Arbitragem na locação: imobiliárias não podem mais esperar

O que 2025 deixou claro nos tribunais: a arbitragem locatícia é válida — inclusive com intermediação de imobiliárias e plataformas — e pode ser uma resposta concreta para tempo, inadimplência e previsibilidade. A arbitragem em locações residenciais passou anos no lugar do “conceito bonito”: moderna no discurso, distante na prática, tratada como algo para poucos e fora da realidade operacional. Parte desse distanciamento veio de objeções repetidas, muitas delas formuladas por jurídicos que pararam no tempo: a ideia de que seria “caro demais”, “frágil demais”, “arriscado demais”, ou até uma espécie de ameaça velada ao contencioso tradicional, como se a arbitragem competisse com o advogado em vez de reorganizar o caminho do conflito. Só que a pergunta que 2025 colocou na mesa é desconfortável e necessária: se grandes players do mercado de locação vêm incorporando mecanismos arbitrais e ODR como infraestrutura de previsibilidade, será que eles estão errados — ou será que parte do mercado está atrasando uma transição que já aconteceu? Em 2025, o tema mudou de patamar: saiu da conversa e entrou na rotina de gestão de risco. Não por tendência, mas por necessidade. E o paralelo é inevitável: por um tempo, assinatura eletrônica também foi tratada como “novidade”, “risco” e “coisa de plataforma”. Depois virou padrão. A arbitragem locatícia (quando bem desenhada, com transparência e consentimento real) começa a ocupar o mesmo caminho — e a pergunta para as imobiliárias tradicionais não é se isso é sofisticado; é se vale continuar demorando a incorporar mais um avanço que já está reconfigurando a forma de administrar locação. Com o Judiciário sobrecarregado, a inadimplência pressionando os resultados e o custo das garantias cada vez mais sensível, cresce a demanda por um modelo que reduza incerteza e encurte o tempo de resposta. É nesse cenário que a arbitragem — especialmente em formatos digitais, com ODR (online dispute resolution) — passa a funcionar como infraestrutura de previsibilidade para locadores, locatários, imobiliárias, garantidoras e seguradoras. O ponto central, portanto, não é mais “se pode”. É como fazer do jeito certo. O que 2025 consolidou na prática Uma coisa é a lei permitir. Outra é a prática judicial aceitar com regularidade. Em 2025, decisões em diferentes tribunais (aqui tratadas como amostragem do que se viu ao longo do ano, e não como levantamento exaustivo) reforçaram um padrão importante para quem administra carteira de imóveis: havendo convenção arbitral válida, a arbitragem deve ser prestigiada; proferida a sentença arbitral, o Judiciário deve cumprir os atos necessários para executar a ordem. Isso muda a dinâmica para o mercado de administração de locação. Arbitragem deixa de ser “discussão teórica” e passa a ser componente de gestão, ao lado de vistorias consistentes, contratos bem feitos, cobrança organizada e comunicação documentada. Arbitragem é válida mesmo com intermediação por imobiliária Aqui é preciso ser direto, porque ainda existe ruído: a intermediação por imobiliária, administradora ou plataforma não é, por si só, obstáculo para a arbitragem. O que importa é o básico bem feito, com atenção à forma. Em contratos padronizados, comuns em locação, é frequente estarmos diante de entendimentos que atribuem a característica de “adesão” - com o que não concordo na maioria dos casos. Seja como for, a arbitragem exige cautela adicional. O foco não é “ter uma cláusula bonita”, mas garantir que ela seja eficaz: destaque real, linguagem compreensível e prova de consentimento específico, capaz de resistir à discussão futura. Em rotinas digitais, isso não fica mais fácil “por mágica”. Fica mais auditável quando bem desenhado: trilha de ciência, aceite específico e registro de comunicação. Três recados que os tribunais reforçaram — e um quarto que o mercado já comprova Sem transformar este artigo em uma coleção de ementas, o recado do último ano pode ser traduzido em quatro ideias, três vindas diretamente da prática judicial e uma que aparece como efeito operacional do próprio modelo. Primeiro, a sentença arbitral tem força e o controle judicial é limitado. O Judiciário não revisita o mérito como regra; examina hipóteses legais de nulidade e questões formais. Segundo, arbitragem em contrato de locação é viável quando o litígio envolve direitos patrimoniais disponíveis e a convenção arbitral é válida. Em linguagem simples: quando o conflito é essencialmente econômico e contratual, e as partes pactuaram corretamente a arbitragem, o caminho tende a ser aceito. Terceiro, executar é diferente de julgar. O tribunal arbitral decide o mérito. O Judiciário entra quando necessário para os atos coercitivos e de cumprimento. Esse desenho — mérito na arbitragem, execução no Judiciário — é precisamente o que torna o modelo aplicável ao contencioso locatício sem atropelar o sistema estatal. E há um quarto recado, igualmente relevante para a gestão de carteira, que não aparece em ementa, mas aparece em resultado: o que não chega ao Judiciário. Se a arbitragem e a ODR são desenhadas para reduzir tempo e atrito, a maior evidência de eficiência é justamente a desjudicialização da maior parte dos casos, mantendo o Judiciário como retaguarda para a força coercitiva quando ela for indispensável. Nesse sentido, vale registrar um dado de mercado relatado recentemente em evento setorial: segundo a CLO de uma plataforma que administra milhares de locações sob esse modelo, apenas cerca de 10% a 20% dos casos acabam exigindo acionamento do Judiciário, seja para medidas coercitivas, seja para atos de cumprimento. Em outras palavras, na maior parte dos conflitos, o procedimento se resolve sem precisar da “força do Estado”. Isso não é detalhe. É o próprio sinal de que a engrenagem está funcionando: menos judicialização como regra, mais previsibilidade como padrão. Ação de despejo e a natureza híbrida: por que isso evita confusão Para um público não técnico, vale explicar com clareza o ponto mais sensível: despejo é uma medida que, na prática, exige força estatal para ser cumprida. Isso não impede a arbitragem; apenas delimita o papel de cada via. A lógica é híbrida. De um lado, existe a dimensão decisória, ligada à definição do mérito: inadimplemento, rescisão, consequências contratuais e determinação de desocupação. De outro, existe a dimensão executiva e coercitiva: atos de imposição e cumprimento material, quando a desocupação não ocorre voluntariamente. A arbitragem pode produzir a determinação do mérito, por sentença arbitral, quando a convenção for válida e o litígio envolver direitos patrimoniais disponíveis. O Judiciário permanece indispensável para o cumprimento coercitivo e para os atos executivos que dependem do Estado. Em suma: a arbitragem não elimina o Judiciário; ela reposiciona o Judiciário no ponto em que ele é inevitável. Enquanto se discute o despejo extrajudicial, a arbitragem já opera O debate legislativo sobre despejo extrajudicial é relevante, mas, por natureza, mais lento e sujeito a idas e vindas. O próprio histórico de movimentações do PL 3.999/2020 ilustra como a agenda legislativa pode se alongar. A arbitragem, por outro lado, já é instituto vigente, aplicável e com validação crescente na prática. Em termos de gestão, isso importa porque o mercado não precisa esperar uma solução futura para atacar um problema presente: o custo do tempo. Quando o Judiciário entope, o mercado paga a conta A morosidade judicial não é apenas um incômodo institucional. Ela se converte em custo econômico direto da locação e funciona como um “preço oculto” sobre a moradia: pressiona o valor do aluguel, encarece garantias e restringe o acesso a imóveis, com impacto maior justamente sobre quem tem menos margem financeira. Essa lógica fica ainda mais clara quando se observa o congestionamento das varas cíveis e o efeito do tempo sobre a inadimplência e a retomada do bem. No recorte citado no estudo de caso conduzido por Luciano Benetti Timm e Alexandre Zavaglia Coelho, com base em dados do CNJ (Justiça em Números 2024) e na análise de procedimentos arbitrais em disputas locatícias residenciais, a taxa de congestionamento líquido em ações de despejo por falta de pagamento chega a 71,1% nos últimos 12 meses, leitura que indica que, a cada 10 ações iniciadas, 7 permanecem pendentes ao final do ano. O resultado é previsível: o tempo passa a ser parte do problema, e não apenas o “meio” do processo. O mesmo estudo aponta a discrepância temporal como núcleo do custo: o tempo médio de tramitação de ações de despejo no Judiciário é de 737 dias, enquanto, no procedimento arbitral analisado, conflitos equivalentes foram resolvidos em média em 33 dias corridos, uma redução superior a 95% no tempo de resolução. Essa diferença não é apenas estatística; ela reconfigura incentivos e comportamento do mercado, porque a previsibilidade do calendário reduz o prêmio de risco embutido na precificação e na calibragem das garantias. E há, ainda, um efeito colateral relevante para o locatário: a demora pode prorrogar indevidamente o custo de garantias como o seguro-fiança, apontado no estudo como um produto que pode chegar a 15% do valor do aluguel, mantendo o inquilino vinculado a um desembolso que, muitas vezes, já não cumpre sua função prática no conflito. O ponto, portanto, não é tratar ODR e arbitragem como “sofisticação”, mas como instrumento de sustentabilidade do mercado quando há desenho responsável, clareza procedimental e governança. O tempo, no contencioso locatício, funciona como imposto invisível; reduzir o tempo, sem sacrificar devido processo e contraditório, é reduzir o custo social e econômico da própria locação. ODR e a 3ª “onda do acesso à Justiça”: o ponto que interessa ao setor Quando se fala em acesso à Justiça, muita gente pensa apenas em portas de fórum. Mas a literatura clássica descreve ondas de expansão do acesso. A primeira onda se concentra em assistência jurídica e barreiras econômicas. A segunda amplia instrumentos coletivos. A terceira desloca o eixo para métodos adequados de resolução de conflitos, com desenho institucional e múltiplas portas, como mediação, conciliação, arbitragem e ODR. É nesse enquadramento que a arbitragem locatícia bem desenhada se encaixa: não como “atalho”, mas como engenharia de procedimento. O ganho não é só velocidade. É previsibilidade, compreensão, redução de custo de transação e aumento de capacidade de decisão por parte de quem está no conflito. Quando o procedimento é digital, isso fica ainda mais evidente. Mais acesso não significa necessariamente mais processos; significa melhores caminhos para resolver. Arbitragem também pode empoderar o locatário Outro ponto que merece ajuste de percepção: arbitragem não é, por natureza, “ferramenta do locador”. Tratar assim empobrece o debate e enfraquece o próprio modelo, porque incentiva resistência e desconfiança. Na locação residencial, a arbitragem pode empoderar o locatário em três camadas. A primeira é sistêmica: reduzir incerteza tende a reduzir prêmio de risco embutido em aluguel e garantias. A segunda é processual: um rito simples e previsível pode ser mais compreensível do que o processo tradicional para o usuário leigo. A terceira é relacional: muitos conflitos locatícios escalam por ruído de comunicação; procedimentos digitais reduzem atrito porque registram, organizam e facilitam composição. Empoderar o locatário, aqui, não é slogan. É desenho de experiência: linguagem clara, canal acessível, orientação objetiva e possibilidade real de o inquilino também instaurar o procedimento quando necessário. Garantidoras e seguradoras: inovação com cautela e governança Se a arbitragem avança como infraestrutura de previsibilidade, produtos de garantia em sentido amplo precisam acompanhar. Caso contrário, cria-se um descompasso: o contrato e a gestão caminham para decisões mais rápidas, mas o produto permanece calibrado para um contencioso mais lento, com outro perfil de risco e de custo. Modernizar não é apenas “incluir arbitragem”. É compatibilizar, com cuidado, cobertura de custos do procedimento, governança para evitar assimetria informacional e integração com fluxos digitais de comunicação e prova, com trilha auditável de ciência. O mercado tende a premiar quem acertar esse desenho, porque isso entrega previsibilidade para o locador e clareza e acesso para o locatário. Quem errar, abre espaço para contestação, nulidade e desgaste reputacional. Seriedade e confiança: arbitragem não é “cláusula”, é reputação A arbitragem locatícia só se sustenta com compreensão real e transparência. O requisito não é “juridiquês correto”. É compreensão verificável. O risco de uma implementação ruim não é só perder um caso. É perder confiança no instituto e, por consequência, perder a oportunidade de transformar arbitragem em diferencial competitivo legítimo. Para imobiliárias, isso tem impacto direto em captação. O mercado fala muito em “leads, leads, leads”, como se alugar rápido fosse o único motor de crescimento. Mas captação consistente de locadores depende, cada vez mais, de um segundo pilar: mecanismos eficientes de prevenção e resolução de conflitos. O locador não quer litígio; quer previsibilidade. E é essa previsibilidade que vira argumento comercial, reduz vacância por insegurança e melhora conversão com qualidade, não apenas com volume. O que a imobiliária precisa fazer agora O caminho responsável não exige espetáculo. Exige método. O primeiro passo é revisar o contrato padrão, com cláusula compromissória em destaque real, linguagem simples e um mecanismo de consentimento que sobreviva à prova. Na prática, isso significa concordância específica, e não apenas uma assinatura genérica no final. O segundo passo é criar um momento real de ciência do locatário. Não como formalidade, mas como política: resumo objetivo de uma página, FAQ curto, vídeo breve e aceite eletrônico específico, com registro. O objetivo é direto: se amanhã houver discussão, a imobiliária consegue demonstrar informação adequada e compreensão razoável. O terceiro passo é operacionalizar. Arbitragem não elimina o Judiciário; ela desloca o Judiciário para execução. Por isso, o fluxo precisa prever organização de documentos e provas desde o início, com comunicação, notificações, vistorias e registros de inadimplência bem estruturados. O quarto passo é posicionamento. Arbitragem não deve ser “promessa de milagre”. Deve ser proposta de eficiência e confiança, com seriedade, transparência e governança. Quem fizer isso de forma correta tende a se diferenciar na captação de locadores e na abertura de novas locações, porque oferece algo que o mercado valoriza mais do que volume de contatos: previsibilidade de resultado procedimental, mesmo sem prometer resultado material. Conclusão: a pergunta deixou de ser “posso usar?” Com o que 2025 mostrou na prática, a arbitragem aiu do campo do “talvez” e entrou no campo do “já está acontecendo”, inclusive em contratos intermediados por imobiliárias (e plataformas) e com rotinas digitais, desde que bem desenhada. Enquanto o debate legislativo segue seu ritmo, a arbitragem já produz o que a sociedade e o mercado procuram: tempo, previsibilidade e redução do custo da incerteza. O convite para imobiliárias, garantidoras, seguradoras e operadores do setor é direto: liderar com responsabilidade, empoderar o locatário com informação e acesso, e tratar arbitragem como infraestrutura de confiança, não como truque contratual. Referências para consulta (processos citados) TJMG — Apelação Cível nº 1.0000.24.507746-6/001, 18ª Câmara Cível, Rel. Des. Habib Felippe Jabour, j. 04/02/2025, pub. 11/02/2025. TJRJ — Agravo de Instrumento nº 0012406-77.2025.8.19.0000, Segunda Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Helda Lima Meireles (consta no acórdão: “Rio de Janeiro, na data da assinatura digital”). TJSP — Apelação Cível nº 1177398-68.2024.8.26.0100, 35ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desª Flávia Beatriz Gonçalez da Silva, j. 15/12/2025. TJSP — Apelação Cível nº 1078486-36.2024.8.26.0100, 32ª Câmara de Direito Privado, Rel. Andrade Neto, j. 04/12/2025. TJRS — Agravo de Instrumento nº 5058909-66.2025.8.21.7000/RS, 15ª Câmara Cível, Rel. Des. Clovis Moacyr Mattana Ramos (documento assinado eletronicamente em 18/03/2025). TJRS — Agravo de Instrumento nº 5262133-28.2025.8.21.7000/RS, 16ª Câmara Cível, Relª Desª Vivian Cristina Angonese Spengler (documento assinado eletronicamente em 10/09/2025). TIMM, Luciano Benetti; COELHO, Alexandre Zavaglia. Arbitragem: estudo de caso — os benefícios da arbitragem em disputas locatícias residenciais no Brasil. Ago. 2025. PDF. (Estudo de caso com dados do CNJ/Justiça em Números 2024 e análise de procedimentos arbitrais em disputas locatícias residenciais).

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