Como a tokenização promete revolucionar o mercado imobiliário

Se você chegou a este texto, pode estar atrás de uma explicação definitiva sobre tokenização imobiliária. A boa notícia é que temos em nosso portal um conteúdo pensado especialmente para quem ainda não entendeu nada sobre estas novidades.

De bandeja, aqui, temos um material que pode ser um divisor de águas para os corretores e gestores que torcem o nariz para o assunto. 

Para estimular sua leitura, pega a visão: a tokenização é uma tendência que chegou para ficar no mercado financeiro e imobiliário. É mais uma inovação que chega para revolucionar a nossa rotina.

Como a tokenização acontece na prática?

Na virada deste século, o mundo viveu um fenômeno bastante didático com a popularização dos computadores e telefones celulares. Naquele momento, grande parte da geração economicamente ativa era de pessoas que, em parte da vida, sequer teve um telefone fixo em casa.

“O cliente conservador aprendeu a usar computador, WhatsApp, rede social e Uber. Isso mostra que quando a inovação se torna massiva, não há como escapar”, afirma Tiago Galdino, CFO da Imovelweb. Em parceria com a Netspaces, a empresa foi pioneira na venda de tokens imobiliários em um negócio realizado no Rio Grande do Sul. A iniciativa representa uma abertura de portas no mercado nacional.

Tokenizar um imóvel significa dividi-lo. Um imóvel de R$ 1 milhão pode ser dividido em 10 tokens de R$ 100 mil, por exemplo. Com isso, o interessado pode fazer o investimento em imóveis sem precisar comprar ou financiar o valor integral. Tendo 10% da propriedade sobre ele, o comprador tem direito a 10% da renda de um eventual aluguel – ou 10% de desconto na locação caso vá morar lá.

O desafio do mercado é entender se – ou quando – esta inovação se tornará massiva. “Caso seja, até mesmo as pessoas com um perfil mais conservador irão aderir. Se não for massiva, ela se tornará uma alternativa para aquele que enxerga as oportunidades e que deseja colher benefícios, como quem investe em fundo imobiliário ao invés de simplesmente pensar em aluguel, por exemplo. O fundo imobiliário é algo que uma pessoa extremamente conservadora não vai aderir, mas uma outra vai se interessar porque ela compreende os benefícios”, ressalta Galdino.

E se já temos um modelo que funciona, por que aderir ao token?

As principais vantagens do token são o custo mais acessível, a flexibilidade e a democratização. Como o imóvel é fracionado em partes menores, o valor de investimento para se tornar proprietário de um imóvel, mesmo que parcialmente, é bem menor.

Além disso, a praticidade da operação é sedutora. Depois de adquirir o token, o comprador recebe uma carteira digital na qual são depositados os rendimentos de um eventual aluguel, por exemplo. Já os débitos, como IPTU e fundo de reserva, são automaticamente descontados de forma proporcional. 

“É a flexibilidade dos fundos imobiliários com a segurança do tijolo”, resume Andreas Blazoudakis, founder e CEO da Netspaces, que se apresenta como uma “PropLegalTech” que faz a tokenização de imóveis. 

A pessoa que ainda não compreendeu os fundos imobiliários pode ter mais dificuldade de entender como funcionam os investimentos em tokens. Mas, com a tokenização, a percepção de segurança sobre o valor investido é maior – afinal, é possível conhecer e visitar o imóvel do qual se compra um token. 

“A tangibilidade é algo que inspira a confiança do investidor. Conhecer a casa transmite mais segurança do que apenas comprar papéis de fundos, por exemplo. Mas é importante lembrar que tudo é questão de costume. Estamos acostumados ao modelo de financiamento, em que a pessoa mora na casa, só que o dono do imóvel, na verdade, é o banco. O banco é dono e te cede o teto, mas o que está de fato em seu nome é a dívida. Ou seja, a tangibilidade é importante, mas a confiança em aderir vem mesmo é do costume do cliente com a situação”, avalia Blazoudakis. 

E falando em expansão, a projeção da Netspaces é de que, em 2 anos, haja ao menos R$ 1 bilhão em imóveis digitalizados em sua plataforma. O mercado mundial de imóveis é avaliado em US$ 317 trilhões, sendo que nos próximos 5 anos, a projeção é de que US$ 24 trilhões em ativos sejam tokenizados via tecnologia blockchain, em sua maioria o de imóveis, por ser o maior mercado do mundo.

A dinâmica da tokenização para corretores, imobiliárias e construtoras

A democratização do acesso ao investimento imobiliário é uma gigante abertura de portas para o setor. Com a tokenização, as imobiliárias e corretores podem fechar negócios com investidores de diversos portes.

“Como os tokens são frações menores de um imóvel, eles abrem caminho para o corretor fazer vendas para bolsos mais modestos. Em vez de financiar R$ 300 mil em um imóvel, o comprador pode investir em um token de R$ 20 mil, por exemplo. Assim ele tem posse parcial do espaço e, caso more ali de aluguel, pagará um valor menor. Isso é democratização”, aponta Rubens Neistein, CEO da Blockimob, startup de tokenização imobiliária.

No case da Imovelweb, pioneira na digitalização imobiliária no Brasil, os apartamentos tokenizados são unidades já construídas. Porém, o modelo de fracionamento pode ser aplicado também aos demais produtos imobiliários, como loteamentos e imóveis na planta.

O investidor tem a flexibilidade de escolher qual porcentagem ele deseja adquirir do imóvel. A partir disso, pode seguir dois caminhos.

Caso o investidor compre um token visando rendimentos proporcionais com aluguéis, basta fechar negócio e receber o saldo em sua carteira digital. Já se o objetivo é morar na casa, é preciso sinalizar e buscar um consenso com o pool de donos.

E a burocracia?

Todos os contratos e transações de tokens são armazenados no blockchain, que é um banco de dados extremamente seguro e confiável. As informações que estão lá não podem ser apagadas, o que confirma a posse dos ativos por parte do investidor. O comprador também fica com uma chave exclusiva de acesso a estes dados.

Em relação a integração com o mundo físico, a regulação avança conforme a inovação se estabelece – assim como aconteceu com os aplicativos de transportes ou hospedagem, por exemplo. Com o avanço da tecnologia no mercado, dá para dizer que é apenas uma questão de tempo para aparar arestas e ser definido o modelo figital, que conjugue os dados no blockchain com a formalização dos cartórios.

Foi o que aconteceu no Rio Grande do Sul, a partir do case da Imovelweb e Netspaces. “Foi realizada uma consulta à justiça e a desembargadora deu o parecer positivo, formalizando e obrigando os cartórios a registrarem essa operação na matrícula, que é a nossa proposta desde o início, além de orientar o que deve ser feito, qual a segurança que o usuário pode ter. Ou seja, após o lançamento da inovação, a regulação já começou a se colocar”, ressalta Tiago Galdino.