Dúvidas mais comuns de proprietários e inquilinos na declaração do IR

A declaração de imóveis no Imposto de Renda frequentemente gera dúvidas, especialmente quando o assunto envolve aluguéis, vendas, reformas ou financiamento. A gerente tributária do QuintoAndar, Andreia Vellido, reuniu orientações práticas com base nas dúvidas mais frequentes recebidas pelos clientes. A declaração do Imposto de Renda 2025 deve ser entregue até o dia 30 de maio. Faltando pouco mais de um mês para o encerramento desse prazo, menos de 30% dos contribuintes entregaram a declaração. A expectativa é que a maioria deixe essa obrigação para os últimos dias. “É comum que muitas pessoas deixem de declarar ou declarem incorretamente por falta de informações claras - em especial no que diz respeito a imóveis, que possui algumas particularidades - o que pode resultar na malha fina ou em outras complicações com a Receita Federal. Por isso, é essencial buscar informações com antecedência e, se possível, contar com o apoio de um contador", recomenda Andreia. Veja abaixo as respostas para as maiores dúvidas sobre a declaração de imóveis, organizadas de maneira prática conforme o seu perfil: INQUILINOS 1. Como declarar o aluguel? O inquilino deve declarar os pagamentos mensais feitos ao proprietário na ficha “Pagamentos Efetuados”, com o código “70 - Aluguel de imóveis”. É importante informar o CPF ou CNPJ do beneficiário e o valor total pago durante o ano, conforme o informe de pagamentos. 2. Preciso declarar despesas como IPTU e condomínio? Não. Essas despesas não devem ser declaradas, pois não se enquadram como pagamentos dedutíveis e são de responsabilidade do proprietário. Apenas o valor do aluguel entra na declaração. 3. Fiz melhorias no imóvel alugado. Isso entra na minha declaração? Não. Reformas ou benfeitorias feitas pelo inquilino em imóvel alugado não devem ser incluídas na declaração da pessoa física. Essas despesas, quando estruturais e acordadas com o proprietário, devem ser incluídas na declaração dele. 4. Posso deduzir o valor do aluguel no Imposto de Renda? Não. O valor pago em aluguel não é dedutível para pessoa física, mesmo que seja sua residência principal. Ainda assim, essa é uma despesa obrigatória a ser informada, e, caso a Receita identifique alguma divergência, há risco de multa de 20% sobre o valor do aluguel pago e não declarado. 5. Divido o aluguel com outra pessoa. Como declarar? Cada inquilino deve declarar o valor que efetivamente pagou. A Receita pode cruzar as informações com o CPF do proprietário, então é importante que os valores somados correspondam ao total do contrato. 6. Adquiri um imóvel ano passado e estou investindo na documentação e obras antes de fechar o financiamento. Como declaro isso no imposto de renda? A documentação e obras devem ser informadas na ficha "Bens e Direitos", mas reformas só podem ser incluídas se o imóvel já estiver no nome do contribuinte. O financiamento deve ser declarado corretamente no ano seguinte, sem ser incluído na ficha de "Dívidas e Ônus Reais". PROPRIETÁRIOS Para quem possui um imóvel próprio, o processo de declaração tende a ser mais complexo, segundo a especialista, que reforça a importância do suporte de contadores, quando possível. “Além de envolver diferentes cenários — como financiamento, reformas ou recebimento de aluguéis —, pode exigir documentos de diversas instituições e atenção redobrada às regras da Receita Federal”, explica Andreia. 1. Sou proprietário de um imóvel. Preciso declarar no Imposto de Renda? Sim, caso o valor do imóvel somado a outros bens ultrapasse R$ 300 mil ou se os rendimentos anuais, provenientes de aluguel, forem superiores a R$ 30.639,90. Para o proprietário averiguar se seu imóvel se enquadra, basta consultar os valores indicados no Informe de Rendimentos. 2. Preciso declarar o IPTU e condomínio do imóvel que alugo para terceiros? Essas despesas não precisam ser declaradas separadamente, pois não são dedutíveis no Imposto de Renda. No entanto, ao preencher o Carnê-Leão, é possível abater esses valores do total do aluguel recebido, reduzindo a base de cálculo do imposto. Por isso, é importante guardar todos os comprovantes desses pagamentos. Se as despesas forem pagas diretamente pela administradora ou repassadas ao inquilino, o valor informado deve considerar apenas o que efetivamente ficou com o proprietário. 3. Tenho um imóvel financiado. Como faço a declaração? Todo imóvel financiado precisa ser declarado. O imóvel adquirido através de financiamento deve ser informado na aba de “Bens e Direitos”. No campo “Discriminação” deverão ser incluídos dados sobre o imóvel: endereço, área total, metros quadrados, forma de aquisição, entrada, entre outros. Gastos com tributos, FGTS e despesas cartorárias, data de aquisição e número do IPTU também precisam ser listados. Caso você tenha adquirido o imóvel em 2024, o campo de 2023 deverá ser zerado. No campo “situação em 31/12/2024”, que se trata do custo de aquisição, o adquirente deve considerar o total dos valores pagos em 2024, incluindo o sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), às prestações pagas a cada ano calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento). Caso o imóvel, tenha sido adquirido em anos anteriores, no campo “situação em 31/12/2023″ devem ser informados os valores desembolsados em relação a esses períodos. 4. Fiz reformas. Posso atualizar o valor do imóvel? Sim, desde que tenha todos os comprovantes, como notas fiscais, recibos e contratos de prestação de serviços. Esses valores devem ser somados ao custo de aquisição do imóvel e lançados na coluna de “Situação em 31/12/2024” da ficha “Bens e Direitos”. Isso ajuda a reduzir o imposto devido no caso de uma futura venda. 5. Tenho um imóvel herdado. Como declarar? O bem deve ser declarado com o valor atribuído no inventário (geralmente o valor de mercado). Informe esse valor na ficha “Bens e Direitos” e registre a origem em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, como herança recebida. 6. Vendi um imóvel. Como lançar na declaração? É necessário preencher o programa “Ganhos de Capital” da Receita Federal, que calcula o lucro (se houver) sobre a venda. Após preencher o programa, importe os dados para a declaração anual. Caso tenha direito à isenção, como no caso de venda de único imóvel até R$ 440 mil, isso também deve ser registrado corretamente. RECEBIMENTO DE ALUGUEL 1. Sou proprietário e recebo aluguel. Devo usar o Carnê-Leão? Sim, se os valores mensais recebidos ultrapassarem a faixa de isenção (R$ 2.112 em 2024). É necessário apurar o imposto mensalmente e recolher por meio de DARF até o último dia útil do mês seguinte. Depois, os valores devem ser informados em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física”. 2. Posso deduzir despesas com o imóvel alugado? Sim, o proprietário pode abater do valor bruto recebido do aluguel algumas taxas, quando pagas por ele. São elas: taxas de administração imobiliária, IPTU e condomínio (quando pagos pelo proprietário e não forem reembolsados pelo inquilino) e comissão de corretagem. Por exemplo: Se o proprietário recebeu R$ 3.000 de aluguel, mas pagou R$ 300 de taxa de administração e R$ 500 de condomínio (que não foram repassados ao inquilino), ele pode declarar só R$ 2.200 como rendimento tributável. Nesses casos, é fundamental guardar os documentos que comprovem o cálculo, especialmente em caso de questionamentos pela Receita. 3. Tive imóvel vago parte do ano. Como declarar? Você deve informar apenas os valores efetivamente recebidos de aluguel ao longo do ano. Não há obrigatoriedade de justificar a vacância, mas é importante guardar documentação (como tentativas de locação) caso a Receita questione uma queda brusca nos rendimentos. Caso algum erro seja percebido após o envio da declaração do Imposto de Renda, é possível fazer a correção. A Receita Federal permite o envio de uma declaração retificadora, sem aplicação de multa, desde que o prazo de entrega ainda esteja em vigor. A medida vale tanto para proprietários quanto para inquilinos ou compradores, e ajuda a evitar complicações futuras com o fisco. “Seja proprietário ou inquilino, contar com organização e acesso a comprovantes é fundamental para garantir uma declaração correta - ferramentas digitais, como informes automáticos e histórico de pagamentos, podem ser grandes aliadas nesse processo — oferecendo mais praticidade, reduzindo erros e ajudando a evitar inconsistências que possam gerar malha fina.” diz Vellido. “Mantenha sua documentação em ordem e busque informações completas com um especialista para evitar problemas na hora de declarar seus imóveis”, complementa a gerente tributária do QuintoAndar.

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