Garantias pagas superam fiador nos contratos de aluguel

No ecossistema da locação, por muito tempo, o fiador figurou como o tipo de garantia mais utilizado nos contratos. No entanto, conforme dados recentes da Superlógica, pela primeira vez as garantias pagas superaram o fiador como modalidade mais usada nos contratos de locação. De janeiro até julho de 2025, as garantias pagas tiveram  presença em 30% dos contratos, contra 29% do fiador.

O Head de Value Creation Imobi da Superlógica, Wilson Morais, revela que foram registrados cerca de 245 mil novos contratos na base de dados da plataforma, sendo a maior concentração observada no estado de São Paulo. Em 2017, o fiador era utilizado em 60% dos contratos de aluguel. Porém, essa parcela caiu para 33% em 2024. As garantias pagas, por outro lado, passaram de 4% em 2017, para 27% em 2024. “A garantia com fiador segue em queda acentuada em relação aos anos anteriores”, observa.

Morais explica que nos primeiros meses do ano, a média das garantias pagas partia de 30,5%, tendo atingido cerca de  35% nos meses de junho e julho. Por garantias pagas, entram o seguro-fiança e a fiança onerosa.

A burocracia para inquilinos e fiadores, bem como a falta de uma garantia de pagamento efetivo para o proprietário, contribuíram para o ocaso do fiador. E neste contexto, se popularizaram também as garantias pagas,  entrantes que trouxeram uma evolução tecnológica, que agilizou o processo. 

Expoente deste movimento, a CredAluga chegou a encampar uma campanha publicitária, em parceria com imobiliárias, anunciando a morte do fiador. “O fiador se foi e ninguém vai sentir falta. Esta mensagem central da nossa campanha se materializa com estes dados que comprovam o declínio desta garantia”, afirma Rodrigo Werneck, CMO da CredAluga.

Sem canto do cisne para o fiador

Na cultura popular, isso já virou conselho: “não seja fiador, vai perder o dinheiro e o amigo”. Em artigo para o Imobi Report, o presidente da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Ibradim, advogado Jaques Bushatsky, reflete sobre os motivos pelos quais a figura do fiador tem deixado de ser utilizada no Brasil. Conforme o art. 819 do Código Civil e a súmula 214 do STJ, a fiança só cobre o que estiver claramente previsto no contrato.

E em certas situações, o fiador pode se desobrigar da fiança, como no caso de divórcio entre os locatários ou morte do locatário, com permanência do cônjuge no imóvel (art. 12, da Lei nº. 8.245/91). Ao fim do prazo contratado, o fiador pode pedir exoneração (art. 40, X, da Lei nº. 8.245/91). “Isso cria um dilema para o locador, que precisa decidir entre manter o inquilino sem nova garantia ou encerrar a locação”, Bushatsky afirma.

Bushatsky ainda acrescenta que no momento de acionar a fiança, o fiador pode ter falecido ou não possuir bens penhoráveis, tornando a garantia ineficaz. Além disso, ele compartilha que já houve propostas legislativas para proibir a fiança em contratos de locação, o que gera insegurança jurídica. “A validade da fiança, especialmente em locações não residenciais, já foi alvo de disputas judiciais recentes”, informa.

Inadimplência locatícia

Outro fator que contribui para o declínio do fiador é a incerteza gerada pela  inadimplência. Conforme dados da Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) e do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), o Brasil ultrapassou a marca dos 70 milhões de inadimplentes, isso num país com população estimada em 211 milhões de habitantes. E um dos setores impactados é o de aluguel de imóveis.

De acordo com o Índice de Inadimplência da pópria Superlógica, a taxa de inadimplência de aluguel no Brasil bateu o segundo mês seguido de alta, fechando em 3,33% em maio, após atingir 3,15% em abril, com variação de 0,18 ponto percentual. Quando comparado com o mesmo período de 2024 (3,69%), a taxa de inadimplência apresenta uma retração de 0,36 ponto percentual. A taxa de maio é a segunda maior de 2025, após o pico em janeiro (3,44%).

Segundo o diretor de negócios para Imobiliárias da Superlógica, Manoel Gonçalves, o aumento indica que as famílias estão com orçamentos mais apertados. Isso prolonga suas dívidas, dificulta a reorganização financeira e atrasa a regularização das contas. “A alta na inflação e nas taxas de juros podem agravar ainda mais a inadimplência de aluguel nos próximos meses”, alerta.