A nova face do real estate de logística: mais flexível, conectado, sustentável e à prova de futuro

O mercado brasileiro de e-commerce já era robusto antes do início da pandemia. E com a chegada das restrições impostas pela Covid-19, o setor cresceu expressivamente no país, atingindo faturamento recorde de R$ 161 bilhões em 2021 (alta de 27% em relação ao ano anterior), de acordo com dados do Neotrust. Para 2022, a previsão é que o comércio online brasileiro chegue a outro recorde: R$ 174 bilhões. O que oferece uma ótima oportunidade para o real estate de logística.

Com o grande aumento nas compras online, novos formatos e tecnologias acompanham. A forma de consumir vem se tornando cada vez mais fluida e envolvendo diversos canais, mas uma coisa não mudou: a entrega ainda é física. Por isso, empreendimentos de real estate do setor de logística tendem a ter vida longa – e próspera.

Para se ter ideia desse movimento, apenas em nosso portfólio, os investimentos em empreendimentos logísticos passaram de menos de 5% da nossa carteira global (2015) para 16% (2021), fortemente impactados por mudanças de hábitos de consumo causadas pela pandemia e pela alta urbanização em todo o mundo, além do crescimento do comércio eletrônico.

O impacto da digitalização da economia é sentido tanto no setor B2C quanto no B2B, que exigem tempos curtos de entrega, flexibilidade para atender as demandas dos consumidores e vasta gama de produtos. E tudo isso implica em centros de distribuição regionais e periféricos eficientes e bem localizados, que garantam a qualidade na entrega (e o baixo tempo para ela ser realizada) especialmente na última etapa de envio, a chamada last mile.

Dada a alta complexidade que envolve receber, armazenar e distribuir produtos para dentro e fora do Brasil, podemos dizer com tranquilidade que o e-commerce requer três vezes mais logística do que o varejo tradicional.

Mas, para um empreendimento logístico ser considerado “à prova de futuro”, ele precisa, além de estar localizado estrategicamente, ser conectado, flexível e sustentável.

A conexão à internet de alta qualidade permite a adoção de soluções de IoT (Internet das Coisas) e a automação da logística, o que garante muito mais agilidade e segurança em todo o processo. Já a flexibilidade da construção permite que os espaços sejam adaptáveis às diferentes necessidades das empresas de e-commerce.

E a sustentabilidade determina a resiliência e a qualidade do imóvel a longo prazo, já que a agenda ESG é de grande importância hoje tanto para as empresas que buscam empreendimentos para apoiarem suas logísticas, quanto para os consumidores finais, que são preocupados com toda a cadeia de produção e distribuição e seu respectivo impacto ambiental. Para ser ainda mais atraente, o empreendimento deve levar esses critérios em conta desde a construção até sua operação, além de estar localizado em região segura para quem for trabalhar nele. Tudo isso requer uma estratégia de sustentabilidade ampla.

Quando olhamos para a Ásia, entendemos o grande potencial deste tipo de investimento: na China, a procura por propriedades logísticas modernas e, ao mesmo tempo, sustentáveis é enorme. Outro desenvolvimento interessante que tem ocorrido por lá são os prédios logísticos com diversos andares, que oferecem uma solução para locais com grande adensamento urbano.

Para o Brasil, fica a inspiração e a certeza de que – como o comércio será cada vez mais integrado com as soluções digitais – para atender essa nova forma de consumir, há muito investimento a ser feito em logística e infraestrutura. Ótimos tempos para quem quiser entrar neste universo estão por vir.

Por Adriano Mantesso, Managing Director Latin America na Ivanhoé Cambridge