O ROI da arbitragem no mercado imobiliário

No mercado imobiliário, o prejuízo financeiro não fica parado enquanto o processo anda. 

Ele ocupa o imóvel, contamina o recebível, bloqueia o lote, paralisa a obra e consome capital. Por isso, quando avalio o ROI da arbitragem, não comparo apenas custas ou tempo. Comparo por quantos meses o ativo continuará submetido à disputa e quais custos de oportunidade poderão ser evitados. 

Tempo, especialmente no setor imobiliário, não é abstração jurídica. É vacância, caixa e valuation.

A arbitragem permite que direitos patrimoniais disponíveis sejam decididos por um julgador privado. A Lei nº 9.307/1996 dá à sentença arbitral os mesmos efeitos da decisão judicial, sem necessidade de recorrer ao Judiciário para qualquer homologação.

As câmaras digitais reduziram a barreira de entrada com procedimento remoto, rito proporcional e custo previsível. A pacificação jurídica exige precisão: o árbitro decide e o Estado conserva os atos de força. Essa complementaridade elimina anos de cognição antes da coerção.

Na locação, a conta é direta. 

Decisões recentes dos tribunais pátrios pacificaram o entendimento sobre a admissibilidade da arbitragem no despejo, considerando sua natureza híbrida: cabe à arbitragem a decisão sobre o mérito (rescisão do contrato etc) e à Justiça Estatal o cumprimento da decisão, com o uso da força pública para a retomada material.

Considere as seguintes premissas aplicáveis a contratos de locação administrados por imobiliárias, garantidos por seguradoras e/ou empresas de garantia locatícia::

Valor do Aluguel: R$ 3.000,00 (três mil reais);

Tempo médio de conclusão de um processo judicial (dados oficiais CNJ): 28 meses (2 anos e 4 meses). 

Tempo médio para obtenção de uma liminar e efetivação da desocupação na ação de despejo: 4 meses.

Depósito judicial da caução legal para a obtenção da liminar: 3 vezes o valor do aluguel vigente.

Correção dos depósitos judiciais para a caução no despejo: Poupança (regra geral).

Tempo médio de uma arbitragem, em câmaras digitais como a Arbitralis: 30 dias.

Tempo médio para desocupação via cumprimento da sentença arbitral: 3 meses.

Na arbitragem digital, existem alternativas, com custo fixo de R$ 1.100 (como na Arbitralis – https://arbitralis.com.br/).

QUADRO DE ROI — LOCAÇÃO COM ALUGUEL DE R$ 3.000,00

* Cenário estimativo.

 ** Premissa de permanência por 28 meses. O custo de oportunidade compara a poupança (índice usado para correção dos depósitos judiciais na maioria dos tribunais do Brasil) com um CDB de 100% do CDI, líquido de IR de 15% sobre o rendimento. Custas variam por tribunal.

Além de exigir a imobilização imediata de R$ 9.000,00, a liminar judicial produz um custo financeiro de oportunidade. Como a caução permanece bloqueada até o fim do processo (durante os 28 meses estimados), sua remuneração como depósito judicial alcançaria aproximadamente R$ 10.862,00. Aplicado em um CDB conservador de 100% do CDI, o mesmo capital atingiria cerca de R$ 11.768,00 líquidos de Imposto de Renda. 

A diferença representa um custo de oportunidade estimado em R$ 905,00. 

No entanto, o custo maior é perder liquidez, opção de investimento e provisionar caixa da empresa para algo que pode ser evitado. 

Considere essa escala nos mais de 155.000 processos envolvendo o assunto “Locação de Imóvel” em 2025, conforme se verifica no painel do Justiça em Números do CNJ.

Estaríamos falando, usando o ticket médio de R$3.000,00, de R$ 1.395.000.000,00 em caução judicial que seriam evitados ao se utilizar a arbitragem, permitindo a aplicação desse recurso na operação das companhias, capital de giro ou mesmo em investimentos conservadores.

A situação fica ainda mais evidente ao se considerar que parte relevante desses processos não precisa do cumprimento pelo judiciário, ou seja, inquilinos que tiveram a ordem de despejo e não querem passer pelo constrangimento da condução coercitiva, cumprem voluntariamente a ordem.

Atualmente, na Arbitralis, reportamos em algumas operações o cumprimento voluntário de mais de 50% (cinquenta por cento) das sentenças arbitrais de rescisão do contrato de locação e despejo.

Na incorporação imobiliária, uma disputa entre incorporadora, construtora, proprietário do terreno, investidor ou parceiro financeiro pode afetar todo o empreendimento. Pense em uma controvérsia sobre atraso de obra, responsabilidade por despesas extraordinárias, permuta de terreno, cálculo de participação ou liberação de determinada etapa. No Judiciário, a indefinição pode acompanhar parte relevante do ciclo do projeto. Na arbitragem, é possível escolher árbitro com experiência imobiliária, organizar uma perícia técnica concentrada e obter decisão em prazo compatível com a realidade econômica do negócio. Se uma decisão antecipada evita apenas um mês de atraso na entrega ou nas vendas, o valor preservado pode superar muitas vezes o custo integral do procedimento.

O cálculo, nesse mercado, deve considerar:

ROI da arbitragem = receita antecipada + custo financeiro evitado + multas contratuais evitadas + redução da contingência – custo do procedimento.

Em um empreendimento com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 50 milhões, por exemplo, um único mês de atraso que represente custo financeiro de 1% sobre o capital exposto equivale a R$ 500 mil. 

Nos loteamentos, o tempo também tem efeito multiplicador. Controvérsias sobre implantação de infraestrutura, obrigações urbanísticas, repasses entre loteadora e parceiros, inadimplemento de empreiteiras, permutas e regras de comercialização podem comprometer simultaneamente centenas de lotes. A Lei nº 6.766/1979 e a Lei nº 13.786/2018 disciplinam diversas consequências do inadimplemento e do desfazimento contratual, mas não eliminam o custo da demora na definição dos direitos envolvidos. Quando o conflito é empresarial e versa sobre direitos disponíveis, a arbitragem permite resolver o núcleo econômico da disputa sem manter o estoque imobiliário indefinidamente sob incerteza.

Para a loteadora, o retorno pode ser medido pelo número de lotes que voltam a ser comercializados, pela antecipação de recebíveis e pela redução do custo de carregamento do estoque. Um lote de R$ 150 mil indisponível por dois anos não representa somente R$ 150 mil parados. Representa também juros, despesas administrativas, tributos, manutençãone perda da oportunidade de reinvestir o valor em novas aquisições. Multiplique isso por dezenas ou centenas de unidades e a velocidade deixa de ser vantagem processual. Torna-se margem operacional.

Nos contratos de construção, retrofit e desenvolvimento imobiliário, a arbitragem apresenta outro benefício decisivo: a especialização técnica. Disputas sobre medições, aditivos, vícios construtivos, alteração de escopo, produtividade, extensão de prazo e reequilíbrio contratual raramente são apenas jurídicas. Elas dependem de engenharia, cronogramas, métodos construtivos e análise financeira. A possibilidade de selecionar árbitros com conhecimento efetivo do setor reduz o risco de uma decisão tecnicamente desconectada da operação.

Também é possível estruturar o procedimento em etapas, decidindo primeiro a responsabilidade e depois o valor, ou utilizar árbitro de emergência e medidas urgentes quando previstas no regulamento. Isso permite resolver o ponto que bloqueia a obra sem aguardar a apuração integral de todas as perdas. O ROI aparece na continuidade do empreendimento: preservar o caminho crítico de uma obra costuma valer mais do que qualquer economia isolada com honorários ou custas.

Em shopping centers, galpões logísticos, hospitais, hotéis e contratos built-to-suit, o ativo depende de uma operação contínua e de relações contratuais de longo prazo. Uma disputa prolongada sobre revisão de aluguel, obras, exclusividade, despesas comuns, performance ou rescisão pode destruir uma relação economicamente viável antes que o processo termine. A arbitragem permite maior confidencialidade, flexibilidade procedimental e solução especializada, preservando informações comerciais sensíveis e evitando que o conflito afete financiadores, investidores, ocupantes e a reputação do ativo.

Nesses contratos, o ROI não está apenas no que se recupera, mas no que deixa de ser perdido: vacância evitada, receita operacional preservada, financiamento mantido e continuidade do ocupante estratégico. Em um ativo que gera R$ 1 milhão por mês, reduzir em seis meses uma controvérsia capaz de bloquear parte da receita pode representar milhões de reais em valor preservado.

Nas SPEs, joint ventures, fundos, permutas e parcerias para desenvolvimento imobiliário, a arbitragem também funciona como instrumento de governança. Impasses societários sobre aportes, distribuição de resultados, orçamento, mudança de projeto, venda do ativo ou saída de um parceiro podem paralisar decisões essenciais. A demora judicial cria um cenário em que todos continuam formalmente vinculados, mas ninguém consegue executar o empreendimento. A arbitragem permite definir direitos, responsabilidades e critérios de saída antes que o conflito consuma o próprio ativo que as partes pretendiam desenvolver.

Há, portanto, duas formas de retorno. O ROI recuperatório decorre da obtenção mais rápida de valores, imóveis ou indenizações. O ROI preventivo decorre da redução da probabilidade de paralisação, do incentivo ao cumprimento contratual e da criação de uma rota previsível para resolver impasses. Em operações imobiliárias complexas, o segundo costuma ser ainda mais importante.

A arbitragem, evidentemente, não substitui o Judiciário em tudo. 

Atos coercitivos contra terceiros, registros forçados, penhoras, desocupações materiais e outras medidas executivas podem depender de apoio judicial. Mas isso não elimina seu valor. A arquitetura mais eficiente pode ser híbrida: a arbitragem resolve o mérito com especialização e definitividade e o Judiciário pratica os atos coercitivos necessários. O erro é imaginar que, porque a última etapa pode passar pelo Estado, não existe vantagem em antecipar todo o julgamento da controvérsia.

Essa é, há bastante tempo, a orientação oficial do CNJ ao incentivar publicamente o uso de meios extrajudiciais de solução de conflitos.

Também é necessário calibrar seu uso. Nos contratos com consumidores, a cláusula arbitral exige cautela adicional: conforme o art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem, o art. 51, VII, do CDC e o entendimento do STJ, a arbitragem não pode ser imposta previamente de modo a retirar do consumidor o acesso à Justiça, sua instauração deve decorrer de iniciativa ou concordância efetiva do consumidor.

A conclusão é simples: no mercado imobiliário, processo não é apenas despesa jurídica. É custo financeiro, estoque imobilizado, receita adiada e risco operacional. A empresa que calcula somente as custas não conhece o verdadeiro preço do conflito. 

O ROI da arbitragem está no valor que deixa de ser destruído enquanto todos esperam por uma decisão.

Arbitragem não é cláusula automática. Em consumo e adesão, consentimento e forma são decisivos; cotas condominiais simples já têm execução direta; registros e coerção permanecem estatais. A estratégia madura combina negociação, mediação, arbitragem e Judiciário. O verdadeiro ROI não é vencer mais barato. É devolver o ativo ao negócio antes que o tempo consuma seu valor.

Base de verificação editorial

As referências abaixo sustentam as premissas jurídicas e financeiras do artigo. O prazo adicional de quatro meses para o cumprimento judicial e os custos locativos são cenários de modelagem, não garantias de duração ou resultado.

Arbitragem. Lei nº 9.307/1996, especialmente arts. 1º, 4º, § 2º, 18, 22-C, 31, 32 e 33 Fonte oficial

Locações. Lei nº 8.245/1991, especialmente arts. 5º, 59, § 1º, 63 e 65 Fonte oficial

Execução. Código de Processo Civil, especialmente arts. 515, VII, 516, III, 525 e 784, X Fonte oficial

TJSP — cumprimento. Apelação nº 1002166-47.2024.8.26.0260, julgada em 13/03/2025: validade da cláusula e retomada do cumprimento de sentença arbitral locatícia Fonte oficial

TJSC — depósitos. Página oficial: valores depositados judicialmente são corrigidos pelo índice da caderneta de poupança Fonte oficial

Banco Central — poupança. Série oficial de remuneração, com taxas próximas de 0,674% ao mês em julho de 2026 Fonte oficial

STJ — correção. Súmula 179: o estabelecimento de crédito depositário responde pela correção monetária dos valores recolhidos Fonte oficial

Tempo processual. CNJ, Justiça em Números 2026. O prazo de 28 meses é usado como referência sistêmica, não como média específica de despejos Fonte oficial

Taxa DI. B3, Boletim Diário do Mercado de 15/07/2026, taxa DI de 14,15% a.a. Fonte oficial

Consumo e loteamentos. STJ, REsp 1.785.783/GO: arbitragem possível sem imposição, por iniciativa ou ratificação expressa do consumidor Fonte oficial