News do Imobi: Imposto sobre ganho de capital com imóveis pode cair a 3%

A Câmara dos Deputados aprovou requerimento de urgência para votação do Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), que permite a atualização do valor dos imóveis no Imposto de Renda, com o pagamento de apenas 3% de IR. Atualmente, essa atualização só é possível mediante à comprovação de gastos com benfeitorias, obras e reformas, salienta o Valor Econômico.

O Rearp foi aprovado no Senado há três anos e estava parado na Câmara. O regime de urgência possibilita que o projeto seja votado diretamente no plenário, sem passar pelas comissões. Hoje, a alíquota sobre ganhos de capital na venda de imóveis é progressiva, partindo de 15% para propriedades até R$ 5 milhões e chegando a 22,5% para ganhos superiores a R$ 30 milhões. Com a mudança, haverá um prazo de 210 dias para a atualização e o imposto poderá ser pago em até 36 meses, com correção pela Selic e parcela mínima de R$ 1 mil.

Mais uma movimentação da Câmara na semana passada e que impacta o mercado imobiliário diz respeito à aprovação do texto-base do 2º projeto de lei complementar da regulamentação da reforma tributária. Além de estabelecer as regras do comitê-gestor do futuro Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a proposta também altera o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Segundo o projeto, o ITBI é devido no momento das transmissões de propriedade. Entretanto, municípios e o Distrito Federal, que recolhem o tributo, poderão prever a “antecipação do pagamento”, com a oferta de descontos na alíquota. Assim, o contribuinte decidirá se quer ou não antecipar o pagamento. Na proposta original estava previsto que o ITBI seria cobrado nos atos de compra e venda dos imóveis, o que poderia motivar uma judicialização do tema. Por isso, a alteração evita possíveis divergências com os tribunais.

As medidas ainda devem ser aprovadas em outras instâncias (o Rearp, em plenário da Câmara; o 2º projeto de lei de regulamentação da reforma tributária, no Senado). De qualquer forma, ambas as mudanças exigem que imobiliárias, corretores e demais agentes do mercado estejam atentos no aconselhamento aos seus clientes. O Imobi Report segue acompanhando essas discussões na Câmara e vai atualizar você sobre o que realmente importa. 

Vendas e Locação

Mais crédito ao setor imobiliário. A Caixa está em negociação com o BNDES para obter uma linha de R$ 25 bilhões destinada ao financiamento para projetos de incorporadoras. Com isso, os recursos do FGTS hoje utilizados pelas construtoras seriam redirecionados para a aquisição de imóveis pelos compradores finais. Atualmente, aguarda-se uma decisão do Banco Central sobre o pedido de redução dos depósitos compulsórios sobre a poupança, pleito apresentado pelo Ministério da Fazenda.

Perspectivas do MCMV. A atualização do Minha Casa Minha Vida (MCMV) aumenta o poder de compra e é benéfica para as incorporadoras, ressaltam especialistas consultados pelo Valor Econômico. Famílias da faixa 1 poderão comprar imóveis 6% mais caros do que antes e os da faixa 2, até 13%. O Ministério das Cidades cita a possibilidade de realizar empreendimentos do MCMV em regiões centrais das cidades, nos imóveis disponibilizados pela Secretaria de Patrimônio da União (SPU). Os projetos de interesse social trariam famílias para regiões onde há melhor infraestrutura e acesso ao emprego formal. Segundo pesquisa da Brain, as vendas de imóveis novos em SP subiram 15,3% no 1º semestre, puxadas pelo MCMV. As unidades do programa responderam por 37,6% do que foi comercializado, ante 30% em 2023.

RJ registra aumento de 66% no VGV. Ainda segundo a Brain, em pesquisa encomendada pela Ademi-RJ, o VGV de imóveis novos na cidade atingiu R$ 4,61 bilhões nos primeiros seis meses de 2024, um aumento de 66% em relação ao mesmo período de 2023. E um levantamento da Loft, baseado nos dados de ITBI da Prefeitura, aponta quais são as vias que mais concentram transações de compra e venda de imóveis residenciais na capital neste ano. Na Avenida Lúcio Costa, que lidera o ranking, foram registradas 182 transações, com ticket médio próximo de R$ 2 milhões e área média de 128 metros quadrados.

A reinvenção dos antigos quartos de empregada, agora com novos usos como “home office”, “quarto de serviço” e até “quarto pet”, reflete a conscientização crescente no Brasil para se afastar de um legado de racismo e desigualdade, destaca ampla reportagem do The New York Times. Esses espaços, anteriormente associados à servidão e à herança colonial, estão sendo reconfigurados em novos empreendimentos e repaginados em imóveis antigos.

Imobiliário volta a atrair companhias tradicionais. Empresas como a Melhoramentos e o Grupo NC estão ampliando seus horizontes ao investir no setor imobiliário para aumentar lucros e fortalecer suas finanças, convertendo terrenos em projetos residenciais e logísticos. Da mesma forma, os super-ricos aproveitam as oportunidades de investimentos imobiliários que oferecem ganhos anuais de até 25% e renda blindada de impostos, com gestoras de fortunas como a Portofino facilitando a participação em empreendimentos de luxo e a Captal usando tecnologia para identificar projetos lucrativos. 

O construtor e incorporador Silvio Santos. O maior comunicador brasileiro também teve negócios relacionados a administração, construção e incorporação de imóveis. Estima-se que a família tenha cerca de 90 imóveis nos estados de São Paulo, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro e Pará. Fundada em 1990, a Sisan Investimentos Imobiliários inicialmente administrava as propriedades do Grupo Silvio Santos. Entretanto, a empresa passou a diversificar a sua atuação, com destaque para o complexo Jequitimar, no Guarujá, com hotéis, shopping e condomínio de casas.

CUPOLA torna-se sócia da CredAluga. A empresa que atua nas frentes de marketing, consultoria, educação e tecnologia na área imobiliária anunciou, na semana passada, a participação na garantia locatícia que mais cresce no Brasil. Lançada em 2022, a CredAluga foi patrocinadora de eventos, treinamentos e conteúdos produzidos pela CUPOLA. Essa parceria foi fundamental na pavimentação do caminho para a sociedade que agora se estabelece. As empresas seguem com operações distintas, apenas com o CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, Rodrigo Werneck, desempenhando funções estratégicas dentro da CredAluga.

No Modo Avião desta semana, o fundador da R Dimer, Rodrigo Dimer, fala sobre estratégias para elevar o ticket médio de empreendimentos em cidades pequenas. Ele está à frente da incorporadora há 15 anos, que é referência em Torres, no litoral do RS. Dimer comenta como a educação de corretores pode garantir um atendimento de alta qualidade e produtos diferenciados. 

Liderança imobiliária. A Guarida Imóveis, imobiliária gaúcha, alcançou um crescimento de 31% em sua  eficiência operacional nos últimos dois anos, após adotar a metodologia OKR (Objectives and Key Results). Sob a liderança de sua CEO, Júlia Dal Santo, a implementação da metodologia melhorou o alinhamento estratégico e a performance das equipes. O tema liderança também é abordado pelo diretor de Relações com Investidores da Lopes, Cyro Naufel. De acordo com ele, a autonomia do corretor, apesar de ser um diferencial da profissão, traz consigo desafios consideráveis a quem ocupa cargos de liderança. Justamente com o objetivo de impulsionar o desenvolvimento de líderes no setor, a CUPOLA está oferecendo o treinamento “Liderança Imobiliária”. Trata-se de um programa completo de 5 meses, incluindo aulas online, encontros presenciais e mentorias. Saiba mais!

Corretora à moda antiga tem 10 mil imóveis em SP. Valentina Caran é conhecida por ter seu rosto estampado em diversas placas ao longo da Avenida Paulista, o que já rendeu até mesmo fantasias de carnaval. No mercado imobiliário há cerca de 40 anos, a profissional é avessa às redes sociais e prefere investir nas mídias tradicionais, espalhando cartazes de “aluga-se” e “vende-se” pelos prédios que margeiam uma das mais famosas vias do Brasil. Valentina compartilhou suas estratégias e histórias de vendedora em entrevista concedida à Exame.

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Construção e Incorporação

Incorporadores querem mais terrenos. Segundo o Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial, elaborado pela Abrainc e pela Deloitte, executivos de incorporadoras demonstraram maior intenção de comprar terrenos nos próximos meses. A expectativa de aquisição num intervalo de 3 a 12 meses passou de 80%, no 1º tri, para 86% no 2º. Para as empresas que atuam no segmento do MCMV, a disposição é ainda maior, de 94%. Dentre as 50 empresas ouvidas, 93% esperam lançar projetos nos próximos 3 a 12 meses. 

Ajustes na estratégia. A MRV&Co registrou um prejuízo líquido de R$ 71,3 milhões no 2º trimestre de 2024, revertendo o lucro de R$ 181,1 milhões do ano passado. Apesar disso, a receita operacional líquida subiu 25,3%, alcançando R$ 2,3 bilhões, com uma margem bruta de 26,4%. A empresa também enfrentou uma queima de caixa significativa, com R$ 370 milhões na operação da Resia e R$ 73,5 milhões na operação brasileira. No entanto, a MRV&Co está otimista com os recentes ajustes no programa MCMV. A expectativa é que as vendas na faixa 1 aumentem de 10% a 12%. Outro foco é acelerar os projetos da Luggo, sua subsidiária de locação, por meio de um novo modelo de financiamento com a Brookfield. 

Incorporadoras lucram R$ 1,3 bi no 2º tri. Levantamento do Valor Data, com 30 companhias de capital aberto, mostra aumento de 67% no lucro líquido trimestral. Já a receita líquida teve avanço de 26%, totalizando R$ 13,86 bilhões. O programa MCMV auxiliou as empresas, gerando um aumento de vendas de 29%. Já no segmento de média e alta renda, as vendas tiveram alta de 24%.

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• São Carlos tem queda de 67% no lucro 
• Falta de trabalhador especializado afeta grandes projetos 

Mundo

Imóveis e corrida presidencial nos EUA. Segundo o Center for Popular Democracy, 84% dos eleitores nos chamados estados-pêndulo (decisivos na Eleição norte-americana) dizem que o custo da moradia é crucial para a decisão de voto. Para tentar conquistar eleitores, Kamala Harris ofereceu créditos tributários de até US$ 25 mil para a compra da primeira casa, além de isenções tributárias para construtoras que atuam nesses projetos. Já Donald Trump promete liberar a construção de imóveis novos em propriedades federais e oferecer alívio tributário aos compradores da primeira residência.

Brasileiros entre os principais compradores na Flórida.  Conforme o relatório “Perfil de Transações Residenciais Internacionais de 2023 na Flórida”, o Brasil ocupa o 3º lugar entre os países com o maior número de compradores de imóveis residenciais no estado, atrás apenas de canadenses e colombianos. Orlando é o local preferido desses investidores. Em relação ao total investido nas propriedades, o Brasil sobe para a segunda posição, com US$ 1,451 bilhão aplicados no estado.

Preço de imóveis dispara na Espanha. No 1º trimestre de 2024, o valor das residências espanholas ultrapassou o pico atingido em 2007. Segundo análise do Gavekal Research, os preços das propriedades subiram 6,5% no período. O cenário é motivado por uma combinação de oferta restrita e demanda sólida, que inclui estrangeiros buscando por residência na Espanha.

Estamos de olho

Construtora e imobiliária condenadas por propaganda enganosa. A decisão unânime da 5ª Turma Cível do TJ do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) recaiu sobre a Trancoso Empreendimentos Imobiliários e a Direcional Engenharia. O processo se refere a um imóvel em Novo Gama (GO), que teve contrato de compra e venda celebrado em 2021. A proposta é que haveria vagas privativas de garagem. Porém, em 2022, a cliente foi informada que a vaga funcionaria em sistema rotativo. A decisão estabeleceu indenização equivalente ao valor de uma vaga de garagem.

Crimes no imobiliário. A Polícia Civil prendeu um empresário e cumpriu 12 mandados de busca e apreensão em Florianópolis, em função da construção irregular de 231 imóveis no bairro Rio Vermelho. O esquema inclui imóveis sem matrícula e crimes ambientais, além de lavagem de dinheiro via empresas fantasmas. Já na região metropolitana de Salvador, a comunidade quilombola Quingoma enfrenta a ameaça de um condomínio e de outras construções sobre seu território. Na região de Porto Seguro (BA), oito pessoas foram presas, acusadas de vender licenças ambientais para facilitar a construção de imóveis. 

Registros do SOMA. O Instituto Mulheres do Imobiliário promoveu, na semana passada, o SOMA, principal evento do Brasil focado na presença e impacto das mulheres no mercado imobiliário. Entre os temas debatidos, estiveram o “retrofit”, que trata da revitalização e modernização de propriedades, para que se adequem aos padrões atuais. Profissionais da área acreditam que a aplicação do conceito pode auxiliar no combate ao abandono dos centros das metrópoles. Outra pauta foi a das cidades inteligentes, que, além de tecnologia, devem proporcionar qualidade de vida aos moradores, o que inclui segurança, facilidade de deslocamento e adequação ao clima.

Planejamento urbano na atualidade. O urbanista francês Alan Bertaud, ex-chefe do Banco Mundial e pesquisador sênior do Marron Institute of Urban Management, critica a abordagem atual de planejamento urbano e defende revisões mais frequentes dos planos diretores, destacando que a revisão a cada dez anos é insuficiente. Ele sugere que equipes municipais monitorem continuamente indicadores, como acessibilidade à moradia e tempo de transporte. Em relação ao Plano Diretor de SP,  membros do CMPU (Conselho Municipal de Política Urbana) criticam, em artigo em O Estado de S.Paulo, o que chamam de falácia do adensamento urbano.

Agenda

Live do Imobi. O diretor de vendas e franquias da Auxiliadora Predial, Matheus Kurtz, será o convidado da live do Imobi Report deste mês. O evento online será realizado no dia 28 de agosto (quarta-feira), às 11h. A gravação vai ser transmitida diretamente da imersão “Gestão de Vendas Imobiliárias”, que será promovida pela CUPOLA, em Curitiba. Kurtz abordará como as redes de franquias estão transformando o mercado imobiliário, com foco em eficiência nas transações e tendências inovadoras. Ative a notificação!

91º Encontro da ABMI e 2º Encontro Jurídico. A ABMI vai reunir imobiliárias de todo o país para debater a importância das pessoas e das estratégias na condução das empresas. O evento, que será realizado em São Paulo, desta terça até sexta-feira (20 a 23/08), contará com diversos palestrantes, inclusive o ex-ministro da Fazenda, Maílson da Nobrega. Na véspera da abertura do Encontro, nesta terça-feira (20/08), advogados e outros operadores do Direito participarão do 2º Encontro Jurídico da ABMI. Serão, ao todo, quatro painéis e três palestras com magistrados e expoentes do direito. 

Conecta Imobi celebra 10 anos, com o tema “De Geração para Geração”. O evento acontece nos dias 11 e 12/09, em São Paulo. Organizado pelo Grupo OLX, o Conecta Imobi deve receber cerca de 6 mil participantes. Entre os principais palestrantes confirmados para essa edição, está o maestro e pianista João Carlos Martins, além de dezenas de personalidades importantes do mercado imobiliário. Eles vão apresentar as últimas tendências e inovações do setor, por meio de capacitação acessível, relevante e com conteúdo personalizado. Garanta o seu ingresso, com um desconto especial!