News do imobi: As cidades litorâneas queridinhas do momento

Reportagem da BBC News destaca que João Pessoa, capital da Paraíba, deixou o status de “esquecida” para se tornar a nova “queridinha” do verão no Nordeste. A cidade consta como o terceiro destino em alta, em todo o mundo, na plataforma Booking, e esta temporada de verão confirma a preferência entre brasileiros e estrangeiros.

O mercado imobiliário local integra este movimento de “boom tardio” de João Pessoa. A cidade cresceu 15% em população nos últimos 12 anos, quando outras capitais estagnaram ou mesmo refluíram seu número de habitantes. Em 2024, João Pessoa foi a terceira capital com maior valorização imobiliária (15,54%), segundo o índice FipeZap, atrás apenas de Curitiba e Salvador. Ainda assim, oferece opções de imóveis beira-mar mais baratos do que outras capitais, como Fortaleza, dentro de um zoneamento que impede edifícios altos na orla, mas abriga alguns dos maiores empreendimentos do Brasil logo atrás.

Já em Maceió-AL, a vista do mar na área mais nobre da cidade está cada vez mais disputada, com empreendimentos que chegam a custar R$ 36 mil o metro quadrado. O desenvolvimento do mercado de luxo também se espraia por cidades próximas, como Marechal Deodoro, que abriga condomínios com terrenos que podem chegar a R$ 5 milhões, e como a Praia do Francês, que terá apartamentos também nesta faixa de valor. Reportagem do Estadão também apresenta os efeitos do desastre ambiental que afetou 2,5% da área urbana da cidade, impactando 60 mil pessoas, que tiveram de se mudar. O preço médio do metro quadrado na cidade praticamente dobrou desde 2018. 

E um estudo da MySide apurou as cidades brasileiras que apresentaram melhores oportunidades de investimento imobiliário, nos últimos 5 anos. Itapema, Balneário Camboriú e Itajaí, em Santa Catarina, e Praia Grande, Santos e Guarujá, em São Paulo, são destaques do levantamento. Confira o conteúdo completo no portal do Imobi Report.

O sonho da casa de veraneio vale o custo? Essa pergunta é o título de um artigo assinado pelo sócio fundador da Casa do Investidor, Michael Viriato, publicado em uma série de portais de notícia. Assessor de investimentos da XP, ele elenca uma série de argumentos que tornariam a opção de aluguel mais vantajosa, para que o recurso investido numa residência possa, naturalmente, ser aplicado no mercado financeiro. Vale a leitura que indica uma série de potenciais objeções que podem ser contornadas junto aos clientes.

Vendas e locação

Maior valorização imobiliária desde 2013. O preço do metro quadrado dos imóveis residenciais terminou 2024 com alta de 7,73%, a maior em 11 anos e superior à inflação, conforme o Índice FipeZAP. O aumento é atribuído ao aquecimento da demanda, influenciada por fatores como queda no desemprego, elevação de renda e incentivos habitacionais. Entre as cidades pesquisadas, as maiores altas foram registradas em Curitiba (18%), Salvador (16,38%) e São Leopoldo-RS (15,74%). Na capital paranaense, no bairro Batel, o valor do metro quadrado avançou 50,9% nos últimos 12 meses, chegando a R$ 16.166/m². Outro levantamento, realizado pela Loft com dados do ITBI da Prefeitura de SP, aponta as ruas do município que abrigam os imóveis com maior valorização em 2024. O topo da lista é ocupado por locais nos bairros Vila Nova Conceição, Vila Olímpia e Tatuapé.

Expansão deve ser menor em 2025. De acordo com o gerente de Pesquisa e Inteligência de Mercado do Grupo OLX, Coriolano Lacerda, a tendência é que o preço dos imóveis neste ano avance em linha com a inflação, já que a alta na taxa básica de juros deve impactar o mercado. Segundo a coordenadora de estudos da construção na FGV, Ana Maria Castelo, o aumento de 1 ponto porcentual no juro do financiamento imobiliário tira cerca de 550 mil famílias do mercado. O diretor institucional da imobiliária Lopes, Cyro Naufel, entende que haverá alta no preço dos imóveis. Apesar disso, ele  considera que os lançamentos e as vendas devem subir de 5% a 10%, em função de uma demanda resiliente e dos projetos do Minha Casa, Minha Vida.

Tendências para o imobiliário em 2025. O Imobi Report consultou renomados especialistas da área, que apresentaram as suas perspectivas para o setor neste novo ano. Ao todo, oito profissionais falaram sobre temas que vão desde ambiente organizacional e posicionamento de mercado até cenário micro e macroeconômico, além, é claro, de tecnologia e inteligência artificial. Algumas dessas teses também foram abordadas no último episódio da temporada 2024 do podcast Modo Avião, com a participação de quatro sócios e especialistas da CUPOLA. Se você ainda não ouviu, confira agora!

DIMOB deve ser entregue até 28/02. A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, obrigatória para todas as empresas que realizam atividades relacionadas à comercialização, locação ou administração de imóveis, deve ser enviada até o final de fevereiro. Se a DIMOB for enviada com informações inexatas, incompletas ou omitidas, há multas que podem chegar a 3% do valor das transações. A advogada especializada na área imobiliária e sócia da CUPOLA, Denise Vieira, recomenda uma organização prévia para garantir que todas as informações estão corretas. Para auxiliar as empresas nessa tarefa, a CUPOLA realizará uma aula gratuita sobre o preenchimento da DIMOB no dia 21/01 (terça-feira), às 11h. Além de Denise, também irão ministrar a aula o consultor e sócio da CUPOLA, Dioner Segala, e a CEO da Contimob, Franciele Rocha. 

Caixa aumenta juros imobiliários. As taxas de financiamento imobiliário do banco subiram de 8,99% para 10,99% ao ano. A linha corrigida pela poupança, que tinha taxa a partir de 3,10%, agora passou para 4,12%. Os reajustes estão valendo desde 2 de janeiro. Bancos privados, como Itaú, Santander e Bradesco, já haviam reajustado suas taxas de juros imobiliários no fim do ano passado. Os financiamentos que utilizam o FGTS e atendem ao Minha Casa, Minha Vida não tiveram mudanças. Para famílias com renda bruta até R$ 8.000, as taxas permanecem entre 4% e 8,16%.

Maior saldo na poupança não alivia setor imobiliário. O saldo da poupança fechou o ano de 2024 em R$ 1,032 trilhão, maior nível desde dezembro de 2020. Porém, isso não significa, automaticamente, um alento para o setor imobiliário. Isso porque o valor contabiliza também a poupança rural, que não é utilizada para o crédito ao setor. Considerando apenas o SBPE, o crescimento foi de apenas 3,53%, tímido diante do aumento da demanda. 

Menin critica alta taxa de juros. Em entrevista à Folha de S.Paulo, o fundador, sócio e presidente do conselho de administração da incorporadora MRV, Rubens Menin, destacou que os brasileiros estão pagando juros altíssimos, a segunda taxa mais alta do mundo. O empresário defendeu que todos os atores econômicos se unam em torno de uma agenda comum e cobrou sacrifícios para impedir que os preços ao consumidor saiam do controle. “Estamos perdendo a guerra da comunicação e, na hora que isso acontece, o mercado fica estressado e um gatilho é disparado: os juros futuros sobem e o Banco Central fica em alerta. Estamos entrando em um ciclo perverso”, salienta.

Aluguéis devem permanecer estáveis. Em dezembro, a variação no preço de locação caiu 1,28%, segundo o Ivar/FGV. Com isso, o valor ficou em 8,63% em 12 meses. De acordo com o economista responsável pelo indicador, André Braz, a sinalização é de que a variação nos preços do aluguel deve diminuir de ritmo neste começo de ano, ante o observado em 2024. Para 2025, ele afirma que os preços dos aluguéis devem se manter em patamar elevado.

Trabalho presencial e o mercado de escritórios. Grandes empresas no mundo todo estão retomando o trabalho presencial neste ano. No Brasil, segundo pesquisa da KPMG, o trabalho híbrido é o mais comum, com 57% de adesão. Agentes do mercado afirmam que o crescimento da demanda por escritório deve se consolidar neste ano. A retomada é considerada mais forte do que no período pré-pandemia, uma vez que o estoque não está acompanhando a demanda. Além disso, as empresas estão buscando mais espaço para os profissionais. Antes da pandemia, o usual era 7m² para cada estação de trabalho, agora a procura é por 12 m²/estação.

Re/Max quer alcançar R$ 14 bi em VGV.  Em 2024, a rede atingiu R$ 12,5 bilhões em VGV. Para 2025, a expectativa é obter mais R$ 1,5 bilhão. A estratégia de crescimento está focada em aprimorar processos, capacitar os corretores e alavancar o uso da tecnologia para melhorar a experiência tanto de clientes como de corretores. O presidente da companhia, Peixoto Accyoli, assumiu a Re/Max há oito anos, quando iniciou uma transformação que levou a rede de 117 unidades no país para mais de 600 operações.  De acordo com Accyoli, o crescimento foi de 1.328% de 2018 até hoje. 

Captação com segurança. Em artigo para sua coluna no Imobi Report, o advogado especialista na área imobiliária, Arthur Rhomazi, aborda um tema negligenciado por muitas imobiliárias: os documentos que devem ser checados já no momento da captação do imóvel para venda. De acordo com Thomazi, identificar problemas documentais antes de apresentar um imóvel ao mercado é fundamental para evitar desgastes e manter a credibilidade, além de valorizar o ativo. Ele explica que uma análise prévia na captação, a ser complementada com mais rigor no momento do fechamento, garante uma visão realista do processo, antecipando obstáculos que, se não tratados, podem comprometer o negócio.

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Construção e Incorporação

Construção perde 30 mil empregos. De acordo com o Caged, no mês de novembro, houve uma queda de 1,01% no número de empregados no setor, em relação ao mês anterior. Apesar do saldo negativo no mês, o setor gerou mais de 200 mil vagas até novembro de 2024. Em relação ao trabalho realizado a céu aberto, como o executado pelos trabalhadores da construção, o governo está discutindo novas regras para essas atividades em razão das frequentes ondas de calor extremo. Entidades do setor acreditam que essas questões trabalhistas contribuem para o encarecimento dos projetos. A dificuldade em encontrar profissionais qualificados também pode estar relacionada a outro impasse enfrentado pelo setor, as falhas nas construções. Em 2024, a Caixa pagou R$ 94 milhões em ações judiciais por problemas identificados em imóveis da faixa 1 do programa Minha Casa, Minha Vida. 

Bairro planejado aguarda 90 mil moradores de baixa renda. Localizado na rodovia Raposo Tavares (SP-270), o empreendimento Reserva Raposo terá 124 prédios em um terreno de 450 mil m². Além das unidades habitacionais, o local vai abrigar dois parques, unidades básicas de saúde, centros de educação infantil, centro comercial, 3 mil km de ciclovias, terminal rodoviário e outras comodidades. O projeto é tocado pela RZK Empreendimentos, que pretende entregar o projeto em 2030.

Silêncio apreciado. Em artigo publicado no Imobi Report, o fundador da Espaço Smart, Fernando Scheffer, explica que o desempenho acústico impacta a qualidade de vida e a valorização dos imóveis. De acordo com ele, garantir que sons indesejados não perturbem o ambiente residencial é fundamental para o bem-estar. O empresário ainda afirma que esse conceito tem ganhado força no mercado global. Estima-se que o setor de isolamento acústico alcance mais de US$ 22 bilhões até o final da década.

Mundo

Incêndios em Los Angeles encarecem o aluguel. A prática ilegal de encarecer os preços de locação artificialmente em desastres é comum na California, estado frequentemente afetado por eventos climáticos e com um dos mercados imobiliários mais caros dos EUA. A pena para o crime pode levar até um ano de prisão e multa de US$ 10 mil. A lei autoriza aumento máximo de 10% em situações como essa. As chamas consumiram centenas de lares e deslocaram mais de 150 mil famílias. Atores famosos, como Tom Hanks e Adam Sandler, também perderam suas propriedades. Além disso, uma mansão de R$ 750 milhões, utilizada como cenário da série “Succession”, foi destruída na tragédia.

Mudança climática exige adaptação nos seguros. Os seguros são precificados com base em séries históricas. Porém, com os eventos extremos cada vez mais frequentes e imprevisíveis, as seguradoras têm dificuldades em calcular os riscos. Esse novo cenário força as empresas a adotarem modelos preditivos, com cálculos ainda mais complexos. Diante disso, o setor já discute a criação de um seguro social para catástrofes, que consiste em fazer cobrança adicional na conta de luz de cada unidade residencial com pagamento de indenização no caso de sinistro. Em entrevista concedida à Folha, a vice-presidente da comissão de riscos patrimoniais massificados da Fenseg, Magda Truvilhano, comenta os erros comuns no momento da contratação de seguros.

As casas no Japão estão ficando menores. A área total por casa é de cerca de 92 metros quadrados, um declínio de 3 metros quadrados em relação ao pico de 2003, de acordo com a última pesquisa realizada pelo governo. No total, a área média do piso tem o menor tamanho em 30 anos. O aumento nos custos da construção é apontado como o principal motivo para essa redução. Para manter os preços de venda e suas margens de lucro, as construtoras estão projetando casas menores.

Estamos de olho

Como a milícia do Rio opera no mercado imobiliário. Estudo liderado pelo pesquisador Ivan Zanatta Kawahara revela que grupos criminosos atuam com estrutura empresarial, o que inclui complexa hierarquia na incorporação, construção, compra, venda e locação de produtos imobiliários em favelas do Rio de Janeiro. Para garantir isso, os grupos criminosos utilizam violência, extorsão e laranjas para se aproveitar da estrutura tradicional do mercado de imóveis, mantendo agentes públicos, imobiliárias e associações de moradores sob controle.

Calçadas esburacadas no bairro de “Ainda estou aqui”. Proprietários de imóveis do bairro da Urca, que abriga a casa que foi cenário do filme brasileiro, foram notificados pela Secretaria de Conservação e Serviços Públicos. De acordo com o órgão, há falta de manutenção e má instalação de pedras portuguesas, o que resulta em buracos nas vias. Atualmente, o bairro recebe um grande fluxo de turistas que querem ver de perto o local onde o longa protagonizado por Fernanda Torres foi gravado.  Os proprietários dos imóveis têm 30 dias para realizar as manutenções, do contrário serão multados em R$ 1.026,16, valor que pode ser diário caso o problema persista.

Quanto custa a casa do BBB 25? Levantamento da Loft estima que o valor pode chegar a R$ 14 milhões. O imóvel fica na Zona Oeste do Rio de Janeiro, dentro dos Estúdios Globo. Tem cerca de 2,3 mil m² de área total, com área construída de 1,8 mil m². É composta por suíte, dois quartos, duas cozinhas conectadas, uma sala e uma ampla área externa com jardim e piscina.

Agenda

Connections by Squad. A Celer, empresa do grupo Squad, apresenta a 2 ª edição do Connections by Squad – evento lançado em 2024, que reuniu, em Belo Horizonte, os mais importantes tomadores de decisão do mercado. Neste ano, o encontro será realizado nos dias 11, 12 e 13/03, também na capital mineira, com vagas limitadas para convidados e parceiros da Celer e da Squad. A 1ª edição do evento contou com a presença das maiores incorporadoras do país, que debateram soluções e analisaram os desafios do mercado de lançamentos, como construção, tecnologia e estratégia de vendas. Entre os speakers, estiveram Ricardo Valadares, fundador da Direcional Engenharia, João Fiuza, presidente do Grupo Diagonal, Lucas Couto, diretor Comercial e MKT do Grupo Patrimar, Thiago Ely, VP Comercial da MRV&CO, além de Rodrigo Werneck, CEO da Cupola, e Kenneth Correa, TedX e especialista em IA.

CUPOLA Summit 2025. O evento, que chega à sua quarta edição, nasceu com o propósito de transformar o mercado imobiliário. O objetivo é oferecer uma experiência que abre portas para novas conexões, parcerias estratégicas e ideias que impulsionam o setor. Desde 2022, esse encontro já reuniu mais de 7.500 profissionais, oferecendo uma jornada repleta de aprendizado e inovação. Em 2025 ele acontece nos dias 16 e 17 de maio, com atividades prévias já no dia 15 de maio. Garanta o seu ingresso agora, com o desconto Imobi Report.