A inteligência artificial e jurídica como vetor de transformação do mercado imobiliário

Quem conhece a operação imobiliária de verdade sabe: o problema raramente está só em vender, alugar ou assinar contratos. O desgaste real começa depois. Está na cobrança sem previsibilidade e rastreamento, nos danos e reparos que viram conflitos, na desocupação mal conduzida e demorada, no atendimento sem padrão, no jurídico reativo e no cliente que exige rapidez de uma operação que ainda depende demais de esforço humano, improviso e retrabalho.

É por isso que o crescimento do mercado imobiliário, daqui para frente, dependerá menos de força operacional e mais de inteligência aplicada. E essa inteligência nasce do encontro entre tecnologia, jurídico e execução, começando pelos agentes de I.A.

Quando falo em agentes de inteligência artificial, não estou falando de um chatbot genérico que responde perguntas prontas. Estou falando de agentes treinados para executar funções reais da operação. São sistemas capazes de compreender contexto, seguir regras, argumentar com consistência, lidar com objeções, produzir documentos e conduzir fluxos completos de atendimento. Com fine-tuning (ajuste do modelo com dados, linguagem, fluxos e contexto específicos da empresa), esses agentes passam a refletir a realidade de cada imobiliária, construtora ou incorporadora como se fosse um exército de funcionários extremamente bem treinados (e que não cansam).

Na prática, isso significa automatizar negociações de débitos, tratativas sobre reparos, jornadas de desocupação, cobrança, esclarecimentos contratuais e geração de contratos, acordos e documentos jurídicos. O resultado não é só velocidade. É padronização, previsibilidade, disponibilidade 24 horas por dia, redução de retrabalho e melhora real na experiência do cliente. Empresas como a Arbitralis vêm estruturando esse modelo com base no know-how acumulado em centenas de milhares de negociações, transformando atendimento em processo e processo em escala.

Mas tecnologia, sozinha, não resolve o principal gargalo do setor: o conflito. E é aqui que entra a arbitragem digital.

Arbitragem digital não é apenas “fazer arbitragem pela internet”. É estruturar a resolução de conflitos em ambiente digital, com protocolo online, gestão centralizada de casos, organização documental, atos processuais eletrônicos e integração com o Judiciário sempre que necessário para medidas de apoio, execução ou cumprimento de decisões.

Em vez de depender de uma lógica fragmentada, espalhada por múltiplas comarcas e sistemas dos tribunais do Brasil, a empresa passa a operar conflitos em uma infraestrutura única, com mais controle, rastreabilidade e eficiência.

Especificamente sobre o despejo pela via arbitral, é verdade que o REsp 1.481.644/SP do STJ costuma ser citado no mercado como se tivesse “proibido” o despejo na arbitragem, mas essa leitura é simplificada e imprecisa. O que o precedente enfrentou foi um caso específico de imóvel abandonado, em que o pedido envolvia retomada imediata da posse e, portanto, uma providência com carga coercitiva direta, dependente do poder de império do Estado. A própria análise do precedente mostra que o STJ não partiu de uma premissa contrária à arbitragem: reconheceu a validade da cláusula compromissória e não afastou a arbitragem para outras controvérsias locatícias que envolvam o despejo, como cobrança de aluguel vencido, rescisão contratual, indenizações e demais disputas patrimoniais. O ponto central foi outro: distinguir o que é decidir o mérito do conflito e o que é executar coercitivamente a desocupação. E essa distinção vem ficando ainda mais clara em decisões posteriores, como o acórdão do TJSP de 2025 (Apelação Cível nº 1002961-53.2024.8.26.0260), que reforça a possibilidade de a fase cognitiva da ação de despejo tramitar na arbitragem, reservando ao Judiciário apenas os atos de força e a execução coercitiva da desocupação.

Para o mercado imobiliário, isso tem impacto direto. O departamento jurídico ganha produtividade. A operação reduz custos diretos e indiretos. A empresa diminui a exposição à demora, melhora previsibilidade e evita parte dos desperdícios típicos do contencioso tradicional. Em temas como inadimplemento, obrigações contratuais e desocupação, a diferença entre uma estrutura lenta e uma estrutura inteligente afeta caixa, margem e capacidade de crescimento.

A título de exemplo: uma arbitragem sobre despejo possui duração de até 30 dias em instituições como a Arbitralis, o que dispensaria o pedido de liminar (considerando a celeridade no julgamento) e, consequentemente, a parte interessada não precisaria realizar o respectivo depósito caução em cada ação, economizando um caixa relevante que ficaria provisionado para esse tipo de demanda, sem contar o custo de oportunidade em retomar a posse do imóvel de forma mais célere, gerando uma economia média de 10 (dez) meses comparado ao trâmite tradicional que tem duração de 11 (onze) meses.

Isso significa, para uma carteira que tenha 100 imóveis com inquilinos inadimplentes, com média de aluguel de R$2.500,00 e que precisam desse tipo de atuação, uma economia de R$750.000,00 (setecentos e cinquenta mil) em caução provisionada e R$2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais) em aluguéis não pagos.

No fundo, é isso que está mudando. O mercado imobiliário não será transformado apenas por quem se esforça mais, mas por quem opera melhor. E operar melhor, hoje, significa unir inteligência artificial, infraestrutura jurídica e mecanismos mais eficientes de resolução de conflitos, o que resultará em vender mais por oportunizar às empreendedoras e empreendedores focarem mais recursos e tempo no que realmente importa: a operação imobiliária. 

O futuro do setor não pertence a quem trabalha no limite. Pertence a quem atua com inteligência e inovação.