Renovando o arquivo de contratos de locação

Muitos ainda lembram da facilidade que era comprar um modelo de contrato de locação impresso na banca de jornal ou na papelaria: bastava preencher nomes, endereços, valores e período, à máquina, e colher as assinaturas. Como os mais novos podem ver, nada muito diferente de baixar um modelo na internet e preenchê-lo… (Mas, lamento dizer: o jeito antigo era muito mais barato).

Pois é, lógico que em locações mais sofisticadas, se exigirão estudos, cuidados e previsões customizadas, apropriadas. Porém, e se formos contratar a locação de um pequeno apartamento, poderemos usar aqueles modelos?

Os modelos estão certos, em sua imensa maioria. Entretanto, envelheceram e não aproveitam a abertura que a lei deu aos contratantes nos últimos anos. Em outras palavras: não estará errado, mas o contrato poderá ser melhor – e é obvio, a vida dos contratantes poderá ser menos penosa e mais econômica.

Lembremos, este é o aspecto em foco agora, que em locações são essenciais os processos judiciais, afinal é através deles que se faz valer o que foi contratado, quando haja descumprimento por qualquer dos contratantes. Bem por isso, a Lei das Locações engloba as regras processuais.

Ora, exatamente os “negócios processuais” é que permitem boas inovações.  Desde a edição do Código de Processo Civil de 2.015, vigente desde 2.016 (por isso é que, passados seis anos, as pessoas já não se referem a ele como “novo” CPC) as partes podem combinar alguns procedimentos que certamente facilitarão o processo judicial (caso ele seja necessário).

Embora sejam possíveis esses ajustes até mesmo no início do processo judicial, os contratantes devem fazer essa negociação quando celebrarem o contrato de locação, preferencialmente, quando tudo está bem. Guardadas as proporções, é parecido com um casamento: é mais simples e eficaz debater um pacto antenupcial no noivado, do que discutir direitos à época do divórcio…

E o que se pode combinar?  Alguns exemplos:  a impenhorabilidade de algum bem;  a dispensa de assistentes técnicos em caso de perícia; a  ampliação ou diminuição de prazos processuais; o rateio das despesas processuais; a retirada do efeito suspensivo de recurso; o ajuste de que não seja promovida execução provisória; a realização de mediação ou de conciliação extrajudicial prévia obrigatória, como pressuposto do ajuizamento de ação; a renúncia prévia à realização de audiência de conciliação (prevista no CPC); a disponibilização prévia da documentação (pacto de disclosure) que evitará documentos surpreendentes e permitirá que todos avaliem a conveniência de transações imediatas; a estipulação de sanção negocial, aplicável em situações de inadimplemento do trato.

Esses são exemplos que me parecem relevantes, e a inteligência dos operadores do mercado de locação certamente ampliará a lista, conforme as dores do momento.

Uma bússola: se atentarmos à evolução da jurisprudência veremos: (1) quais as piores dores, que findam levadas aos tribunais e (2) quais as soluções judiciais. A partir daí, interessará incluir previsões nos contratos, que evitem, a cada caso concreto, a necessidade de buscar a análise judicial.

Por ilustração, uma questão que atormenta muita gente: para cumprir a obrigação de caucionar “valor equivalente a três meses de aluguel” (art. 59, parágrafo 1º, da Lei das Locações) e assim obter liminar de despejo, seria possível prestar essa garantia oferecendo o próprio imóvel (isto é, sem depositar dinheiro)? Sim, já disse boa jurisprudência, e aí temos uma boa cláusula a inserir, evitando batalhas judiciais que embora de final previsível, sempre serão longas e dispendiosas.

Enfim, se cuida de atentarmos ao “estado da arte” nas locações urbanas, prestando atenção à evolução dos entendimentos e das práticas, e aplicando isso tudo para simplificar e melhorar a operação das locações.

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Jaques Bushatsky

Jaques Bushatsky é advogado, foi Procurador do Estado de São Paulo e Juiz do TIT/SP por dois mandatos e chefiou a Procuradoria da Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo. Coordenador de Locação e Compartilhamento de Espaços na Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP. No SECOVI – SP (Sindicato da Habitação) é membro do Conselho Jurídico da Presidência, Diretor de Legislação da Locação, Coordenador do PQE e Pró Reitor da Universidade corporativa.