Ajustes no programa Casa Verde e Amarela provocam reações da construção civil

Na última segunda-feira, o Conselho Curador do FGTS aprovou alguns ajustes no programa habitacional Casa Verde e Amarela, antigo Minha Casa Minha Vida. Apresentadas pelo Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR), a principal mudança foi no teto dos imóveis financiados com recursos do fundo, além de ajustes nos juros nos financiamentos. A construção civil recebeu bem a notícia, mas com parcimônia.

Além das mudanças práticas, um dos maiores impactos é, na verdade, no discurso. Ao aprovar ajustes cobrados pelas entidades da construção, o Governo Federal, intrinsecamente, afirma estar prestando atenção ao setor.

Resumo das mudanças no programa Casa Verde e Amarela

Atendendo ao apelo da construção civil para conter a inflação do custo das obras, a medida aprovada pelo Conselho do FGTS faz com que os valores máximos dos imóveis do programa Casa Verde e Amarela possam ser reajustados em 10% e, nas cidades com população entre 50 mil e 100 mil habitantes, em 15%.

O conselho também aprovou uma alteração que extingue os conceitos de faixas 1 e 2 e os une na condição de renda até R$ 2 mil. É o fim da diferenciação das taxas de juros cobradas com base na característica dos imóveis. Assim, todos os mutuários dessa faixa de renda pagarão 4,75% de taxa de juros, no caso das regiões Norte e Nordeste, e 5% caso morem nas regiões Centro-Oeste, Sudeste ou Sul. Para cotistas do FGTS, há uma redução extra de 0,5% dessa taxa.

Outra mudança foi na diminuição temporária das taxas de juros nos financiamentos do grupo 3, com renda mensal entre R$ 4 mil e R$ 7 mil. A taxa foi reduzida em 0,5%, com validade até 31 de dezembro de 2022. No caso dos cotistas do fundo, há uma redução extra de 0,5 pontos.

Vale lembrar que foi aprovado o ajuste, mas ainda não foi publicado o normativo. A resolução deve ser publicada e, então, o Ministério do Desenvolvimento Regional deve regulamentar a proposta. Depois, ainda há um período até que as novas regras entrem em vigor.

As reações das entidades

Em nota à imprensa, Luiz Antonio França, presidente da ABRAINC, reforçou como a instituição pleiteou os ajustes. “Atuamos intensamente nesta questão nos últimos sete meses por meio de reuniões com os Ministérios da Economia e do Desenvolvimento Regional, Secretaria Nacional de Habitação e Conselho do FGTS, discutindo e propondo soluções para o segmento. É uma vitória para todo o setor”.

Em entrevista ao Imobi Report, Carlos Henrique Passos, presidente da Comissão de Habitação de Interesse Social da CBIC, também vê os ajustes do Casa Verde e Amarela com bons olhos. “A CBIC recebe os ajustes de forma positiva. Óbvio que o setor queria um aumento mais alto, até porque os aumentos de custo foram maiores que esses, mas entendemos que os ajustes já foram positivos e atendem uma necessidade nossa [da construção civil] e também das famílias, oportunizando novos negócios”, aponta.

“Com a estabilidade de preços que vínhamos convivendo nos últimos anos e inflação muito baixa, não havia grande demanda para aumento do teto desde 2017, pois o programa é muito amarrado. Mas, com o aumento de custos que nós vimos a partir de agosto do ano passado, o mercado passou a absorver esse custo e isso se tornou um problema. Muitos empreendedores deixaram de se enquadrar no programa CVA, então o aumento do teto ajuda a reenquadrar determinados empreendimentos no programa. Já a redução da taxa de juros melhora a capacidade de compra. E, ainda, há Governos Estaduais fazendo parcerias com o Governo Federal, para promover subsídios estaduais e atender ainda mais famílias”, conclui Carlos Henrique.

Incorporadoras estão esperançosas

Um dos principais efeitos do ajuste é mais para levantar o espírito do setor, que estava se sentindo desamparado pelo Governo Federal frente ao preço dos insumos.

“As medidas vêm ao encontro de um pedido que já havia no mercado. Os ajustes vão aumentar as vendas? Com certeza. Mas, principalmente, vão recuperar o fluxo das construtoras, que vão fazer um movimento de aumentar seus preços para fazer a readequação das perdas que tiveram com os aumentos dos insumos da construção civil”, opina Valdomiro Garrah, especialista no segmento econômico.

Em nota para imprensa, a Tenda afirma que “as mudanças anunciadas pelo Conselho Curador do FGTS são benéficas para a Construtora Tenda, que atua exclusivamente no grupo 2 do programa habitacional. Medidas como o aumento do subsídio e estímulos são fundamentais para combater o déficit habitacional, um desafio histórico e crucial para o desenvolvimento do país”.

Rodrigo Luna, presidente do Conselho Administrativo da Plano&Plano, afirma que a incorporadora ficou entusiasmada com a notícia. “Recentemente, a Plano&Plano teve o melhor desempenho de sua história. No primeiro semestre de 2021 as vendas representaram um crescimento de 90% em relação ao mesmo período do ano anterior. Porém, os reflexos da pandemia geraram um descolamento do INCC. Portanto, esta nova alteração irá beneficiar diretamente o reenquadramento das unidades no programa CVA, possibilitando que mais famílias sejam beneficiadas e realizem a aquisição do sonho da casa própria. O Brasil hoje tem déficit habitacional na ordem de 7,8 milhões de moradias. Há muito o que ser feito, mas essa redução de 0,5% nas taxas de juros da Faixa 3 do CVA e do SBPE na modalidade pró-cotista, vai aumentar muito o potencial de compra para essas famílias, e nós queremos fazer parte disso, oferecendo empreendimentos de qualidade, com áreas comuns pensadas no perfil de nossos consumidores”.

No Grupo Capital, a notícia também foi recebida de forma positiva. Aline Souza da Silva, gerente de financiamento do grupo, considera que a novidade veio em um momento oportuno. “Recebemos essa informação com muita alegria. O INCC aumentou muito nos últimos meses e nosso custo está muito alto. Recentemente, estávamos absorvendo os custos de obra. Com o reajuste no teto, conseguimos alinhar o custo da obra e manter empreendimentos nas faixas 2 e 3 do FGTS. Já com a redução de taxas de juros, o cliente que não conseguia se enquadrar no financiamento, conseguirá. Assim, vamos trazer de volta o cliente interessado em um novo imóvel, mas que não estava conseguindo financiá-lo. Acreditamos no aquecimento do mercado e a MorarMais e o Grupo Capital estão preparados para atender ainda mais clientes esse ano”, comenta a gerente.

Nem tudo são flores

“Claro, acho que estávamos esperando um aumento um pouquinho maior, já que a alta dos insumos foi muito grande. Mas, na região que trabalho, em Guarulhos, já vemos um respiro bem grande. Nosso maior descontentamento são os 120 dias para implementação. Por conta do prazo, o que deve acontecer é ainda uma velocidade de venda reduzida nesse primeiro trimestre para entrar em 2022 com força”, analisa Cecília Cavazani, Co-CEO Cavazani Construtora. “Na minha opinião, a redução na taxa de juros vai fazer ainda mais diferença do que o aumento do teto. Além disso, ficamos contentes com os informes do governo que irá aumentar o orçamento do programa para os próximos 3 anos. Mostra uma continuidade no programa que é extremamente necessária. Estávamos aguardando esse anúncio para tomar decisões para 2022 e 2023 e continuar nosso lançamentos”, aponta a CEO.

Marcio Medeiros, sócio-proprietário da Med Imobiliária, destaca uma preocupação com as faixas mais baixas do programa. “Na minha experiência, o principal cliente do antigo Minha Casa Minha Vida não chega aos imóveis de R$ 230 mil. O que me preocupa é que a renda do comprador não subiu, apesar da alta inflação. O cliente que vai se beneficiar mais com os ajustes na taxa de juros são os que pertenciam às faixas 3 e 4 – uma porcentagem pequena do que representa o Casa Verde e Amarela”, pondera. 

José Carlos Steinberg, presidente da Z-Incorp Incorporadora, reforça o descasamento entre o programa e a realidade do mercado.

“Na minha leitura, o ajuste é meramente um afago do Governo Federal para não ficar com uma indisposição inflexível com o setor da construção civil. Mas, na prática, não refresca quase nada. Nos últimos meses, o custo da construção civil ficou inviável, o que estrangula toda a cadeia produtiva da indústria da construção civil e compromete completamente as políticas públicas de habitação”, opina. “Mas há outra incógnita: o poder de compra do consumidor. No caso da minha incorporadora, são famílias de 3 a 4 salários mínimos. Essa fatia da população foi destruída pela pandemia. O cliente teve o salário reduzido, perdeu o emprego e está sofrendo em casa com um chicote de inflação gigantesco. É uma situação patética pois, se você não sobe o preço do teto, abre uma briga com uma construção civil gigantesca e quebra empresas em cascata – tem muita empresa em obra e absorvendo a alta dos custos. Mas o impacto do poder de compra é muito grande. Um exemplo, uma das minhas torres tem 300 apartamentos. A obra não terminou ainda e já estamos com 125 distratos, pois as pessoas não estão conseguindo pagar. Acabei tirando o pé do programa e comprei um terreno para investir em alto padrão. Mas isso é horroroso para o país: se o governo federal não tem capacidade de uma política pública eficaz, essas famílias vão acabar morando embaixo de ponte, em submoradia, vão crescer as favelas… É lamentável o descaso do governo federal com a política pública de habitação e o descaso da Caixa Econômica com a construção civil face a escalada descontrolada de insumos”, aponta.