprietário caia na malha fiscal por inconsistências que poderiam ter sido evitadas.

Conforme explica Franciele, nessas hipóteses, a empresa locatária é responsável por reter o imposto no momento do pagamento do aluguel e efetuar o recolhimento. O valor retido não representa tributação adicional, mas sim uma antecipação do imposto devido pelo proprietário do imóvel na sua declaração anual de Imposto de Renda. “Imobiliárias devem adotar controles rigorosos sobre os valores brutos contratados, os montantes efetivamente recebidos, o IRRF e o valor líquido repassado ao proprietário, além de orientar formalmente seus clientes quanto à correta declaração dos rendimentos”.

Principais dúvidas sobre DIMOB em 2026

A DIMOB é obrigatória para pessoas jurídicas e equiparadas que atuam na comercialização e intermediação de imóveis, funcionando como espelho da operação imobiliária. Ela deve ser gerada no sistema financeiro/imobiliário e importada para o programa validador da Receita Federal, com prazo de entrega até o último dia útil de fevereiro, referente ao ano anterior. É um assunto complexo, que levanta muitos questionamentos. E algumas dessas dúvidas foram esclarecidas na 2ª edição do Financeiro Essencial, capacitação 100% online oferecida pela CUPOLA e que teve Franciele e Dioner como mentores.

No caso de aluguel garantido, as multas e os juros devem ser declarados para a imobiliária ou para os clientes?

Dioner: No aluguel garantido, o tratamento de multas e juros por atraso difere do valor principal do aluguel, pois esses encargos são considerados receita da administradora e não rendimento do proprietário do imóvel. Consequentemente, tais valores não devem ser informados na DIMOB, devendo a declaração restringir-se exclusivamente ao valor do aluguel repassado ao locador. A imobiliária, por sua vez, assume a responsabilidade tributária sobre essas multas e juros, devendo registrá-los como receita própria e tributá-los no momento em que o locatário efetivar o pagamento.

Quais procedimentos a imobiliária deve adotar quanto ao cadastro, repasses e DIMOB em caso de falecimento do locador?

Franciele: Quando ocorre o falecimento do locador, a imobiliária deve agir prontamente para evitar responsabilidade solidária, alterando o cadastro para “Espólio de [Nome do Falecido]” e mantendo o CPF do locador falecido tanto na DIMOB quanto nas notas fiscais até a conclusão da partilha. Assim que o óbito for comunicado, o que deve ser formalizado via carta ou e-mail, é crucial cessar depósitos em contas conjuntas ou de cônjuges, salvo se inventariantes comprovados, priorizando o pagamento em conta judicial ou específica do inventariante nomeado para resguardar os direitos de meeiros e herdeiros. Caso a notificação do falecimento ocorra tardiamente, a administradora deve retificar as DIMOBs enviadas incorretamente no período, garantindo que todas as declarações fiscais e repasses estejam alinhados com a situação legal do espólio.

Como proceder na DIMOB e nos repasses quando o imóvel pertence a um casal, mas o contrato está em nome de apenas um dos cônjuges?

Franciele: No gerenciamento de locações de imóveis pertencentes a casais, o procedimento correto para a DIMOB é informar sempre os dados do titular que consta no contrato de locação, assegurando que a informação coincida com o que será declarado pelo inquilino e evitando divergências na malha fiscal. Embora a Receita Federal compreenda que, em regimes de comunhão de bens, os rendimentos integram o patrimônio comum do casal (podendo ser divididos na declaração de Ajuste Anual), a imobiliária deve se ater à formalidade contratual para o preenchimento da obrigação acessória. Caso o locador solicite que o pagamento seja depositado em conta de terceiros, como a do cônjuge ou de uma pessoa jurídica, é imprescindível obter uma autorização de repasse por escrito, mantendo-se, contudo, o CPF do contratante original nos registros da DIMOB.

Na DIMOB, deve-se informar a data do recebimento ou a do repasse?

Franciele: Para o preenchimento da DIMOB, a regra geral estabelece que se deve informar a data do recebimento do aluguel pago pelo inquilino, o que é essencial para evitar divergências fiscais de competência, especialmente em viradas de mês (como um pagamento feito no dia 31 e processado no dia 01). No entanto, existe uma exceção crucial para a modalidade de “Aluguel Garantido”, na qual a imobiliária antecipa ou assegura o pagamento ao locador independentemente da quitação pelo locatário; nesses casos, deve-se utilizar a data do efetivo repasse ao proprietário. Essa distinção é fundamental para alinhar as informações no cruzamento de dados da Receita Federal, garantindo que o rendimento declarado na DIMOB coincida exatamente com o momento em que a receita foi disponibilizada ao beneficiário do aluguel.

DIMOB 2.0

Franciele entende que com a Reforma Tributária, o mercado imobiliário caminha para um cenário ainda mais estruturado e digital, podendo falar até mesmo em uma possível “DIMOB 2.0”, impulsionada pela criação do CIB. Segundo ela, com a padronização nacional das informações imobiliárias, inconsistências que antes levariam anos para serem identificadas passam a ser detectadas com muito mais agilidade. A administradora é responsável solidária pelas informações prestadas e pode sofrer penalidades em caso de omissão, atraso ou inconsistência. “Para as imobiliárias que ainda não entregam 100% da DIMOB ou que realizam a transmissão com falhas, este é o momento de regularização. Não se trata apenas de cumprir uma obrigação acessória, mas de proteger o próprio negócio contra riscos fiscais futuros”.

Dioner percebe uma preocupação clara das imobiliárias de como a DIMOB vai funcionar neste ano, considerando que algumas mudanças da reforma já estão sendo colocadas em prática. Por outro lado, as imobiliárias começaram a se movimentar mais cedo para garantir que tudo esteja redondo no sistema para enviar dentro do prazo.

De todo modo, o especialista informa que, para 2026, ainda não há mudanças práticas relacionadas à Reforma Tributária. No entanto, alguns de seus clientes relataram que já houve a exigência do preenchimento do CIB na declaração, embora esse cadastro ainda não esteja pronto nos registros de imóveis. Segundo ele, há grande chance de que em 2027 a DIMOB seja bastante diferente, mas é algo que a Receita deve tratar nos próximos meses. “É importante ficar atento, porque a DIMOB não começa no ano do envio da declaração e sim no dia a dia da imobiliária”, aconselha.