News do Imobi: Mudança no MCMV motiva corrida para financiamento de usados

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O governo federal implementou mudanças significativas relacionadas ao programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) na última semana. No dia 6 de agosto, uma Instrução Normativa (IN), do Ministério das Cidades, formalizou medidas para desestimular o financiamento de imóveis usados, informação antecipada aqui no Imobi Report.

As alterações aplicam-se, especificamente, aos compradores da faixa 3 do programa, com renda de até R$ 8 mil. O valor máximo do imóvel usado que pode ser enquadrado no programa diminuiu de R$ 350 mil para R$ 270 mil. Além disso, foi modificado o valor máximo da cota de financiamento, que antes chegava a 80%. Agora, será de 70% para as regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste e de 50% para as regiões Sul e Sudeste. Mais uma mudança refere-se à criação de um limite orçamentário para essas operações, que não devem passar de R$ 13,3 bilhões neste exercício.

As modificações entram em vigor já na próxima segunda-feira, dia 19/08, o que tem motivado uma verdadeira corrida por parte dos potenciais compradores para que consigam efetivar os processos de financiamento ainda nesta semana. O sócio-proprietário da Contafort Assessoria Comercial, correspondente da CEF, Adriano Fortkamp, afirma que, depois que todos os documentos são entregues, a assinatura do contrato junto à instituição financeira acontece em cerca de 30 dias úteis. Entretanto, o período de transição para as novas regras é de apenas 10 dias corridos. Por isso, a empresa mobiliza-se junto à agência bancária para acelerar os processos já em andamento, de forma a garantir o enquadramento nas regras atuais. 

Fortkamp considera que as alterações devem impactar consideravelmente o mercado, uma vez que os compradores, que hoje desembolsam de 25% a 30% do valor do imóvel como entrada, terão que arcar, por exemplo, com 50%. Além disso, caso necessitem acessar um financiamento através do SBPE, os juros aumentam de 7,93% para 9,79%. Outra modificação trazida pela IN e que passa a valer na próxima segunda diz respeito ao programa Pró-Cotista, no âmbito da linha de atendimento com recursos do FGTS. A cota máxima de financiamento foi reduzida de 60% para 50%.

O Ministério das Cidades também informou, na semana passada, que criou uma reserva de recursos para operações firmadas com pessoas físicas via Apoio à Produção de Habitações. O programa financia tanto a produção de empreendimentos, quanto a posterior aquisição dessas unidades das Faixas 1, 2 e 3 do MCMV. A reserva para esse fim é de R$ 42,2 bilhões.

Já no dia 8 de agosto, o Conselho Curador do FGTS aprovou a liberação de uma verba adicional de R$ 23 bilhões para o MCMV. Do total, R$ 21,95 bilhões serão destinados para a contratação de 600 mil unidades habitacionais. Pouco mais de R$ 1 bilhão deverá compor o subsídio que possibilita a redução das prestações. Com essa aprovação, a verba para habitação neste ano alcançará R$ 127 bilhões.

No dia seguinte, em 9 de agosto, foi publicada uma portaria do Ministério das Cidades que elevou os valores máximos de renda que podem ser enquadrados nas faixas 1 e 2 do MCMV. No segmento urbano, o teto de renda mensal da faixa 1 passa de R$ 2.640 para R$ 2.850. Na faixa 2, o intervalo passa de R$ 2.640,01 a R$ 4.400 para R$ 2.850,01 a R$ 4.700,01. A faixa 3 não teve alterações, permanecendo o rendimento máximo de R$ 8.000. O Governo informou que essa modificação não impacta imediatamente os financiamentos com recursos do FGTS, que seguem as normas definidas pelo Conselho Curador do Fundo.

Uma matéria da Folha de S.Paulo destaca que o MCMV do governo Lula 3 vive momento de impulso, mas está longe de atingir o patamar alcançado no governo Dilma. A publicação afirma que o formato atual do programa prioriza a região Sudeste e deixa de lado estados com alto déficit habitacional, como Maranhão e Pará. Ainda conforme a Folha, o Ministério das Cidades pode suspender a seleção de 30 mil novas moradias do MCMV em razão do congelamento de despesas da pasta. Essas unidades seriam instaladas em municípios com até 50 mil habitantes.

Vendas e Locação

Os preços de venda de imóveis residenciais tiveram a maior alta mensal em 10 anos, com o aumento de 0,76% em julho deste ano, segundo o Índice FipeZAP. Essa foi a maior variação mensal do índice desde janeiro de 2014, quando houve uma aceleração de 0,77%. No acumulado de 12 meses, o indicador subiu 6,53%. Salvador lidera o aumento entre as capitais na variação mensal, com um avanço de 2,44%. Apesar do cenário positivo, a perspectiva para os próximos meses é incerta, devido à possibilidade de nova alta nos juros e mudanças no financiamento habitacional do MCMV.

Demanda da alta renda por imóveis bate recorde em cinco anos. De acordo com levantamento da consultoria Brain, consumidores que ganham acima de R$ 15 mil por mês detêm a maior intenção de compra de imóveis nos próximos dois anos. Mais de 50% desse público pretende adquirir imóveis, seja para sair do aluguel, mudar-se para um imóvel maior ou ter uma residência com mais benefícios. O estudo ainda mostra que 42% buscam apartamentos, 26% casas em condomínios fechados e 24% casas de rua.

Exclusividade do altíssimo padrão. Os imóveis de luxo em Balneário Camboriú (SC) alcançaram a marca de R$ 100 mil/m², reafirmando a cidade como um dos mercados mais valorizados do país. Essas propriedades, que incluem coberturas de mais de 1.000 m² com até oito suítes, oferecem características exclusivas, como piscinas e elevadores privativos, pé-direito elevado e acabamento de alto padrão.

No Modo Avião desta semana, a diretora de Consultoria e sócia da CUPOLA, Renata Maciel, conversa com o diretor de Relações com Investidores da Lopes, Cyro Naufel. O executivo possui mais de 30 anos de experiência no mercado imobiliário e é uma referência no setor. No episódio, Naufel fala sobre o processo de digitalização da empresa, estratégias para retenção de corretores e o desafio do branding na expansão do negócio para cidades pequenas.

Desafios urbanos. Uma proposta de mudança na resolução de tombamento estadual dos Jardins, na capital paulista, a ser votada em setembro pelo Condephaat (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico do Estado de São Paulo), sugere flexibilizações que podem facilitar a criação de novos condomínios na região. Entre as principais alterações, estão a inserção de uma regra que submete ao Condephaat a avaliação de remembramento e desmembramento de lotes, permissões para cortes de árvores e construção de subsolos de até 2,5 metros, desde que não interfiram no lençol freático. Enquanto isso, no centro do Rio de Janeiro, a demolição iminente de um sobrado centenário, com fachada em estilo eclético e art nouveau, destaca a falta de proteção e manutenção do patrimônio histórico. 

No novo episódio do podcast Vem Pra Mesa, Sergio Langer conversa com o especialista em casas em condomínios de alto padrão, Elizeu Almeida. O profissional cita as principais características que um condomínio de altíssimo padrão deve ter, fala do perfil do cliente e reforça a importância da discrição e do atendimento personalizado. 

Venda com usufruto. Embora no Brasil o usufruto seja mais utilizado nas doações dos planejamentos sucessórios, em países como Uruguai e França é comum que idosos incluam esse dispositivo na venda de propriedades a terceiros. Previsto pela legislação brasileira, essa modalidade possibilita comercializar imóveis com preço de 40% a 70% inferior ao valor de mercado.

Leilão de imóveis. A Caixa, em parceria com a Fidalgo Leilões, prorrogou o prazo para leilão virtual de 2,3 mil imóveis, que ocorre nos dias 16 de agosto, 3 e 6 de setembro. Os lotes incluem imóveis residenciais, comerciais e terrenos, com descontos de até 40% sobre o valor de avaliação e possibilidade de financiamento e uso do FGTS. Outro leilão virtual que acontece em breve, no dia 30 de agosto, é o da Zuk, em parceria com o Bradesco. Serão 186 lotes, com lances iniciais a partir de R$ 11 mil. As condições de pagamento variam e podem incluir desconto à vista ou financiamento em até 420 vezes.

Leilão de imóvel para quitar dívidas de condomínio. Segundo levantamento da Superlógica para a Folha de S. Paulo, no primeiro semestre de 2024, a taxa média de inadimplência condominial no país ficou em 10,6%. A possibilidade de realização de leilão, como forma de recuperar os valores, não está pacificada dentro do STJ. A Terceira Turma entende que não é possível levar a leilão um imóvel financiado. Já a Quarta Turma entende que é possível a penhora e consequente leilão do imóvel financiado. Com isso, a inadimplência segue como preocupação para síndicos e administradores. 

Regularização de dívidas imobiliárias. A TikPag, empresa de meio de pagamento que trabalha exclusivamente com o mercado imobiliário, está expandindo a sua atuação junto a empresas de cobrança. A plataforma permite o parcelamento de débitos em até 21 vezes e com a utilização de até três cartões de titularidades diferentes. Já a imobiliária recebe o valor integral da dívida à vista, em um dia útil. Para as empresas de cobrança, é possível oferecer condições melhores aos endividados e garantir a recuperação dos valores, sem precisar recorrer à imobiliária ou ao proprietário. O diretor de operações da TikPag, Marcelo Matos, destaca que a utilização da plataforma melhora a recuperação de dívidas em 35%, além de agilizar o processo de negociação. 

Assessoria na abertura de imobiliárias. Para empreender no mercado imobiliário, é necessário estar atento a detalhes burocráticos, regulatórios e legais importantes ao perfeito funcionamento do negócio. No caso de uma imobiliária, também é importante verificar o atendimento às exigências do CRECI. Nessas etapas, contar com uma assessoria específica para a área, como a ofertada pela Contimob, empresa de contabilidade especializada no imobiliário, garante eficiência, tranquilidade e a resolução de possíveis problemas com rapidez. 

Regras de short stay podem mudar. Uma proposta de revisão do Código Civil, que foi entregue por um grupo de juristas ao Senado, inclui alterações nas regras para aluguéis de curta temporada. Caso o trecho seja aprovado, essa atividade só poderá existir se for permitida pelo condomínio. Já a Receita Federal prepara medidas para combater a sonegação de Imposto de Renda por aluguéis realizados via plataformas digitais, como o Airbnb. Em reunião realizada com o setor hoteleiro, foi debatida a possibilidade de que as plataformas enviem informações fiscais semelhantes à Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob). As discussões em torno da regulamentação do short stay acontecem mundo afora, inclusive com restrições ou proibições em algumas cidades.  

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Construção e Incorporação

Financiamento via CRI. A participação das incorporadoras nas emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) dobrou nos últimos meses, saltando de 7%, no início do ano, para 14%, em junho. Com 217 novas operações realizadas no primeiro semestre de 2024, o crescimento foi de 20% em relação ao mesmo período do ano anterior. As ofertas movimentaram R$ 31,35 bilhões, quase 180% a mais do que no primeiro semestre de 2023. A expansão reflete a adaptação do mercado às novas regras que limitam a emissão de CRIs a operações exclusivamente imobiliárias e impedem o uso de recursos para reembolsar gastos passados.

Construção civil avança em tecnologias. Responsável por 7% do PIB, o setor experimenta um crescimento significativo em eficiência e sustentabilidade, impulsionado pela inovação. Empresas líderes como Dexco, Ciser, Saint-Gobain, Tigre e Votorantim Cimentos têm desenvolvido produtos mais duráveis e sustentáveis. As iniciativas incluem revestimento Nanotec, vidros eletrocromáticos, soluções compactas de tratamento de esgoto, além de descarbonização.

MRV amplia atuação na Zona Leste de SP. A construtora acaba de lançar o condomínio Gran Arena Itaquera, localizado a 450 metros do estádio do Corinthians. Serão cinco torres de 18 andares e 1.064 unidades residenciais, de dois quartos. O complexo vai estar 100% enquadrado no MCMV; a maior parte com valor de até R$ 264 mil. O preço médio do m² será de R$ 7,5 mil. A expectativa é que o empreendimento tenha VGV de R$ 260 milhões.

Resultados do 2º tri. A Plano&Plano registrou lucro de R$ 95,3 milhões no período, com alta de 38,2% na comparação anual. A incorporadora Cyrela reportou lucro de R$ 412 milhões, avanço de 47% ante o mesmo período de 2023. Já a Moura Dubeux, que atua na região Nordeste, terminou o 2º tri com lucro líquido de R$ 74,9 milhões, um crescimento de 65,6%. Por sua vez, a Tenda reverteu o prejuízo de R$ 10,5 milhões de 2023 e apresentou um lucro líquido de R$ 4,5 milhões. A Cury encerrou o período com lucro líquido de R$ 172,2 milhões, expansão de 41,8% ante 2023. 

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Techs

Sistema de gestão integrado para imobiliárias. Desde a captação de leads até o gerenciamento de demandas com proprietários, compradores e locatários, os processos da área são complexos e burocráticos. Com o objetivo de auxiliar as imobiliárias nesse sentido, a Sigafy oferece o Sigafácil, um ERP (software de gestão) que combina administração, financeiro e CRM (software de relacionamento com clientes e potenciais clientes). Em um único sistema, é possível ter o controle sobre toda a esteira de atendimento dos clientes. Imobiliárias que usam a ferramenta reportaram crescimento de 40% na área de locação desde que passaram a utilizar o Sigafácil. 

Ferramentas de IA ajudam os corretores a otimizar sua presença digital e personalizar o atendimento, tornando os processos mais eficientes. A criação dinâmica de posts para redes sociais e a possibilidade de transformar virtualmente os imóveis são apenas algumas das inovações que melhoram a visibilidade e a atração das propriedades. Em artigo exclusivo para o Imobi, a CEO da IMOX.ai, Priscilla Jacovani, destaca que a automação de processos e a análise preditiva de dados prometem ainda mais transformações. 

Mundo

Empresa de grupo brasileiro deve encontrar sócio nos EUA. A compra e a venda de empreendimentos residenciais destinados à locação nos EUA movimentou US$ 3 bilhões nas últimas semanas. Os imóveis negociados ficam na região Sul do país, o SunBelt, onde atua a Resia, empresa do grupo MRV&Co, que pode se beneficiar com a crescente movimentação de investidores na região. A empresa busca um sócio há cerca de dois anos, o que finalmente pode estar perto de acontecer, segundo um relatório do Citi. A intenção é obter recursos para sustentar o plano de negócios da organização.

Estrangeiros influenciam na dinâmica habitacional da Itália. O país europeu dobrou o imposto fixo anual sobre a renda de novos residentes estrangeiros, aumentando a taxa de € 100 mil para € 200 mil (R$ 1,2 milhão). A medida visa mitigar as preocupações locais sobre o impacto dos expatriados nos custos habitacionais, especialmente em Milão, onde a chegada de super-ricos tem sido associada a um aumento nos preços imobiliários e nos aluguéis. A mudança se aplica apenas a novos residentes e não afeta aqueles que já se mudaram para a Itália.

Estamos de olho

Casas milionárias para os atingidos pela tragédia de Mariana. A Renova, fundação criada por Samarco, Vale e BHP para reparar os danos da tragédia de 2015, anunciou ter finalizado 85% das obras nos locais afetados. Antes áreas rurais, os distritos de Bento Rodrigues e Paracatu de Baixo hoje possuem residências anunciadas por até R$ 2,8 milhões. A maioria dos moradores da região, entretanto, é de baixa renda. Eles estão preocupados com as despesas que vão assumir em cinco anos, quando o acordo com a organização para pagamento de água, energia e IPTU se encerra. Segundo a Renova, assim que as chaves dos imóveis são entregues para os moradores, eles podem colocá-los à venda. 

O direito à moradia digna permanece distante da realidade para muitos brasileiros, ressalta o conselheiro do Tribunal de Contas de SP, Dimas Ramalho, em artigo no Estadão. O país enfrenta uma crise paradoxal: enquanto há moradias vazias, dezenas de milhões de pessoas vivem em condições precárias. O número de imóveis desocupados no Brasil chega a 11,4 milhões, incluindo 590 mil apenas em SP. Já o déficit habitacional alcançou 6,2 milhões de domicílios em 2022, aumento de 4,2% desde 2019. A situação é mais crítica no Norte e Nordeste, com a alta incidência de habitações inadequadas e a baixa oferta de aluguel. 

Moradias estão no centro dos debates eleitorais em SP. Décadas de urbanização não planejada, esvaziamento do centro e adensamento populacional nas periferias, em uma cidade onde o trajeto de Norte a Sul pode levar quatro horas. Essa é a crise de moradias que os candidatos à prefeitura da maior cidade do país deverão enfrentar. Além das consequências da revisão da Lei de Zoneamento, o novo eleito terá que tratar da habitação social e da estrutura dos bairros. A Folha de S. Paulo levantou os principais números e propostas dos candidatos sobre habitação. Em artigo, o professor da USP José Luiz Portella afirma que não se resolve a carência de moradia apenas construindo casas, pois o problema se enreda em um conjunto de questões sociais.

Agenda

A 3ª edição do SOMA, principal evento do Brasil focado na presença e impacto das mulheres no mercado imobiliário, ocorre nesta quarta e quinta-feira (14 e 15/08), no MASP, em São Paulo. Organizado pelo Instituto Mulheres do Imobiliário (IMI), o evento reunirá mais de 60 palestrantes. Saiba mais!

Como as enchentes afetaram a saúde mental dos gaúchos? Com mediação da vice-presidente de condomínios do SECOVI/RS – AGADEMI, Simone Camargo, será realizada uma live sobre esse assunto nesta quarta-feira (14/08), às 18h30. A convidada é a psicóloga especialista em coaching de vida e carreira Andréa Nogueira, que vai compartilhar insights valiosos sobre como superar os desafios relacionados à tragédia. O evento vai ser transmitido pelo canal do Secovi-RS no Youtube. 

O programa Liderança Imobiliária, oferecido pela CUPOLA, é uma oportunidade única voltada para o desenvolvimento de líderes em imobiliárias e incorporadoras. Com duração de 5 meses, o treinamento inclui conteúdos on-line quinzenais e três encontros presenciais em Curitiba, nos dias 18, 19 e 20 de setembro. Também haverá uma mentoria individual exclusiva. Garanta a sua vaga!

Conecta Imobi 10 anos. A 11ª edição do encontro do imobiliário na América Latina vai ocorrer em 11 e 12 de setembro, na Transamerica Expo Center, em São Paulo. Em um formato 100% presencial e inclusivo, o evento contará com áreas de experiência, aplicativo exclusivo, trilhas de conteúdo e espaços para networking e relacionamento. Assinantes do Imobi Report têm 8% de desconto nas categorias de ingresso Imobi ou VIP. Garanta o seu passaporte agora!