News do Imobi: Juros para compra de imóvel devem subir 0,7 ponto percentual

Os ingressos do CUPOLA Conference Aluguel já estão à venda. O primeiro lote oferece passaportes a partir de R$ 199,00. O principal evento no país que trata exclusivamente de locação vai acontecer no dia 13 de agosto, nos formatos online e presencial (Curitiba-PR). Ao todo, serão 10 palestras inéditas ministradas por profissionais de referência do mercado imobiliário, selecionados pela curadoria da CUPOLA. Ainda serão promovidos dois painéis, com a discussão de temas relevantes na atualidade para as operações de aluguel. Os participantes do formato presencial também poderão acessar mentorias em grupo com os especialistas CUPOLA, feira de soluções, sorteios e outras vantagens. Os leitores do Imobi Report podem adquirir os ingressos com o nosso cupom de 10% de desconto.

Na última semana, o noticiário econômico foi dominado por uma tentativa do Ministério da Fazenda de aumento de impostos. Depois da desaprovação em relação a uma primeira medida provisória (que propunha aumentar o IOF sobre diversas transações), a nova proposta impacta diretamente o mercado imobiliário. A pasta agora planeja a incidência de Imposto de Renda (IR) sobre as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), além de outros investimentos atualmente isentos. 

As LCIs são um instrumento utilizado por incorporadoras para levantar recursos para o financiamento das obras, especialmente de médio e alto padrão. No ano passado, esse instrumento representou 17% do funding do setor imobiliário, atrás apenas de FGTS (27%) e poupança (31%), segundo a Abecip. Em 2022, as LCIs representavam 12% do total. Essa elevação ocorreu justamente em função da diminuição dos recursos provenientes da poupança. Enquanto as LCIs cresceram 69% em quatro anos, para um estoque de R$ 427 bilhões, o saldo da poupança SBPE caiu 4% no período. 

A nova medida provisória prevê que a incidência de IR sobre as LCIs fique em torno de 5%, o que ainda deixaria esse tipo de papel atrativo perante outros investimentos. Entretanto, entidades do setor alertam que deve haver uma reação em cascata e que esse custo deve ser repassado ao consumidor final. 

Nota técnica assinada por Abrainc, Aelo, CBIC, Secovi-SP e Sinduscon-SP afirma que as taxas de juros do crédito imobiliário devem subir até 0,7 ponto porcentual após a mudança. Analistas do Santander apresentaram previsão semelhante, com aumento estimado entre 0,5 e 0,7 ponto porcentual na taxa do crédito habitacional. O documento ainda ressalta que a parcela dos financiamentos cresceu consideravelmente entre 2021 e 2025, uma vez que o juro do crédito imobiliário no SFH saltou de 7,5% para 12,5% ao ano. No caso de um imóvel de R$ 500 mil (com 20% de entrada), a parcela aumentou de R$ 3,5 mil para R$ 5 mil. 

O Imobi Report também realizou uma simulação para entender como as prestações de um financiamento imobiliário serão impactadas com a taxação para as LCIs. Utilizando o modelo de projeções do correspondente bancário Murilo Arjona, para esse mesmo imóvel de R$ 500 mil, o valor da parcela inicial aumentará em cerca de R$ 200,00. 

A entidades do setor ainda demonstram preocupação em função do alto volume de lançamentos nos últimos anos, já que uma grande quantidade de novos imóveis enfrentarão condições de crédito ainda mais desafiadoras. Nunca é demais mencionar que o setor imobiliário já vem sendo impactado pela alta da Selic e ainda será afetado pela reforma tributária. Caso a medida provisória seja aprovada, a alteração deve valer para contratos firmados a partir de 2026.

Vendas e Locação

BC estuda linha que corrige parcelas pela inflação. O Banco Central está trabalhando na regulamentação de um novo sistema de amortização para o crédito imobiliário, noticiou o Estadão/Broadcast. O objetivo seria oferecer uma linha corrigida pelo IPCA. Já lançada em 2019, essa modalidade foi deixada de lado pelos bancos em função dos picos de inflação daquele período. O BC estuda justamente evitar oscilações bruscas, que tornam a modalidade desfavorável. Uma ideia é transferir os aumentos do IPCA para o saldo devedor do empréstimo, o que diminuiria o impacto sobre as parcelas mensais e diluiria a correção. Além disso, o BC afirmou estar estudando alternativas de funding ao setor imobiliário, em função da diminuição dos recursos da poupança e até dos efeitos relacionados ao fim da isenção sobre as LCIs.

Por que o imobiliário resiste às tempestades. O CEO e fundador da Aurea Finvest, Marcelo Hannud, defende que os imóveis oferecem segurança emocional e racional em momentos de instabilidade política, inflação, desemprego ou volatilidade nos mercados financeiros. Ele ressalta que esse vínculo com o mercado imobiliário vem da tradição de formar patrimônio, uma herança ibérica. Ele afirma que, em momentos de crise, o mercado imobiliário mantém uma dinâmica ativa e, em alguns nichos, cresce. “O consumidor que busca moradia e não depende de financiamento continua ativo. O investidor […] busca ativos subvalorizados. Já o investidor tradicional, de longo prazo, mantém as aquisições pontuais, sempre em busca de formação de patrimônio”, diz. Para ele, imóvel no Brasil é instrumento de proteção, realização pessoal e investimento de longo prazo.

Atender investidores exige maturidade jurídica. O advogado especialista na área imobiliária, Arthur Thomazi, destaca que a atuação voltada ao investidor exige da imobiliária e dos corretores uma postura cada vez mais orientada à sustentabilidade do negócio. Isso demanda domínio de conceitos como rentabilidade estimada, análises financeiras e contábeis, compliance, governança, riscos de vacância e inadimplência, além do conhecimento de modelos de estruturas societárias e instrumentos de garantia. Para Thomazi, a imobiliária que compreende esse contexto e prepara sua equipe com conhecimento técnico e jurídico se posiciona em outro nível: deixa de ser vendedora de imóveis para se tornar uma gestora de negócios estruturados e confiáveis. Em artigo no Imobi Report, o especialista comenta alguns dos formatos jurídicos mais comuns utilizados para investimentos imobiliários, além de medidas para proteção e mitigação de riscos.

CUPOLA Vision oferece conteúdo e oportunidades de negócios. O clube de negócios imobiliários lançado pela CUPOLA disponibiliza, a partir desta semana, conteúdos e oportunidades de negócios para imobiliárias e corretores que atuam junto a investidores. O objetivo da iniciativa é aprimorar os resultados e qualificar o relacionamento perante a esse público exigente. O CUPOLA Vision trata-se de uma plataforma viva de conteúdo, conexões e negócios, onde é possível ter acesso a dados e informações valiosas produzidas com o apoio de profissionais experientes em investimentos imobiliários. Lá também é possível conhecer projetos e empreendimentos exclusivos com altas margens e rentabilidade. Clique aqui para saber mais e já fazer a sua aplicação.

Onde está sobrando imóveis em SP. Levantamento realizado pela Brain a pedido do Estadão mostra que os bairros Vila Mariana, Mooca e Santo Amaro são os que têm o maior estoque de imóveis na capital paulista. O CEO da consultoria, Fábio Araujo, diz que o mercado está hoje em uma fase forte de vendas, com escoamento do que foi lançado em 2024 e das unidades que chegaram ao mercado neste ano. A velocidade de venda na capital é puxada pelos imóveis do segmento econômico. De acordo com o Secovi-SP, a velocidade de vendas de novos em SP foi de 14,4% em março, e de 61,8% em 12 meses. Ainda conforme a Brain, 151 mil apartamentos foram lançados no 1º trimestre deste ano, com o preço médio do metro quadrado de lançamentos de R$ 11,7 mil. No luxo, esse valor chega a R$ 40 mil.

Região de Campinas lidera negócios em SP. A região de Campinas registrou a venda de 3.547 imóveis novos no primeiro trimestre de 2025, o que significa um negócio fechado a cada 36 minutos. Esse volume representa alta de 62,1% sobre o mesmo período de 2024, conforme dados da Brain e do Secovi-SP. A direção regional do Secovi considera que a movimentação está relacionada a um temor sobre taxas de juros ainda mais altas, demonstrando também a força econômica da região. 

Como vender imóveis através do Youtube. Embora o Ceará seja conhecido por suas praias, uma imobiliária localizada na região serrana do estado tem registrado resultados significativos com as vendas provenientes do Youtube. O município de Guaramiranga tem menos de 6 mil habitantes e não possui posto de gasolina, banco ou transporte por aplicativo. Mesmo assim, tem atraído compradores dispostos a vivenciar um novo modo de vida, ainda que por períodos mais curtos como segunda ou terceira moradia. A Guaramiranga Imóveis tem quase 50 mil inscritos no Youtube, incluindo pessoas de 52 países. Alguns desses estrangeiros, inclusive, já adquiriram imóveis milionários à distância. 

Procon-SP multa Quinto Andar em R$ 563 mil por práticas abusivas. A companhia foi autuada por prática de venda casada, descumprimento do direito de arrependimento e inclusão de cláusula de arbitragem em contratos de adesão. A multa foi calculada com base na receita estimada da empresa nos três meses anteriores à autuação. A penalidade foi aplicada após processo administrativo baseado em diversas reclamações de consumidores e análise contratual da plataforma. A venda casada ficou caracterizada pela imposição de pagamento de uma taxa de serviço como condição para locação de imóveis. Sobre o direito de arrependimento, a empresa cobra uma taxa de reserva sem restituir os valores, mesmo quando há desistência no prazo legal de sete dias. Além disso, a empresa também impõe cláusula de arbitragem em contratos de adesão.

Preço do aluguel residencial desacelera em SP e RJ. Conforme dados do Índice de Aluguel QuintoAndar Imovelweb, em São Paulo, o preço médio do aluguel teve um aumento acumulado de 8,68% nos 12 meses até maio de 2025. Esse crescimento é o menor desde abril de 2022, quando a cidade registrou altas na casa dos 9%. No Rio de Janeiro, a valorização foi de 10,13% no período, também representando a menor taxa registrada nos últimos três anos. O índice também apontou o preço do m² em outras capitais brasileiras no mês de maio: Curitiba (R$ 44,92, com alta de 0,22%), Belo Horizonte (R$ 41,67, alta de 0,37%), Porto Alegre (R$ 38,25, sem alteração), e Brasília (53,42, alta de 0,65%).

Fundo CredAluga supera R$ 20 mi e visa atingir R$ 1bi em 2027. O fundo de investimento para garantia de locação de imóveis da CredAluga em parceria com a Kanastra já soma mais de R$ 20 milhões sob gestão. O valor é significativamente superior ao projetado inicialmente para o produto e denota as suas vantagens da modalidade, que contrastam com a obsolescência do depósito caução e do título de capitalização. O Fundo CredAluga contempla imóveis residenciais e comerciais e recebeu aportes que variam de R$ 3 mil a R$350 mil, com ticket médio de R$40 mil por inquilino. A empresa tem objetivos bem desenhados e agressivos para a solução nos próximos anos. Aliando tecnologia, inteligência de mercado e entrega de valor, a expectativa é que o Fundo CredAluga atinja o seu primeiro bilhão de reais em 2027.

RE/MAX Siimgroup Brasil consolida liderança em MG. A RE/MAX, maior rede de franquias imobiliárias do mundo, consolida sua liderança em Minas Gerais com a expansão para três importantes mercados do estado: Ituiutaba, Sete Lagoas e Araçuaí, no Vale do Jequitinhonha. Com as novas unidades, a RE/MAX Siimgroup Brasil, Master Franquia Regional, amplia a sua atuação estratégica em regiões com grande potencial de desenvolvimento. Segundo Ernani Assis, Master Franqueado da RE/MAX Siimgroup Brasil, a expansão é fruto de um trabalho estruturado de capilaridade e fortalecimento da marca em território mineiro.

• Corretor negocia ilha de R$ 50 milhões em Goiás
• Imóveis residenciais mais caros de SP começam em R$ 100 mi
• No RJ, imóveis mais caros passam de R$ 14 milhões

Construção e Incorporação

Mudança na lei deve ‘salvar’ prédio de luxo do Itaim Bibi. A Justiça de São Paulo julgou, na semana passada, como “improcedente” a Ação Direta de Inconstitucionalidade (Adin) que manteve suspenso, por quase cinco meses, um dos principais artigos da nova lei da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. A decisão libera a legalização de imóveis construídos irregularmente, o que pode permitir a possível conclusão da obra de um prédio de luxo erguido sem alvará no Itaim Bibi. Estima-se que o Edifício Saint Barths esteja cerca de 80% pronto. O empreendimento em questão comporta apartamentos de 382 m², com cinco vagas de garagem; e duplex de 739 m², com oito vagas. O embargo da construção ocorreu em 2023. 

Detalhes do prédio residencial mais alto de SP. Tocado pela incorporadora Cyrela, em um terreno em Pinheiros do J. Safra Properties, o Epic Jardim Europa terá 210 metros de altura. O design do edifício será assinado pela grife italiana Pininfarina, que também desenha modelos de carros para a Ferrari. O empreendimento terá vista livre para os Jardins, sendo que o primeiro andar de apartamentos ficará a uma altura equivalente ao 14º andar de um prédio convencional. Com preço médio de R$ 35 mil o m² e plantas entre 339 m² e 379 m², o VGV do edifício chegará a R$ 2 bilhões. A cobertura terá 570 m². Com isso, os preços dos apartamentos partem de R$ 11,3 milhões e alcançam R$ 20 milhões.

Empreendimentos que se tornam sucesso antes do lançamento. O co-fundador da consultoria de desenvolvimento de produtos imobiliários Where, Rafael Sampaio, afirma que o segredo para um empreendimento de sucesso está muito antes do início da obra. Ele destaca que a fase de desenvolvimento de produto é crucial e estratégica para a geração de desejo nas pessoas. De acordo com ele, mais do que definir metragens, número de quartos ou áreas de convivência, o desenvolvimento de produto é o momento de pensar estrategicamente no que será oferecido ao público. É quando o incorporador para de olhar só para o terreno e começa a olhar para as pessoas.

A construção 4.0 e o déficit de talentos. O vice-presidente da unidade de Indústria de Base e Bens de Capital da Falconi, André Chaves, defende que, para contornar a escassez de mão de obra, é necessário se sustentar sobre três pilares. O primeiro refere-se à automatização e tecnologias emergentes, em que a adoção de soluções digitais e automação pode gerar ganhos reais de produtividade e redução de custos. O segundo é a capacitação contínua, por meio de programas de treinamento interno e parcerias com instituições de ensino técnico, assegurando atualização constante de equipes e atraindo novos talentos. Por fim, a cultura de inovação e colaboração fomenta ambientes onde a experimentação é valorizada, ampliando ainda o engajamento e a retenção de profissionais.

Estamos de olho

Reforma do Código Civil e seu impacto no imobiliário. Em artigo para o Estadão, o advogado empresarial Carlos Alberto Farracha de Castro e o assessor jurídico Emanuel Weber comentam a proposta de reforma do Código Civil, por meio do PL n.º 4/2025. Dentre as alterações, está a ampliação da noção de função social do contrato, abrindo considerável margem para uma maior intervenção judicial subjetiva. Outra mudança é a nova função socioambiental da propriedade, que se revela vaga e aberta, permitindo múltiplas interpretações. A reforma também avança em pontos sensíveis, como o direito real de laje, blockchain, contratos inteligentes e incentivo à regularização fundiária. De acordo com eles, a proposta corre o risco de gerar exatamente o oposto do que se pretende: insegurança jurídica, judicialização excessiva e retração do investimento privado.

Aumento nas taxas de cartório preocupa em MG. Uma nova tabela de emolumentos sancionada pelo governo estadual aumentou o custo da escritura e do registro de imóveis em mais de 200%. Segundo o Sinduscon-MG, o reajuste médio nas taxas chega a 226% em imóveis populares e pode chegar a 900% nos de alto padrão. Para justificar a nova tabela, o governo estadual argumenta que os recursos arrecadados serão destinados a órgãos como o Ministério Público, Defensoria Pública e Advocacia-Geral do Estado. Já o Judiciário alegou que o reajuste busca equilibrar a remuneração entre cartórios e cobrir serviços gratuitos previstos em lei. A advogada especialista em Direito Imobiliário, Jéssica Santos, alertou para o risco de retração na formalização dos imóveis. Já as construtoras alegam que esse ajuste impacta diretamente a venda de imóveis populares e pode adiar o sonho da casa própria para muitas famílias.

Acordo para a COP30 não regula valor dos aluguéis. O Governo Federal, corretoras e imobiliárias de Belém assinaram, na semana passada, um termo que define boas práticas para os aluguéis durante a COP30, que acontece em novembro, na capital do Pará. Segundo o governo, o documento estabelece que corretores e imobiliárias orientem os clientes sobre precificação justa, recusem transações abusivas e excluam anúncios com preços desproporcionais durante o evento. No entanto, o termo não estabelece um limite ou regras para os valores cobrados pelas imobiliárias e também não define o que seria uma “precificação justa”.  No início do ano, anúncios de aluguel de imóveis em Belém cobravam até R$ 2 milhões por 17 diárias durante a conferência. Sete imobiliárias da região metropolitana de Belém aderiram ao termo de forma voluntária.

Embratur divulga casas temáticas para Mundial de Clubes da Fifa. O torneio de futebol ocorre neste ano, nos EUA, e deve reunir 32 clubes de 20 países e jogadores de cerca de 80 nacionalidades. Aproveitando o alcance do campeonato, a Agência Brasileira de Promoção Internacional do Turismo (Embratur) se uniu aos times Botafogo, Flamengo, Fluminense e Palmeiras para construir espaços para a divulgação de destinos turísticos, gastronomia e manifestações culturais brasileiras. As casas temáticas dos clubes serão montadas em Los Angeles, Orlando, Nova York, New Jersey, Miami e Greensboro.

• Mercado imobiliário mundial ainda tem apetite para investir no Brasil?
• Paulista fatura milhões vendendo casas de 1 euro na Itália
• Campinas e Barueri se consolidam como polos de data centers