Contrato de aluguel: saiba os pontos de atenção para evitar problemas entre locador e locatário 

Um contrato de aluguel bem elaborado não apenas previne possíveis conflitos, mas também garante segurança e transparência para todos os envolvidos na locação. 

Quais são as taxas de administração previstas em contrato? De quem é a responsabilidade de pagar as contas? E de orçar, executar e pagar por reformas e demais melhorias? 

O Imobi Report traz neste texto os principais pontos que as imobiliárias precisam se atentar ao elaborar e interpretar o contrato de administração de imóveis, de modo a evitar apuros e se proteger contra eventuais disputas judiciais. 

De quem é a responsabilidade pelo pagamento dos débitos? 

Um tópico que gera muita dúvida quando falamos em contrato de aluguel é a especificação do responsável pelo pagamento de despesas próprias do imóvel, como contas de água e luz, IPTU e taxas de condomínio. 

“Ainda que a Lei do Inquilinato proponha regras sobre a responsabilidade das partes nas despesas inerentes ao imóvel, não há norma legal que estabeleça a quem compete, na administração de imóveis, realizar o acompanhamento, cobrança e pagamento dos valores junto às concessionárias, condomínios, seguradoras e administração pública”, explica Marcelo Ribeiro Losso, advogado e professor do Curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários da Universidade Federal do Paraná. 

Comumente, a obrigação recai sobre o locatário durante seu período de permanência no imóvel. Mas é o contrato que deve deixar claro se há obrigação (e de quem é) de efetuar os pagamentos e/ou de realizar este acompanhamento. 

“E caso o local fique desocupado, é necessário indicar se a responsabilidade passa a ser do proprietário ou da administradora”, complementa Rafael Figueiredo, advogado e CEO da D4Sign, plataforma de assinatura eletrônica e digital.

Lembrando ainda que em um mesmo contrato, podem ser estabelecidos procedimentos distintos a depender de cada tipo de despesa. 

Distinção de contratos para cada fim 

A distinção dos contratos é fundamental quando uma imobiliária presta serviços variados, como locação, venda ou compra de imóveis para o mesmo cliente. 

“Isso porque cada modalidade possui particularidades legais, financeiras e operacionais únicas, exigindo abordagens diferentes entre si. Dessa forma, os contratos separados possibilitam que as partes envolvidas compreendam os termos e condições específicas de cada negociação antes de assinar os documentos”, esclarece Figueiredo.

Para Losso, chega a ser arriscado para o intermediário utilizar modelos genéricos, acreditando que eles podem abranger todas suas atividades. “Existem atividades que não são vinculadas ao êxito, como por exemplo, a avaliação de um imóvel. Neste caso, a remuneração é devida simplesmente pela conclusão do serviço contratado”, explica ele. 

Em outros casos, dependerá do êxito da atividade, e é necessário que cada contrato traga as regras adequadas às previsões legais e peculiaridades inerentes à sua natureza. Além disso, as condições, os pormenores, a caracterização do que será entregue e o momento do recebimento dos valores se dará de forma distinta em cada tipo de atividade.

Taxas de administração para serviços de locação

Nos serviços de locação de um imóvel residencial ou comercial, é possível observar a prática comum de retenção integral do primeiro aluguel pela administradora (a chamada taxa de intermediação, ou taxa de contrato). Já a partir do segundo mês, até o término do contrato, geralmente cobra-se uma remuneração fixa de até 10% do valor do aluguel.

Por outro lado, sabe-se também que hoje as tabelas de honorários profissionais são referenciais, ou seja, não têm caráter obrigatório e as contratações e cobranças não são mais fiscalizadas pelos conselhos de classe. 

“Isto faz com que os contratos ganhem importância, posto que a remuneração será devida a partir daquilo que efetivamente foi contratado”, orienta Losso. No caso da locação de imóveis, além da taxa intermediação e da taxa de administração de 10%, também é possível prever no contrato outros valores, devidos em função de outras atividades prestadas pelo intermediário no curso da locação. 

“A administradora deve explicitar suas taxas de serviço no documento para que haja clareza entre ambas as partes, o que oferece oportunidade de planejamento financeiro para o proprietário e também resguarda a administradora no caso de futuros imbróglios judiciais”, diz o CEO da D4Sign.

Manutenções e reformas: quem deve assumir? 

A gestão eficiente das manutenções, reparos e reformas é fundamental não só para o bom estado do patrimônio, mas também para o sucesso da parceria entre os envolvidos. No entanto, este é um ponto que, não raramente, gera atritos relacionados ao pagamento dos valores.

“Por essa razão, as obrigações devem ser claramente definidas nas disposições contratuais, indicando se são responsabilidade do locatário ou do proprietário. Em alguns casos, a administradora pode assumir a incumbência de executar manutenções e reparos e repassar os custos ao proprietário, desde que haja aprovação expressa do mesmo”, destaca Rafael.

De acordo com Losso, também vale recordar que as atividades de manutenção, reparo e reforma não fazem parte da administração ordinária do imóvel. “Além da previsão em contrato, também é necessário pontuar em que casos e quais as condições para realização dos serviços (como prévia autorização do locador e apresentação de orçamentos, por exemplo) e a forma de remuneração ou ressarcimento do intermediário”, finaliza ele.