No iRent, imobiliária vira “inquilina” do imóvel e subloca com alta lucratividade

“O proprietário usufrui de um contrato de 60 meses de aluguel garantido e tem o seu imóvel completamente reformado, decorado e administrado, sem qualquer custo. E o melhor, não se preocupa com cobranças, manutenções e reformas durante todo o período de contratação!”. O texto que oferece este modelo arrojado de captação de imóveis é parte do material de divulgação da proposta de iRent da Brognoli, de Florianópolis. A imobiliária, uma das principais do Sul do Brasil, com 9 mil imóveis administrados, apostou em uma parceria com a startup de coliving Divid para atrair proprietários que queiram aliar segurança e rentabilidade, e planeja aumentar em mais de 10 vezes a carteira de unidades sob essa modalidade até o fim de 2021. O conceito do iRent - correspondente ao iBuyer do mercado da locação - é mais comum em países como Estados Unidos e China. Nele, a imobiliária oferece um contrato de longo prazo ao proprietário, com garantia de pagamento e benefícios adicionais, como reformas. Em troca, fica livre para explorar a unidade como bem entender, usando, normalmente, modalidades mais flexíveis de locação. É claro que para a operação ser rentável é necessário haver segurança de que o imóvel será explorado com rentabilidade superior à média do mercado nesse período. Esses cálculos, aliados ao conhecimento profundo das potencialidades da região, são essenciais para a viabilidade do iRent, conforme veremos nesta edição do Imobi Aluguel. Brognoli: solução para a dor da vacância O caso mais conhecido de adesão de uma imobiliária tradicional a esse conceito é o da Brognoli, que chegou ao iRent a partir da intenção de ampliar a rentabilidade da locação e captar novos imóveis. A tradicional imobiliária buscava uma solução para a desocupação das unidades residenciais, que a cada 5 anos ficavam, em média, 4 meses vazios, tirando uma fatia considerável da rentabilidade anual. Como as possibilidades cogitadas internamente para compensar essas perdas mostraram-se inviáveis, a imobiliária foi atrás de parcerias. Não precisou nem “sair de casa”: conhecida por incentivar novos negócios através de um núcleo de venture builder, a Brognoli Negócios Imobiliários buscou aproximação com a novata Divid, a quem já havia financiado em seu surgimento, no início de 2019. Fundada pelos amigos de longa data Gabriel Accetta e Arthur Estrella, a Divid havia criado um modelo de coliving (moradia compartilhada) com forte foco na locação para estudantes. Segundo números da startup, 55% dos universitários de Florianópolis, cidade com intensa vida acadêmica, dividem um apartamento. Mirando na familiaridade desse público com soluções digitais, a empresa organizou uma plataforma com um algoritmo que dá um “match” de recomendação entre pessoas e imóveis. Coliving e a exigência de apartamentos sob medida Firmada a parceria, Brognoli e Divid desenharam o modelo de negócio no começo de 2020. Nos novos contratos, a Divid assume a locação por 5 anos, com garantia de pagamento de aluguel e encargos, mesmo em caso de vacância. O valor mensal pago ao dono é ligeiramente inferior à média do mercado de uma locação tradicional. Mas, eliminado o risco de desocupação neste período, o modelo passa a ser vantajoso para o proprietário. Ainda mais porque a startup oferece uma reforma básica sem custos, como troca de pisos e pintura, e eventualmente até uma mudança estrutural, com um teto de R$ 22 mil em investimentos. Sem contar microrreformas e manutenções ao longo do período do contrato. Os imóveis alvos da operação são escolhidos a dedo. Eles precisam ter no mínimo três quartos, bons espaços para cozinha e banheiros e localização privilegiada, como nas imediações de universidades. Se apresentarem certo desgaste, é um atrativo adicional para convencer o dono. “Vimos que essa demanda é bastante recorrente, tanto da parte de proprietários que não conseguiram se capitalizar para fazer o investimento do imóvel e torná-lo mais atrativo, quanto da parte de locatários, que careciam de uma experiência positiva de aluguel compartilhado”, relata o sócio Gabriel Accetta. A operação de iRent entre os parceiros iniciou vagarosamente, com três imóveis que já estavam na carteira da Brognoli, e sofreu com o baque com o início da pandemia, época em que muitos estudantes deixaram Florianópolis diante da paralisação das aulas. Porém, o retorno gradual das atividades e a descoberta de outros públicos, como o de jovens profissionais recém-instalados na cidade, trouxe boas respostas ao formato. Alta ocupação garante margem A lucratividade tem sido garantida por um tíquete médio alto, de R$ 1.300 por quarto locado, valor que já inclui impostos e independe de os demais cômodos estarem ocupados. E também por uma alta taxa de ocupação, atualmente em cerca de 90%, segundo a Divid. O CEO da Brognoli conta que ocupações acima de 65% já garantem a viabilidade comercial do negócio. Não por acaso a parceria, que hoje reúne 20 imóveis locados em Florianópolis e na vizinha São José, tem como meta chegar a 280 até o final de 2021, diz o CEO da Brognoli, Eduardo Barbosa. Para Barbosa, o modelo tem apelo para atrair inclusive proprietários que já sublocavam os apartamentos para estudantes, pois resolve problemas como a gestão complicada de entradas e saídas e a manutenção. É preciso entender o potencial do mercado Quer dizer então que o modelo de iRent é aplicável para qualquer imobiliária, em qualquer parte do Brasil? Não é bem assim. Florianópolis tem características peculiares: além de ser uma cidade universitária, é um polo de inovação, que atrai centenas de jovens profissionais, públicos aderentes ao modelo de coliving. “O fato de termos aqui universidades, apelo turístico e um calendário de eventos tem nos ajudado bastante. Creio que cidades com menor trânsito de pessoas teriam dificuldade com esse modelo”, diz o CEO da Brognoli. Outra possibilidade viável sob este guarda-chuva é o uso dos imóveis do iRent para locação por temporada. A própria Brognoli, aliás, já tem um piloto de uma parceria com outra startup, a B.Homy, para desenrolar o modelo de iRent para curta locação, destinado a imóveis procurados por turistas, como os localizados nas praias da cidade. Segundo Eduardo Barbosa, o projeto será lançado ao final da pandemia, que hoje prejudica bastante o mercado do turismo. A Divid também tem planos de ingressar no modelo de short stay, em conjunto com outras imobiliárias, conta o cofundador Gabriel Accetta. Outra empresa de grande porte que tem adotado o modelo é a Housi, que lançou em abril do ano passado uma plataforma específica para o iRent, com unidades disponíveis somente na cidade de São Paulo. O princípio é o mesmo: a empresa avalia o potencial do imóvel, oferece a garantia de uma locação de longo prazo e explora a locação a preços mais altos, incluindo uma camada de serviços como limpeza e internet e, se for o caso, usando outras plataformas parceiras para acelerar a locação por curta temporada, como Airbnb e Booking.com. Ainda nesta seara, a Housi lançou este ano um projeto piloto chamado Housi Broker, que oferece renda garantida de aluguel no primeiro ano de operação do imóvel. Na locação, a startup agrega a gestão de serviços como projeto, decoração, eletrodomésticos e pagamento de contas. Para a Housi, é mais um serviço para atrair e fidelizar clientes, que certamente ficarão na carteira por muitos anos e com os quais começam uma relação simbiótica desde o primeiro momento. Cálculos e dados: chave do negócio De todo modo, casos de iRent ainda são escassos no Brasil e não têm resultados nem margem de tempo suficientemente ampla para que sua viabilidade seja atestada. Nem mesmo o QuintoAndar, maior empresa do mercado imobiliário brasileiro, mostrou resultados convincentes ao adotar o modelo, há cerca de dois anos. Hoje, o unicórnio não traz mais referência ao IRent em seu material institucional e, consultada sobre o tema pelo Imobi Aluguel, não respondeu até o fechamento desta edição. Portanto, cautela é a palavra de ordem ao se adentrar no terreno do iRent: há boas perspectivas de ganhos em médio e longo prazos, mas a operação deve ser subsidiada desde o início por cálculos seguros sobre o potencial de rentabilidade do imóvel e o risco de vacância. PODCAST DO IMOBI ALUGUEL 3 perguntas para Gabriel Accetta, cofundador da Divid O sócio da startup de moradias compartilhadas explica em entrevista ao Imobi Aluguel o funcionamento do iRent, detalha as características que tornam um imóvel mais adequado a esse modelo e traça o perfil dos moradores de coliving. Clique e ouça! Notícias da Locação Aluguel em queda livre na capital paulistaDe janeiro a abril deste ano, o preço médio do aluguel residencial na cidade de São Paulo caiu 1,13% de acordo com o índice FipeZap. No acumulado de 12 meses, a variação negativa é de -3,65%. Para alguns analistas, a razão para essas quedas é a grande oferta de imóveis na capital paulista. “A tendência é ter mais ofertas, o que faz com que tenhamos mais negociações e, consequentemente, redução dos preços. Ao mesmo tempo, temos várias renegociações também acontecendo, proprietários com receio de ter um imóvel desocupado e que estão aderindo ao IPCA, substituindo o IGPM como fator de correção”, afirma Thiago Ciaciare, gerente de Marketing da Desenrola, plataforma digital de locação e venda de imóveis ligada ao Grupo Brasil Brokers. STJ mantém proibição de penhora A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve, na semana passada, uma decisão da 2ª Turma da corte que reconheceu como impenhorável um imóvel familiar que está locado comercialmente. O colegiado negou um recurso contra a decisão, entendendo que o caso em julgamento não possui similaridade com outras decisões em que o STJ negou a impenhorabilidade de imóveis comerciais cujos valores serviam para o pagamento da locação de imóvel residencial da família. Neste caso específico, segundo o portal Conjur, a família residia no imóvel, mas, por dificuldades financeiras, mudou-se para um lugar mais modesto e colocou a moradia para locação, que acabou tendo fim comercial. Lei trintonaA Lei do Inquilinato completa 30 anos em outubro próximo, e em lembrança à data o advogado Jaques Bushatsky, coordenador da Comissão de locação, shopping centers e compartilhamento de espaços da OAB/SP, analisa seus efeitos em artigo publicado no portal Jota. Para ele, o grande mérito da Lei foi garantir às partes a plena liberdade de negociar os valores do aluguel, inclusive os índices de reajuste. Base sólidaNesses trinta anos, a liberdade concreta trouxe serenidade ao setor dos aluguéis, a ponto de terem sido desnecessárias mudanças das regras que temos, na visão de Bushatsky, que também é diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP. E se houver falha no exercício dessa liberdade, completa, qualquer dos contratantes terá à sua disposição boa sustentação legal para corrigir o que for preciso, como as normas do Código Civil. Indicadores Acesse a página especial organizada pelo Imobi Aluguel com os principais indicadores ligados ao mercado de locação: IGP-M, IPCA, Fipe/ZAP, IVAR, QuintoAndar e outros: Indicadores Imobi Aluguel.

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