Como nascem as proptechs?

A economia digital vai tomando conta do mercado imobiliário de tal forma que já popularizou um termo em inglês que designa as empresas que usam tecnologia para agregar valor ao setor: proptechs. Trata-se de uma abreviação de property technology, análoga a outras expressões que associam tecnologia a segmentos empresariais, como fintechs (mercado financeiro), construtechs (construção), infratechs (infraestrutura) e diversas outras. 

As proptechs brasileiras, que já somavam 702 empresas no final de 2020, segundo estudo da Terracotta Ventures, ganharam espaço ao se especializarem em determinados nichos dentro da jornada de compra ou locação, otimizando processos antes feitos internamente pelas imobiliárias. Assim, surgiram (e continuam surgindo) startups focadas na captação de imóveis, fotos, tour virtual, análise de crédito, assinatura de contrato, manutenção, reformas ou rescisão contratual, entre outras etapas da jornada do consumidor. 

Mas como se dá esse processo de criação de uma proptech? Para a maioria dos gestores dessas empresas, é essencial a junção de uma base tecnológica com uma visão aguçada do mercado imobiliário que permita a compreensão das dificuldades do setor. É por isso que muitos dos criadores das proptechs de destaque no mercado atual acumulam longa vivência dentro de uma imobiliária, como ocorreu com a RuaDois. 

Fundada por Paulo Fernandes, que por 10 anos foi diretor da tradicional imobiliária Beiramar, de Brasília, a RuaDois nasceu de um embrião desenvolvido lentamente a partir da análise das deficiências da operação da companhia, vistas de dentro. Assim, ela surgiu como empresa fornecedora de toda a jornada digital a outras imobiliárias, mas com foco mais direcionado às visitas, etapa que Paulo identificou como calcanhar-de-aquiles na época como diretor da Beiramar.

Em entrevista ao Imobi Report, o CEO da RuaDois detalha o processo de criação de uma proptech e aponta um novo nicho da jornada de locação que pretende explorar com sua empresa. 

Imobi Report: Como ocorreu esse processo de migrar de diretor de imobiliária tradicional, como a Beiramar, até mergulhar numa startup que pretende ser disruptiva, como a Rua Dois?

Paulo Fernandes: É uma história curiosa. Na verdade eu nasci no mercado imobiliário. Meu pai tinha uma das principais imobiliárias de Brasília e desde cedo, no final de semana e nas férias, eu o acompanhava para mostrar imóvel, distribuir panfleto de captação, etc. Quando eu tinha 8 anos de idade e meu irmão [Pedro] 12, meu pai nos chamou e falou que seríamos sócios da empresa e que começaríamos a trabalhar. Nas férias, atendia na recepção e acompanhava clientes, e com 13 anos eu decidi trabalhar com tecnologia. Era época do “ponto com”, nos anos 2000. Comecei a fazer site para vender para as empresas, na época em que o site era mais um cartão institucional. 

Depois vendi esse business para os outros sócios e fui estudar Engenharia Civil em Minas Gerais. Quando voltei, fundei a corretora de seguros do grupo e depois fui para a diretoria de operações trabalhar com locações, com imóveis prontos e lançamentos imobiliários. E ao longo dos 10 anos em que eu fiquei no grupo, já na fase adulta, um dos meus principais papéis era fazer com que a empresa fosse altamente eficiente. 

Eu tinha dois caminhos a seguir: trazer muita tecnologia e fazer um time de alta performance. E na hora de trazer a tecnologia eu tinha um problema muito grande: para integrar o processo comercial de locação com a operação externa na rua e as ferramentas de marketing para atrair clientes, eu precisava juntar muitos fornecedores diferentes, muitas tecnologias diferentes.

E dentro do meu processo de locação havia um problema que era o mais grave de todos, o lugar que me tomava mais recursos, que era o processo de visitas. Percebi que com o nível de flexibilidade que tínhamos na organização, dificilmente haveria algum modelo que entregasse eficiência. A gente tinha visita acompanhada, visita desacompanhada, a bairros onde não tínhamos loja física, chave que estava com a gente, chave que estava na portaria, que estava com proprietário ainda…. havia uma série de coisas que precisávamos organizar, mas não conseguíamos trazer para uma regra só junto ao time que operava o negócio. 

Aí entendemos a necessidade de construir um processo, um modelo que desse essa flexibilidade, mas que fosse automatizado. E para fazer isso eu comecei a usar uma série de tecnologias e de produtos diferentes, e a desenvolver coisas internamente. No meio do caminho eu entendi que o nosso business não era ser uma empresa de tecnologia, mas que aquilo estava dando resultado e nos ajudando a crescer muito. 

E foi aí que eu negociei com os outros sócios do grupo e decidi sair, levando essa bandeira da construção de imobiliárias que podem acessar o mundo digital de forma simples, barata e rápida. E aí surge a RuaDois. Ela se desenvolve primeiro como uma aplicação de visitas, único software que também tem a operação de visitas terceirizadas. E aí conseguimos agregar todas essas opções de visitas diferentes na mesma plataforma. 

Se uma imobiliária faz visitas acompanhadas nos bairros A e B, onde tem agências, mas quer atender também no bairro C, ela pode operar com o time dela nos dois primeiros bairros e no C usar o nosso time de profissionais. Também há empresas que fazem visita acompanhada no bairro A e no bairro B faz visita desacompanhada, porque tem um tíquete menor e a conta não justifica, mas ela sabe que essa experiência ao cliente no fim tem uma conversão melhor. 

Então, conseguimos eliminar aquela improdutividade de gestão destas agendas quando ela é feita manualmente.

Imobi Report: Paulo, um dos problemas para uma imobiliária desenvolver novas oportunidades é que, de um lado, a empresa carrega conhecimento mercadológico, mas nem tanto de tecnologia. E, as startups e empresas de base mais tecnológica nem sempre conhecem a fundo as dores do mercado imobiliário. Qual a melhor maneira de unir essas duas pontas? 

Paulo Fernandes: A melhor maneira é a gente trazer para o jogo pessoas que conhecem de fato a dor dos clientes e que tenham mentalidade digital. Na hora de construir o nosso time, exigimos pessoas que tenham experiência no mercado imobiliário. Ainda é um pouco na contramão do que algumas empresas de tecnologia fazem, que é buscar pessoas que não têm conhecimento profundo da cadeia. Nossos heads de operações e de tecnologia, por exemplo, têm experiências anteriores de mercado imobiliário.

Imobi Report: Você vê algum nicho dentro do mercado de locação onde ainda exista alguma lacuna? Em qual etapa cabe uma solução disruptiva?

Paulo Fernandes: Temos em locações uma cadeia super-extensa. Veja quantas coisas existem desde a captação até a hora em que o imóvel é devolvido. Há espaço de sobra para boas empresas, que queiram atuar junto com o mercado, mas cada vez tem menos espaço para quem quer ir contra o mercado tradicional. Eu acredito que a nova revolução digital vem pelo empoderamento dos players locais. Quando a gente traz tecnologia para quem tem conhecimento local, permitimos uma entrega que de fato agrega valor com o que cada um tem a entregar. 

Falando sobre algumas partes específicas, a gente focou muito na eficiência da visita, mas um lugar que ainda não foi resolvido e que em breve teremos novidades para apresentar é a garantia. Não exatamente uma garantia milagrosa, mais vantajosa para todo mundo e mais barata. Mas sim permitir o compartilhamento de uma mesma plataforma que entrega um fluxo, uma experiência simples para o locatário e a imobiliária, contemplando diversas garantias diferentes e dando a liberdade para esse locatário escolher o que faz mais sentido para ele e para o proprietário ou a imobiliária apontarem quais garantias eles não aceitam. É um tema que está caindo de maduro.

Imobi Report: Mesmo com os avanços tecnológicos forçados pela pandemia, o setor de locação ainda caminha de forma lenta na transformação digital?

Paulo Fernandes: No pré-pandemia, tínhamos um mercado dos early adopters [consumidores que aderem primeiro às novidades], que vão no início da transformação. São os pioneiros que vêm buscar tecnologia, contratar soluções como a da RuaDois para aprimorar os seus negócios. A pandemia teve um papel de acelerar processos naturais, como a digitalização, que é algo esperado. A pergunta não é se vai, mas quando cada coisa vai ser digitalizada. 

A pandemia mexeu com a mentalidade de grande parte dos empresários, o que é um ciclo virtuoso. À medida que as pessoas buscam consumir as coisas de forma mais digital, o que a pandemia também acelerou, as empresas são pressionadas a entregar mais valor, uma experiência mais digital. Quando a pandemia chega no nosso mercado, que não parou – e temos que ser super gratos por estarmos num mercado que não foi tão prejudicado quanto outras indústrias -, as empresas começam a se movimentar. E dessa forma os consumidores do mercado imobiliário começam a exigir das demais empresas velocidade na mudança. 

Percebo que há uma nova leva de empresários que dizem: “meu cliente está começando a me exigir que confie numa visita digital, que eu diga para ele onde é o imóvel e eu mostre para ele no Google Maps, que eu tenha uma avaliação dessa visita que ele fez desse imóvel que ele conheceu”. 

Aí o cliente começa exigir que ele possa seguir na jornada, fazer proposta, negociar de forma digital. Não pelo digital, mas pela possibilidade de fluir pelas diferentes experiências, pela liberdade de fazer no seu tempo, pela liberdade de simplesmente terminar o dia de trabalho, botar os filhos para dormir e falar sobre a casa com a esposa, e poder tomar a decisão à meia-noite se quiser. 

Então clientes e concorrentes estão fazendo até com que os mais pragmáticos, até os que demoram mais para fazer a transição digital, ganhem velocidade, o que é muito positivo para o mercado imobiliário e para a classe.

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