Aluguel comercial tem recuperação capenga no País

O aluguel comercial está recuperado? Os números do segmento variam dependendo da região e tipo do imóvel, o que pode fazer alguns levantamentos soarem contraditórios.

Por um lado, existem dados bastante positivos. Algumas cidades registram seu melhor início de ano da última década na locação comercial, dado que caminha junto com a renovação de fôlego das lojas de rua e com a alta dos aluguéis comerciais em 2022.

Só que, ao mesmo tempo, são registradas dificuldades na locação de escritórios, setor que ainda está se reorganizando. O impacto pode ser creditado à popularização do trabalho remoto na cultura corporativa , acelerada fortemente pela pandemia.

Em São Paulo, por exemplo, as locações superaram as devoluções somente ao final do ano passado, conforme indica pesquisa da Colliers International. Além disso, a taxa de vacância (23%) ainda é considerada alta. 

Aluguel comercial vive realidades distintas pelo Brasil

Os números do FipeZap para o preço da locação comercial apontam uma alta de 5,68% no ano passado, maior aceleração registrada desde 2013. Na atualização de janeiro, o acumulado de 12 meses ficou em 5,57%. A pesquisa contempla dados de 10 cidades na locação de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados.

De acordo com a medição mensal de janeiro de 2023, os números ficaram estáveis. A maior retração foi registrada em Belo Horizonte (-0,73%) e a maior aceleração em Curitiba (+1,05%). 

No acumulado de 12 meses iniciado em janeiro de 2022, as capitais com os resultados mais positivos são Salvador (9,44%), Curitiba (11,75%) e Florianópolis (12%).

Na parte de baixo da tabela, estão Brasília (-0,47%), Belo Horizonte (0,88%) e Porto Alegre (3,28%).

Principais mercados do país, São Paulo (5,03%) e Rio de Janeiro (5,73%) foram os fiéis da balança e ficaram muito próximos da média geral.

Confira o ranking Fipezap do preço do aluguel comercial (acumulado janeiro 2022 a janeiro 2023):

Florianópolis 12%

Curitiba 11,75%

Salvador 9,44%

São Paulo 5,03%

Rio de Janeiro 5,73%

Campinas 9,36%

Niterói 4,74%

Brasília -0,47%

Belo Horizonte 0,88%

Porto Alegre 3,28%

Momento e perspectivas da locação comercial

Entrevista com Marco Antonio Freitas, diretor adjunto de locação da ABADI e Diretor de Imóveis na NOVI Gestão Inteligente de Imóveis e Condomínios (RJ).

Imobi Report: Quais segmentos da locação comercial estão indo melhor e quais enfrentam mais dificuldade? 

Marco Antonio Freitas: Acompanhando o ano de 2022, vejo com otimismo a recuperação, pois tivemos certo aquecimento do mercado de locações não-residenciais, se comparado aos últimos anos. As locações de salas, escritórios e principalmente lojas de comércio em regiões já consolidadas e nas principais localizações tiveram valorização, em grande parte, e aumento na procura. As regiões que vinham sofrendo com problemas anteriores à pandemia, com grandes movimentos de desocupação e questões de segurança pública, onde praticamente não havia procura e as perspectivas eram baixas pela quantidade de imóveis em vacância, começaram a ter uma tímida melhora na ocupação.

Considero que a retomada mais agressiva tende ainda a acontecer nos escritórios e salas comerciais, porque a movimentação de home office foi muito intensa junto à crise econômica, mas a experiência prática vem demonstrando aos empresários e líderes que no trabalho presencial a capacidade de gestão e performance laboral é maior. Por isso creio na necessidade de reocupação desse tipo de locação.

No que se refere aos galpões, me arrisco em dizer que estes tipos de imóveis ainda sofrem um pouco mais, tendo em vista o número de ofertas expressivo e necessidade de um período de crescimento econômico mais longevo, que gere maior demanda a este tipo de locação.

Imobi Report: Que fatores estão dificultando o giro da locação? E nos imóveis que estão girando negócios, qual é o diferencial?

Marco Antonio Freitas: Prefiro exemplificar estes fatores de duas maneiras: os externos e os internos. Nos fatores externos, os proprietários dos imóveis estão vulneráveis às questões que fogem de sua autonomia. São questões políticas, econômicas, segurança pública, crise sanitária etc. 

Nos fatores internos, os proprietários dos imóveis têm autonomia. São questões de manutenção e estado de conservação do imóvel, precificação da locação, escolha de bons profissionais para promoção e gestão do aluguel, flexibilidade em negociações, despesas com encargos (em alguns casos), localização, etc. 

Quando consideramos a análise sob estas duas óticas, excluindo os fatores externos, em que um bom profissional ajuda a minimizar as dificuldades, a experiência prática demonstra que quanto melhor estiver o estado de conservação e instalações do imóvel, melhor for a promoção e precificação, melhor seleção de profissionais, criativos, atualizados que saibam negociar, estes diferenciais resultam em baixa na vacância e o acúmulo de rentabilidade.

Imobi Report: De maneira geral, qual é sua visão sobre o momento do aluguel comercial e qual a perspectiva de evolução?

Marco Antonio Freitas: É de otimismo. Acredito que viveremos uma fase de constância ao longo do ano, com perspectiva de crescimento já para 2024. Estamos organizados economicamente, recuperamos muitos empregos desde a pandemia, gerando riqueza e capacidade de fomento para o mercado. Ultrapassado o processo turbulento de transição de governo, do qual muitos aguardam as novas diretrizes, acredito na redução e adequação da taxa Selic, que atrapalha os investimentos e crescimento do setor. Tenho fé na retomada das locações comerciais, que sofreram desde 2016.