[270] A ilusão de atuar como corretor “só pelo dinheiro”

A CUPOLA vai promover, no dia 07/08, um evento imperdível sobre locação. É a terceira edição do Conference Aluguel, que apresentará palestras, cases e painéis sobre os assuntos mais atuais e relevantes ligados ao segmento. O evento será realizado em Curitiba, com transmissão ao vivo. Confira mais informações aqui!

Toda vez que o mercado imobiliário experimenta um ciclo de aquecimento, a carreira de corretor de imóveis chama a atenção de novos profissionais, atraídos pela ilusão de ganhos fáceis. Eventualmente, alguns famosos incluem-se nesse grupo. Na semana passada, a notícia de que o ator Marcelo Antony irá atuar na imobiliária multinacional The Agency, como “consultor imobiliário de luxo”, teve grande repercussão.

Para a coluna da jornalista Mônica Bergamo, Antony afirmou, inicialmente, que decidiu trabalhar como corretor “só pelo dinheiro”. Depois, acrescentou como motivação o “desafio” e a “satisfação” de ajudar a realizar o sonho das pessoas. Antony mora em Portugal e deve atuar na venda de imóveis avaliados entre 5 a 22 milhões de euros. De acordo com ele, os brasileiros são os que mais procuram imóveis no país europeu. O ator destacou que a tendência é que ele tenha um retorno financeiro maior do que quando era global. “A comissão de imóveis desse porte é quase milionária”, disse.

Outros famosos que já tiveram incursão no mercado imobiliário são a cantora Mara Maravilha, que possui Creci e chegou a fundar uma empresa na área, e a modelo e atriz Mylla Christie, que é especialista na compra e venda de imóveis de luxo no Brasil e no exterior. Aqui, é importante salientar que algumas iniciativas envolvendo o nome de famosos possuem objetivos unicamente de marketing, já que a associação dessas pessoas a um empreendimento ou negócio gera repercussão quase automática. 

De qualquer forma, a movimentação atual é emblemática de uma situação que ocorre de tempos em tempos no mercado. Ela explica, em parte, o aumento no número de corretores nos últimos anos, principalmente após a pandemia de Covid-19, assunto já abordado pelo Imobi. Entre 2018 e 2023, o número de corretores no Brasil aumentou 44%, conforme dados do Cofeci. E é em meio a esse cenário, inclusive, que o Cofeci discute a implementação de um exame de proficiência de novos corretores, assunto que também trouxemos em primeira mão.

Aos aventureiros e pessoas que não desejam se esforçar para atuar na área, a desistência da carreira ocorre em pouco tempo. Entretanto, não sem reflexos às imobiliárias e aos próprios profissionais. No caso das empresas, há um desgaste com o processo de contratação, capacitação e ausência de resultados. Para os profissionais, o prolongamento no período para rampagem também pode gerar frustação e problemas financeiros. Assim, a todos os lados envolvidos, é preferível que a atuação como corretor de imóveis seja uma escolha consciente e responsável, sempre considerando a complexidade e alta concorrência da área. 

Vendas e Locação

Aluguel residencial registra inflação recorde. O preço das locações residenciais acelerou de 9,16%, em abril, para 9,45%, em maio – o valor mais elevado desde janeiro de 2023, quando chegou a 10,74%. Para o coordenador dos índices e preços do FGV Ibre, André Braz, o aumento decorre de fatores sazonais e da alta taxa de juros de financiamento. Como as pessoas não conseguem comprar a casa própria, recorrem à locação de imóveis. Esse aumento na demanda faz com que os preços subam.

Impulsionando a operação de aluguéis. Em meio aos inúmeros desafios enfrentados pela área, o aperfeiçoamento contínuo torna-se cada vez mais importante. A CUPOLA desenvolveu o treinamento Aluguel Essencial, que abordará desde conceitos básicos até práticas avançadas da administração de aluguéis. As aulas serão ministradas pela advogada, sócia e consultora da CUPOLA, Denise Vieira. Outro treinamento da CUPOLA na área é o Aluguel Master, que apresenta uma metodologia completa de aprendizado, para que empresários e gestores organizem e rentabilizem a operação do aluguel. 

Airbnb tenta reverter decisão desfavorável no STJ. A corte voltou a julgar um processo que chegou ao STJ em 2021, relacionado à autorização de condomínios para a locação temporária. Decisões na 3ª e na 4ª turmas do STJ já possuem entendimento de que condomínios podem proibir proprietários de alugar seus imóveis por temporada. A empresa defende, entretanto, que a proibição fere o direito à propriedade previsto no Código Civil. O placar, no momento, é desfavorável à plataforma. O julgamento foi suspenso por pedido de vista e não há previsão de retorno à pauta.

Valorização de imóveis residenciais. Em maio, os preços de venda de imóveis residenciais subiram 0,74%, segundo o Índice FipeZAP. No acumulado de 2024, a alta foi de 2,93%. Nos últimos 12 meses, foi de 6,07%, superando a inflação do aluguel, medida pelo IGP-M, que recuou 0,34%. O aumento foi impulsionado, principalmente, pela valorização dos apartamentos de um dormitório, cujos preços avançaram 0,89%, atingindo R$ 10,6 mil/m². A capital com maior valorização foi Curitiba (1,88%) e as cidades mais caras do país são Balneário Camboriú (R$13.145/m²), Itapema (R$12.841/m²) e Vitória (R$11.312/m²). O aquecimento do mercado denota a importância do aperfeiçoamento na gestão de vendas de alta performance. Se você busca aprimoramento nessa área, não fique de fora da imersão presencial “Gestão de Vendas Imobiliárias”, que será promovida pela CUPOLA entre os dias 28 e 30 de agosto, em Curitiba. Confira aqui mais informações.  

Mais crédito para o mercado imobiliário. Após pedido da Caixa, o Banco Central avalia reduzir de 20% para 15% o recolhimento compulsório sobre os depósitos em poupança. Na prática, a medida liberaria cerca de R$ 80 milhões para a concessão de empréstimos imobiliários. Além disso, o governo federal busca ampliar em mais R$ 25 bilhões a quantia do FGTS destinada ao financiamento habitacional. Atualmente, o valor destinado ao segmento é de R$ 105 bilhões.

Planos para o RS. O governo federal mapeou 2,5 mil imóveis novos vazios para destinar a famílias com renda de até R$ 4.400, vítimas das chuvas no RS. As residências, incluídas no programa MCMV, serão adquiridas por até R$ 200 mil. Um mês após o início das enchentes, ainda não há um levantamento preciso sobre o número de imóveis perdidos. De acordo com o Ministério das Cidades, apenas 77 dos 400 municípios afetados repassaram dados ao órgão. A estimativa até o momento são 47 mil residências perdidas. E uma empresa do Paraná está construindo casas “tipo Lego” para os atingidos. A Mademape quer produzir 240 unidades, ao preço de custo de R$ 25 mil cada uma. As residências serão pagas com doações.

Os exemplos de solidariedade são inúmeros no RS, inclusive no mercado imobiliário. Os irmãos Keko e Marcelo Munhoz, proprietários de imobiliárias concorrentes, voltaram a trabalhar sob o mesmo teto após as inundações. As equipes rivais no segmento de vendas ocuparam o mesmo espaço, de propriedade de Marcelo, por uma semana. A situação atípica, mas de convivência amistosa e agradável, reforça a importância da compaixão e do companheirismo no enfrentamento a momentos difíceis.

O Modo avião desta semana recebe a psicóloga e mentora profissional Andrea Nogueira. Ela participou da construção da cultura da Casa Mineira e é responsável pela formação de dezenas de gestores do QuintoAndar. No episódio, ela aborda a importância da autoliderança na gestão de sucesso, além de falar sobre o desafio de liderar corretores autônomos. A necessidade de formação de lideranças é um tema recorrente no mercado imobiliário. Por isso, a CUPOLA vai promover a imersão 360º “Liderança Imobiliária”, direcionado a sócios, fundadores, CEOs, herdeiros e gestores da área. Esse programa inovador integra aulas gravadas e encontros presenciais, fundamentados na experiência CUPOLA. Saiba mais aqui! 

No podcast Vem Pra Mesa desta semana, Sergio Langer recebe o diretor comercial da Constrac, Rodrigo Lourenço. No mercado imobiliário desde 2008, Lourenço ingressou na área como corretor de imóveis. Ele passou a última década ocupando cargos de diretoria de grandes incorporadoras e imobiliárias. No episódio, ele fala sobre a sua experiência no setor. 

Estratégia de vendas. A qualificação de leads é essencial para identificar os clientes com maior probabilidade de conversão. Conforme texto publicado no blog da CUPOLA, quatro pilares destacam-se para essa atividade: entender o perfil do imóvel, avaliar a urgência do lead, compreender seu orçamento e fornecer informações relevantes sobre o processo. A aplicação do bom e velho funil de vendas é outra estratégia valorizada. O empresário e corretor de imóveis Ezequiel Gossler, afirma que a dedicação ao conceito é o que garante bons resultados. 

PEC das Praias. Após a repercussão relacionada ao assunto, o acesso restrito em praias públicas no litoral paulista, em locais como Tijucopava (Guarujá), tem gerado discussões acaloradas, já que em determinadas regiões o acesso é controlado por proprietários. A PEC das Praias está sendo analisada pelo Senado. Segundo levantamento da Folha de S.Paulo, nove dos 81 senadores possuem propriedades em áreas de marinha. O presidente da Moura Dubeux, maior incorporadora do Nordeste, Diego Vilar, posicionou-se contra a privatização das praias, argumentando que o fechamento dessas áreas prejudicaria o convívio com a população. Em países como Itália, França, Estados Unidos e México existem modelos de utilização da praia pelo setor privado.

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Construção e Incorporação

Revisão de Plano Diretor e Lei de Zoneamento. Agentes do mercado imobiliário reclamam do atraso na aprovação de novos empreendimentos de médio e alto padrão em São Paulo. Os projetos parados devem começar a sair do papel após a publicação de um decreto da prefeitura que aborda as regras estabelecidas após a revisão do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento. O presidente-executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, afirma que a demora pode resultar em um “gap” de oferta já no próximo ano. Nesta semana, a Câmara de Vereadores da cidade vai discutir a revisão do uso e ocupação do solo e intervenções na região da Faria Lima e Espraiada.

Da escassez à oportunidade. A falta de terrenos em áreas nobres está pressionando o segmento de luxo a expandir-se para novos bairros da capital paulista, destacou o co-presidente da Cyrela, Efraim Horn. Com a saturação dos tradicionais bairros Jardins e Vila Olímpia, as empresas estão explorando regiões próximas a centros comerciais, como o Brooklin. Um exemplo é o megaprojeto Eden Park, o maior desde a fundação da Cyrela, em 1962. Serão sete torres, incluindo uma comercial e outra para aluguel de curta estadia. Com VGV estimado em R$ 2,5 bilhões, o empreendimento já registra recorde de vendas.

Santos cria seu próprio ‘Puerto Madero’. Com verbas públicas e privadas, as obras buscam replicar a configuração de Puerto Madero, um dos bairros mais nobres de Buenos Aires. O projeto prevê revitalizações e construções de áreas turísticas, culturais e gastronômicas. 

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Techs

Startup possibilita investir em imóveis nos EUA. A Invisto, criada por um dos fundadores da Loft, João Vianna, possibilita o investimento no mercado imobiliário norte-americano, de forma simples e rápida. A empresa adquire imóveis antigos em regiões privilegiadas e constrói novas moradias com alto potencial de valorização. O foco são as chamadas “Single Family Homes”, que são objeto de desejo de 80% da população. Um dos diferenciais da Invisto é que a empresa realiza a gestão baseada em tecnologia e análise de dados, conferindo assertividade, liquidez e rentabilidade ao negócio. Atualmente, a empresa atua em 52 projetos simultâneos, já viabilizados por um fundo inicial. Para os projetos futuros, a empresa planeja contar com investidores brasileiros. 

Construtechs & Proptechs. Já está no ar a nova edição do Mapa das Construtechs & Proptechs do Brasil, elaborado pela Terracotta Ventures. A edição 2024 do Mapa trouxe as ondas evolutivas da tecnologia no mercado e, com elas, as teses de negócio emergentes que apontam as principais tendências para os próximos anos: PropCo, short stay e construção modular. Baixe aqui o Mapa 2024 e fique por dentro dessas oportunidades.

Mundo

Nos EUA, a demanda por moradias multifamiliares, que em geral pertencem a investidores, começou a diminuir. Com isso, alguns especialistas demonstram preocupação em relação a um aumento na inadimplência de empréstimos e execuções hipotecárias. A taxa de inadimplência para empréstimos multifamiliares atingiu uma alta histórica de 0,44% no início deste ano, superando o recorde registrado durante a crise financeira global em 2008. Foram registradas quedas de 20% no valor dos condomínios, 25% no valor de vendas das unidades e 10% nos preços dos aluguéis. 

China proíbe construção de novas moradias. A restrição se aplica às regiões que ainda possuem oferta elevada de imóveis. Essa é mais uma das tentativas do governo chinês para lidar com a crise imobiliária do país. A empresa de serviços financeiros Tiefang Securities estima que seriam necessários 7 milhões de yuans para reduzir o excedente e, assim, valorizar as habitações do país.

Desafio habitacional. Em Cingapura, imóveis subsidiados pelo governo podem custar até US$1 milhão. Embora representem uma pequena fração das transações, esses apartamentos desafiam percepções de habitação pública e destacam os obstáculos em uma das cidades mais caras do mundo. Nos últimos 15 anos, os preços no mercado secundário aumentaram 80%.

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Estamos de olho

Restrição da alienação fiduciária. Uma decisão recente do Corregedor Nacional de Justiça, ministro Luis Felipe Salomão, tem suscitado preocupação. Conforme entendimento do magistrado, a celebração de contratos de alienação fiduciária de bens imóveis por meio de instrumento particular, com efeitos de escritura pública, restringe-se às entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário, constantes do artigo 2º da lei 9.514/1997. A decisão fundamentou-se na essencialidade da escritura pública para validade de negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país. Essa medida, que deve ser implementada em 30 dias, poderá impactar os custos de aquisição para os consumidores e restringir o acesso ao crédito para os empreendedores do setor imobiliário.

Reforma tributária propõe antecipação do ITBI. Atualmente, a taxação ocorre no momento da transferência da propriedade do imóvel. Com a mudança, as prefeituras poderão cobrar o valor devido após a assinatura do contrato de compra e venda. A nova regra motivou críticas de tributaristas, que alertam para uma divergência com o Código Civil e um risco de judicialização.

Fundos de pensão poderão investir diretamente em imóveis. O Conselho Monetário Nacional (CMN) deve anunciar o fim das restrições para os fundos de pensão investirem diretamente em imóveis, apurou com exclusividade a Exame. A medida, que deve ser votada na reunião de junho, vai revogar a proibição imposta em maio de 2018, que obrigava as EFPCs a alienar imóveis de propriedade direta até maio de 2030. 

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