Receita Federal aperta o cerco contra a informalidade nos imóveis

Vem aí a 5ª edição do CUPOLA Summit e leitores do Imobi Report têm acesso antecipado na compra de ingressos. A pré-venda vai até o dia 9 de novembro. Já o encontro do imobiliário acontece de 20 a 22 de maio, em Curitiba, PR. Essa pré-venda é exclusiva para clientes da CUPOLA e assinantes do Imobi Report. Não perca a oportunidade de garantir seu ingresso para o evento pelo menor valor. Compre agora!

A Receita Federal vai redesenhar as regras fiscais para proprietários e investidores do mercado imobiliário a partir de 2026. A peça central dessa nova estrutura é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos Imóveis”, uma ferramenta que, combinada às novas diretrizes da Reforma Tributária, vai auxiliar no combate à informalidade e à sonegação. Seu principal objetivo é acabar com a fragmentação de dados que historicamente permitiu brechas na fiscalização de aluguéis, heranças e transações de compra e venda. Em outras palavras, é um revés para a sonegação e enfraquece a locação direta pelos proprietários. (Gazeta do Povo)

O “CPF dos Imóveis”, regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, funcionará como um identificador nacional único para cada imóvel, seja ele urbano ou rural. Na prática, o sistema integrará informações que hoje estão dispersas entre cartórios (matrículas de RGI), prefeituras (inscrições de IPTU) e órgãos federais como o Incra. Essa centralização de dados permitirá à Receita Federal um cruzamento automático e em tempo real do patrimônio imobiliário dos contribuintes, identificando com precisão quem omite rendimentos de aluguel ou declara valores de transação abaixo do mercado. (Terra)

A partir de 2026, a omissão de rendimentos de aluguel poderá resultar em multas de até 150% sobre o valor do imposto devido, além da cobrança retroativa dos últimos cinco anos. A fiscalização será potencializada pela definição de um “valor de referência” oficial para cada imóvel, calculado anualmente com base em dados de mercado. Em artigo para o Estadão, a advogada especialista em Direito Imobiliário Samira de Mendonça Tanus Madeira comenta que, embora a Receita afirme que o CIB não vai criar novos tributos, esse valor de referência servirá como parâmetro para a fiscalização e poderá, indiretamente, aumentar a base de cálculo de impostos como IPTU, ITBI e ITCMD, especialmente para proprietários com imóveis subavaliados ou com registros desatualizados. (Estadão)

Este movimento de rigor fiscal também trará mudanças na venda de imóveis. A venda de imóveis por empresas, como construtoras e incorporadoras, passará a ser tributada pelo novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Para pessoas físicas, a atenção deve ser redobrada: quem vender mais de três imóveis em um mesmo ano, ou mais de um imóvel construído por conta própria nos últimos cinco anos, será equiparado a uma pessoa jurídica e também passará a ser tributado pelo IBS e pela CBS, além do já existente Imposto de Renda sobre ganho de capital. (E-Investidor)

Todas essas mudanças vão exigir um replanejamento financeiro das imobiliárias, sendo este o tema central da live “Reforma Tributária: como preparar financeiramente a sua imobiliária”, transmitida gratuitamente no dia 6 de novembro, às 11h. O conteúdo vai reunir o conhecimento de Dioner Segala (CUPOLA) e Franciele Rocha (Contimob) para esclarecer como os novos tributos vão impactar o caixa, o repasse de aluguéis, a estrutura contábil e a precificação das imobiliárias. Eles vão compartilhar ações necessárias para manter a rentabilidade e orientar clientes, com foco nas decisões financeiras que precisam ser tomadas ainda em 2025. (Live Financeiro Essencial)

Vendas e Locação

CredAluga firma novas parcerias para otimizar garantia locatícia. O Grupo OLX está investindo US$ 5 milhões por uma participação minoritária na CredAluga, marcando um novo capítulo na digitalização do mercado de aluguéis. O movimento ocorre em meio ao fim da parceria que a OLX mantinha com a Creditas desde 2021. A partir de novembro de 2025, as soluções da CredAluga, que cresceu 200% em 2024 e já possui 30 mil contratos ativos, serão oferecidas nas plataformas OLX, ZAP e Viva Real, alcançando cerca de 30 mil corretores e imobiliárias. A CredAluga também firmou parceria com o sistema de gestão Kurole para integrar suas soluções financeiras, mirando um mercado em que 75% dos locatários preferem alugar sem a necessidade de um fiador. (Imobi Report)

O olhar da indústria sobre o imobiliário. O mercado imobiliário, na visão do consultor e cofundador do Corretop, Guilherme Carnicelli, pode ser comparado a uma “esteira de produção”, na qual incorporadores, imobiliárias e corretores atuam de forma interdependente. No entanto, ele aponta que a falta de processos estruturados é o principal obstáculo que impede o setor de alcançar maior sinergia e coordenação eficiente entre todos os seus participantes. (Imobi Report)

Refera quer construir o futuro da gestão administrativa das imobiliárias. A Refera busca se tornar o principal suporte para imobiliárias ao integrar serviços, soluções SaaS, dados e inteligência artificial, focando em simplificar a gestão de manutenção e desocupação. O objetivo final da empresa é reduzir os custos operacionais e proporcionar maior transparência em todos os processos para seus clientes. (Imobi Report)

Plataforma multibancos usa IA para reduzir tempo operacional em até 90%. Com a expectativa de uma injeção adicional de R$ 40 bilhões no crédito imobiliário até 2026, a fintech Teddy Open Finance está expandindo a The House, sua plataforma que utiliza inteligência artificial para acelerar a concessão de financiamentos. A solução, que já originou mais de R$ 6 bilhões, conecta corretores, imobiliárias e bancos, prometendo reduzir o tempo operacional em até 90%. (Imobi Report)

Por que os ricos se mudam? Um estudo da Landsight, empresa do Grupo Binswanger, busca entender o que motiva compradores de alta renda a trocarem de imóvel, mesmo quando já vivem em residências confortáveis e bem localizadas. A pesquisa, intitulada “Trending”, analisou 57 projetos imobiliários com preço por metro quadrado superior a R$ 30 mil para identificar os fatores decisivos na jornada de compra desse público, investigando os desejos e as percepções de escassez que impulsionam o mercado de altíssimo padrão. (Valor Econômico)

⚖️ Judiciário diverge em casos de compra e venda de imóveis (Gazeta do Povo)
📊 Apartamentos correspondem a 70% dos imóveis financiados no país (G1)
🏆 G20 da Superlógica reconhece imobiliárias protagonistas do setor (Exame)

Construção e Incorporação

O sucesso de um lançamento vai além das características do imóvel. No Modo Avião desta semana, o CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Araújo, diz que o primeiro e mais importante cliente de uma incorporadora raramente é o comprador final, mas sim o corretor de imóveis. Ele defende que o engajamento desses profissionais é a peça-chave para o sucesso das vendas, pois são eles que transferem a confiança e o valor do projeto ao consumidor. Essa visão estratégica associa fatores culturais e emocionais que influenciam a decisão de compra e capacitam o corretor como principal elo da negociação. (Imobi Report)

Apartamentos de 2 quartos representam oportunidade de investimento. A crescente dificuldade de acesso ao financiamento imobiliário está impulsionando o mercado de locação e criando oportunidades para investidores, especialmente em unidades de dois quartos. Dados do IBGE mostram que a proporção de lares alugados no Brasil subiu de 18,4% em 2016 para 23% em 2024. Paralelamente, o índice FipeZAP registrou uma valorização de 11,02% nos aluguéis residenciais nos últimos 12 meses. Esse cenário, que combina alta demanda de famílias que não conseguem mais comprar um imóvel e oferta limitada, torna os apartamentos de dois quartos um ativo com alta taxa de ocupação e potencial de valorização consistente. Essa nota foi produzida com a curadoria do CUPOLA Vision, clube de negócios imobiliários para empresas que querem vender para investidores. (Terra, CUPOLA Vision)

Idea!Zarvos reforça aposta na construção de edifícios com forte identidade arquitetônica. Em 20 anos de atuação, a empresa acumulou um portfólio de mais de 60 projetos e R$ 8 bilhões em VGV. Com um preço médio de R$ 3,5 milhões por unidade, e empreendimentos como o Damata, no Itaim Bibi, atingindo mais de R$ 54 mil o metro quadrado, a companhia mira um público definido mais pela educação e apreço à estética do que apenas pelo poder aquisitivo. (Estadão)

Empreendimentos e praças se destacam no mercado imobiliário nacional. Em São Paulo, o projeto Reserva Raposo, o maior da América Latina, avança para abrigar 80 mil moradores em 22 mil unidades populares até 2030, com um VGV superior a R$ 5 bilhões. No Sul, o litoral de Santa Catarina atrai empreendimentos de luxo, como o Velta, em Porto Belo, uma torre com mais de 100 metros de altura. Já no Nordeste, Recife se destaca, saltando da oitava para a terceira posição no ranking nacional de demanda por imóveis de alto padrão no terceiro trimestre de 2025, impulsionado pela rápida absorção de novos lançamentos. (Estadão, Bem Paraná, JC)

Plano Diretor de SP é criticado pelo setor imobiliário. Empresários apontam que a regra das “fachadas ativas”, que incentiva lojas no térreo dos edifícios, se mostrou um equívoco, resultando em um grande número de espaços comerciais vazios. A crítica é que a lei tentou uniformizar a cidade sem considerar a vocação de cada região, criando um desequilíbrio entre a oferta de espaços comerciais e a demanda real, o que atrapalha a criação de bairros mais dinâmicos e funcionais. (Estadão)

🏘️ Programas habitacionais incentivam construção de condomínios no Paraná (Bem Paraná)
🏙️ Financiamento imobiliário com recursos da poupança atinge R$ 15,8 bi em setembro (JC)
🏗️ Quase mil imóveis tiveram atraso ou não foram entregues no estado (R7)

Mundo

Experiência brasileira no imobiliário dos EUA. A construtora Exxpo Construction, sediada em Miami e liderada por um empresário brasileiro, está levando a expertise do design nacional para o mercado imobiliário da Flórida, que cresceu 57% desde 2020. A empresa atua em reformas e construções de imóveis, conciliando a participação de arquitetos brasileiros no design de interiores com profissionais licenciados nos EUA, que adequam os projetos aos códigos de construção locais. O modelo de negócio atende à crescente demanda da comunidade brasileira na região e introduz o estilo brasileiro em um dos mercados mais aquecidos dos Estados Unidos. (Terra)

Juros altos e a recessão imobiliária nos EUA. O mercado imobiliário dos Estados Unidos pode já estar em recessão, segundo o secretário do Tesouro do país, Scott Bessent. Ele atribuiu a situação às altas taxas de juros mantidas pelo Federal Reserve (Fed), o banco central americano, que estariam prejudicando significativamente o setor de habitação. Bessent afirmou que, embora a economia geral permaneça sólida, as elevadas taxas de hipoteca impactam desproporcionalmente os consumidores de baixa renda, e reiterou seu apelo para que o Fed acelere os cortes nas taxas de juros para aliviar a pressão sobre o mercado. (Valor Econômico)

Estamos de olho

A ocupação dos escritórios de SP e RJ pressiona o transporte público. Segundo um levantamento da CBRE, 90% das empresas paulistanas e 86% das cariocas já operam com mais de 71% de ocupação física em 2025. Em São Paulo, o percentual de companhias com presença acima de 91% saltou de 42% para 65% em apenas dois anos. Como reflexo, em setembro, os ônibus de São Paulo transportaram 183,6 milhões de passageiros, o que corresponde a 83% do volume pré-pandemia, consolidando o retorno ao trabalho presencial como uma realidade definitiva. (Exame)

Impulsionada pela COP30, Belém (PA) desponta no imobiliário nacional. De acordo com o Índice de Demanda Imobiliária (IDI Brasil) do terceiro trimestre, a capital paraense saltou da 35ª para a 12ª posição no ranking de atratividade para imóveis de médio padrão. O estudo, que avalia 79 cidades, aponta que os investimentos e o aumento na procura por moradias, motivados pelo evento climático internacional, estão transformando o mercado local e colocando Belém no radar de investidores. (VEJA)

Observatório Brasileiro do Mercado Imobiliário. O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) e a Fundação de Estudos e Pesquisas Socioeconômicas (Fepese) firmaram uma parceria para criar o primeiro Observatório Brasileiro do Mercado Imobiliário. A plataforma centralizará dados sobre preços, crédito, legislação, oferta e demanda, que atualmente se encontram dispersos. (Tribuna do Sertão)

📰 O GLOBO vence prêmio de jornalismo por reportagem sobre crédito imobiliário. (O Globo)
🫧 Brasil não tem bolha imobiliária, mas sim falta de crédito. (Gazeta do Povo)
👁️ O futuro do mercado imobiliário depende de ecossistemas conectados (Estadão)
🗓️ Programa de atualização de valor de imóvel exige posse de cinco anos para benefício (Folha)

Agenda

Secovi-SP reúne setor no Conexão Imobiliária 2025. No dia 11 de novembro, o Secovi-SP sediará um encontro no Milenium Centro de Convenções, das 9h às 20h. Nosso editor-chefe, Michel Prado, e o publisher Rodrigo Werneck, participam de painéis no evento. A CUPOLA apoia o evento e oferece um desconto de 10% na compra do ingresso, utilizando o cupom CUPOLA10. (Imobi Report)

ABMI Maceió conecta imobiliárias para debater presente e futuro do setor. Com o mote “Crescer juntos: cultura que transforma”, o 98º Encontro da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) reúne, no hotel Ritz Lagoa da Anta, em Maceió (AL), nos dias 6 e 7, líderes e colaboradores de imobiliárias associadas para debater temas como Inteligência artificial, reforma tributária, locações comerciais, lançamentos, marketing e panorama político-econômico para 2026. Saiba mais! (ABMI)

100 Mais Influentes do Mercado Imobiliário. O Imobi Report e a CUPOLA estão promovendo a 3ª edição do ranking e as inscrições seguem abertas. A premiação reconhece profissionais que se destacaram em 2025 pelo seu protagonismo e impacto positivo no setor. Os interessados em concorrer ou indicar um candidato têm prazo final para se inscrever até o dia 9 de novembro. (100 Mais Influentes do Imobiliário)

Workshop de Captação: a metodologia Lago Imóveis. O Workshop de Captação da CUPOLA, que ocorrerá online nos dias 18, 19, 25 e 26 de novembro (das 8h às 10h), oferecerá a gestores e coordenadores de locação a metodologia exclusiva da Lago Imóveis, reconhecida por estruturar um processo de captação escalável e altamente rentável. O treinamento tem como objetivo entregar conteúdo prático e aplicável para profissionalizar a captação, aumentando o volume e a qualidade dos imóveis na carteira das imobiliárias. (Workshop de Captação)