A reação dos galpões logísticos: vacância cai e espaços de alto padrão prosperam

A crise recente enfrentada por grandes varejistas provocou devoluções no segmento de galpões logísticos. Porém, o setor segue com participação essencial na locação desses espaços, ao passo que outros segmentos estão ganhando fôlego. Esta conjuntura faz a taxa de vacância dos galpões pelo Brasil viver uma trajetória de queda.

No primeiro trimestre de 2023, galpões industriais e logísticos tiveram o melhor desempenho no volume contratado para o período nos últimos dez anos, com importante presença industrial, de acordo com a JLL, especialista no segmento. 

Em todo o país, a taxa de vacância registrou uma queda de 0,4% no período, encerrando o mês de março em 10,8%.

Outro destaque é o preço médio, que atingiu R$ 24,40 por metro quadrado ao final do trimestre. Esse aumento é atribuído ao maior custo de construção de novos empreendimentos, conforme relatório publicado pelo GRI Club em parceria com a SiiLA.

Perfil dos locatários muda, mas galpões logísticos seguem em bom momento

Nos últimos anos, principalmente a partir da chegada da pandemia, o comércio eletrônico impulsionou a negociação de galpões. Entretanto, segundo a JLL, houve uma mudança recente no perfil dos inquilinos, com a presença do setor industrial se tornando mais significativa após uma década considerada complicada.

Contudo, a indústria ainda tem participação menor no comparativo geral. De acordo com dados da consultoria global Cushman & Wakefield, o setor de varejo em geral, incluindo o e-commerce, representa 36% da ocupação de galpões no Brasil, enquanto a logística em geral, incluindo os operadores de e-commerce, corresponde a 24%. Os projetos industriais representaram 9% do total em 2022.

O crescimento da demanda industrial pode ser explicado pela maior atratividade do Brasil em comparação com outros países emergentes (como Índia, Rússia e China, por exemplo).

Imobiliária especializada relata mercado aquecido

Em atuação desde 1980 e especializada na locação e vendas de galpões na região de Belo Horizonte, a Só Galpões relata que os negócios recentes estão bastante pujantes.

“Os fundos de investimentos logísticos surfaram uma onda muito favorável nos últimos 2 anos devido ao rápido preenchimento do estoque de galpões em condomínios (A+, A e B) disponível na grande BH. Essa taxa de ocupação chegou recentemente a percentuais acima de 90% do estoque disponível, o qual se aproxima a 1 milhão de metros quadrados, e ainda se sustentará até os novos empreendimentos serem construídos”, aponta Tadeu Drumond, diretor executivo da Só Galpões.

Ele relata que, apesar do aumento dos preços ofertados por metro quadrado em 2022, em 2023 houve uma estabilização da demanda, o que gerou uma maior disponibilidade dos locadores em negociarem os valores ofertados para não perderem negócios. Além disso, novos empreendimentos estão em fase de construção, com entregas previstas para o final de 2023 e meados de 2024.

“Acreditamos que o mercado logístico seguirá com a demanda estável, porém, exigindo um maior poder de negociação por parte dos investidores e empreendedores. Entendemos que demanda para galpões logísticos na Grande BH e em MG ainda é muito relevante, considerando a localização estratégica do estado e sua enorme malha viária. Dessa forma, estamos otimistas que os próximos 2 anos serão bem ativos no setor de logística, transporte, e-commerce e varejo, consumindo o estoque atual e atraindo demanda de outros estados”, afirma Drumond.

Quanto à locação de imóveis industriais, Drumond ressalta que estes requerem maiores adequações, o que tem gerado uma preferência das indústrias por locações na modalidade built-to-suit, visto que a maior parte do estoque disponível na região é de galpões de estrutura leve e voltados para logística.

Galpões de padrão mais elevado têm ocupação favorecida

Entre 2019 e 2022, o mercado de galpões logísticos de alto padrão registrou crescimento de 26% no Brasil. Os dados são da Cushman & Wakefield, conforme relatório de balanço referente ao ano de 2022. 

Esse setor tem demonstrado um desempenho positivo nos últimos anos, e os números do último ano confirmam essa tendência, com um aumento de 26% no inventário de condomínios logísticos, totalizando atualmente 24 milhões de metros quadrados mapeados. 

Em termos de distribuição por estados, São Paulo lidera com 61%, seguido pelo Rio de Janeiro e Minas Gerais, ambos com 8%.

Ainda de acordo com a consultoria, os resultados de 2022 podem ser atribuídos a dois fatores principais: a interiorização das operações logísticas e as pré-locações. Houve um movimento crescente na distribuição de atividades logísticas do e-commerce e do comércio tradicional para as regiões Nordeste, Sul e Norte do país.

Uma característica importante observada no mercado em 2022 é a demanda por ativos, com novas especificações técnicas e localizados em regiões estratégicas. 

O relatório da Cushman & Wakefield também revela o desempenho dos condomínios logísticos de alto padrão no Brasil. Foram entregues 2,54 milhões de metros quadrados de novos empreendimentos, com uma absorção líquida de 2,21 milhões de metros quadrados. São Paulo lidera nesse aspecto, com uma absorção líquida de 1,11 milhão de metros quadrados, seguido por Minas Gerais com 590 mil metros quadrados.