[264] Mudanças sociais refletem novas prioridades nos imóveis​

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O mercado imobiliário vem passando por transformações significativas nos últimos anos.  Além das mudanças de ordem tecnológica e regulatórias frequentemente tratadas aqui no Imobi, hoje abordamos alterações que se relacionam a evoluções sociais e aos novos anseios dos clientes, que impactam desde características e perfis dos imóveis até a opção por aluguel ou aquisição. Todos estes aspectos que ganham visibilidade na imprensa.

O diretor-presidente da MRV&Co, Eduardo Fischer, defende que o grande impulso para as inovações no setor virá da mudança de comportamento da população. Ele exemplifica que o público da construtora, jovens entre 28 e 30 anos, está casando mais tarde e não quer se comprometer com financiamento imobiliário. Por isso, através da marca Luggo, a empresa está investindo no conceito de imóveis multifamiliares, que alia a facilidade do aluguel a opções de serviços em condomínios. 

A MRV tornou-se sinônimo do Minha Casa Minha Vida, na última década. Agora, entretanto, compradores de imóveis incluídos nesse segmento apresentam novas exigências. Apartamentos menores, mas que contam com espaços pet, coworkings e quadras de beach tennis (antes restritas a projetos de médio e alto padrão) estão entre as prioridades para famílias com renda mensal entre R$ 2.640 a R$ 8.000 (faixas 2 e 3 do programa). Uma pesquisa da Cury, outra marca de referência no segmento econômico, aponta que o minimercado é “praticamente unanimidade” para esses compradores.

Outra tendência percebida é que, em grandes cidades como São Paulo, compradores vêm aderindo a imóveis menores, localizados perto do trabalho, em contraponto a apartamentos maiores em bairros nobres, naturalmente com valor mais elevado. As altas taxas de condomínio (em média, R$ 4 mil) e a falta de áreas de lazer em grandes apartamentos nos Jardins e em Pinheiros, por exemplo, têm diminuído a atratividade dessas áreas. Os imóveis localizados na Vila Mariana, por outro lado, são mais novos, possuem mais opções de lazer e apresentam novas funcionalidades, como tomadas para carros elétricos. E o bairro Morumbi, tradicional reduto pela elite paulistana, agora enfrenta um período de decadência. Enquanto a capital registrou valorização de 9,6% no valor dos aluguéis em março, o bairro amargou a segunda maior desvalorização da cidade, com recuo de 3,5%, atrás apenas da Vila Aricanduva, segundo dados da plataforma QuintoAndar.

No segmento de luxo, ganham destaque os condomínios horizontais, em detrimento aos casarões antigos ou projetos verticais em bairros nobres. Os imóveis possuem, em média, 600m² e podem custar até R$ 42 mil o metro quadrado. Eles estão sendo construídos em regiões como Vila Nova Conceição, Moema e Itaim Bibi e podem abrigar até oito casas, com elevadores internos, geradores próprios, caixas para reuso de água e placas solares.

No projeto dos apartamentos, os “quartinhos da empregada” seguem em ritmo de extinção. Embora ainda sejam comuns em algumas cidades, em outras, os quartinhos são tão mal vistos que os anúncios de apartamentos antigos apresentam estes ambientes com outros nomes, para novos usos. Atribui-se como marco deste movimento a chamada PEC das Domésticas, sancionada em 2013, que estabeleceu regras trabalhistas para a categoria e restringiu a acesso a estas profissionais a menos famílias, de alta renda. O que, por sua vez, reflete hoje as prioridades dos incorporadores na hora de desenvolver produtos.

Vendas e Locação

QuintoAndar e as taxas de serviço e reserva. A Justiça do Rio de Janeiro suspendeu a sentença que impedia a cobrança das taxas de serviço e de reserva pelo QuintoAndar. Em decisão emitida na semana passada, o desembargador Adriano Celso Guimarães considerou a relevância da fundamentação apresentada pela empresa, diante do risco de dano grave ou difícil reparação. No início deste mês, a Justiça havia cancelado essas cobranças, alegando que feriam o Código de Defesa do Consumidor e a Lei de Locação. 

Estímulo econômico para o imobiliário. O governo federal anunciou o programa “Acredita”, que, entre outras medidas, prevê a criação de um mercado secundário de crédito imobiliário, com o intuito de expandir o financiamento para a classe média. Como parte da iniciativa, a Emgea (Empresa Gestora de Ativos), uma estatal dedicada à gestão de ativos imobiliários, foi autorizada a comprar parte das carteiras de crédito imobiliário dos bancos, incluindo da Caixa Econômica Federal. O objetivo é liberar capital para que os bancos possam oferecer novos financiamentos imobiliários, especialmente a um público que não se qualifica para programas habitacionais populares e que enfrenta dificuldades com as altas taxas de juros do mercado.

Incerteza. O presidente da Febraban, Isaac Sidney, avalia que os bancos venderão suas carteiras apenas se os preços forem atrativos. O jornalista Vinicius Torres Freire afirma que o programa não foi bem explicado e que levanta dúvidas quanto à sua sustentabilidade. Para completar o cenário de incerteza, a Emgea pediu aval da Fazenda para adiar para o fim de 2026 o pagamento de uma dívida de R$ 3 bilhões com o FGTS que vence em junho.

Financiamento imobiliário. No primeiro trimestre de 2024, o financiamento imobiliário com recursos da poupança (SBPE) caiu para R$ 33 bilhões, uma diminuição de 17,3% em comparação com o mesmo período do ano anterior. Apesar da retração, foi registrada melhora na captação líquida da poupança SBPE em março, alcançando um saldo positivo de R$ 341 milhões, o primeiro resultado favorável do ano. Para o financiamento de imóveis usados, foi publicada instrução normativa que prevê o aumento de recursos do FGTS para esse fim. Serão quase R$ 400 milhões a mais, a partir de 17 de junho. Também foram ajustadas as regras para o valor da entrada exigido para contratações nas regiões Sul e Sudeste. 

Déficit habitacional. De acordo com um estudo da Fundação João Pinheiro (FJP), em parceria com o Ministério das Cidades, o déficit habitacional do Brasil é de 6,2 milhões de habitações. O número representa 8,3% do total de habitações ocupadas no país e aumento de 4,2% na comparação com  2019. Mais da metade dos domicílios foram contabilizados em função do “ônus excessivo com o aluguel”. Em artigo sobre a precificação no mercado imobiliário, o advogado Luís Massonetto e o diretor de políticas públicas da Loft, João Melhado, afirmam que a falta de informações confiáveis sobre imóveis dificulta o acesso à habitação. 

Contato pessoal define sucesso. O contato humano continua sendo um fator decisivo nas etapas finais do processo de compra ou locação de imóveis, conforme revela um estudo da Loft em parceria com a Offerwise, no qual 57% dos entrevistados expressaram preferência pela entrega física de documentos. Na mesma direção, o especialista em experiência do cliente, Gabriel Villarreal, ressalta que os corretores devem oferecer um atendimento personalizado aos clientes.

No episódio desta semana do podcast Modo Avião, o entrevistado é o diretor comercial da EBM Desenvolvimento Imobiliário, Marcello Moreira. A EBM é a maior construtora da região Centro-Oeste e uma das 15 maiores do Brasil. No último ano, atingiu a impressionante marca de R$1 bilhão em vendas e mais de 2 mil unidades comercializadas. Neste episódio, Moreira comenta a estratégia audaciosa da empresa, que abrange desde o segmento econômico até o mercado de luxo, além de falar sobre eficiência operacional. A propósito, o diretor de incorporação da EBM, Marcos Túlio, será um dos painelistas no CUPOLA Summit 2024, abordando os desafios e perspectivas do mercado de econômicos. 

E por falar em CUPOLA Summit. Cerca de 90% dos ingressos já foram comercializados. Se você ainda não garantiu o seu passaporte para o evento, não perca tempo. É o último lote de ingressos e você pode utilizar o cupom IMOBIREPORT. O CUPOLA Summit 2024 conta o patrocínio prata de Celer, Lastro, Lopes, CasaSoft e Superlógica.

NoVem Pra Mesa desta semana, o convidado é o corretor de imóveis Cláudio Bidarra. O profissional ingressou no mercado no segmento de populares e foi campeão de vendas por diversas vezes. Atualmente, atua como corretor autônomo e utiliza a sua influência nas redes sociais para conseguir clientes e indicações.

Novo líder comercial. Engenheiro civil com especializações pela Universidade de Phoenix e Harvard, Ernani Assis é o novo vice-presidente comercial da Brognoli. Com vasta experiência em empresas como Century 21, RE/MAX e Grupo ZAP, Ernani está comprometido em expandir as verticais de negócio e reforçar a posição da Brognoli como um hub tecnológico de intermediação imobiliária. 

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Construção e Incorporação

Reforma tributária. O Ministério da Fazenda prevê a redução de tributos sobre imóveis populares e o aumento na taxação dos de alto padrão. As incorporadoras que tiverem em sua carteira mais imóveis populares acabarão pagando menos imposto. Outra proposta trazida pela reforma é que o IVA não será cobrado de condomínios residenciais.

Expansão imobiliária e aquisição de imóveis antigos. O caso da aposentada curitibana que se recusa a vender o seu apartamento à Plaenge traz à tona a discussão sobre a aquisição de imóveis antigos para a construção de novos empreendimentos. Maria Juracy Aires, que protagoniza a disputa, instalou uma faixa protestando contra a construtora, evocando a figura do Dr. Abobrinha, personagem do programa infantil Castelo Rá-Tim-Bum, famoso nos anos 90, que simbolizaria a ganância imobiliária.

Transformação no RJ. A Zona Portuária do Rio de Janeiro, anteriormente marcada pela degradação, está se transformando em um bairro residencial e comercial vibrante, liderando a expansão do mercado imobiliário na capital e superando regiões como a Barra da Tijuca. Em 2023, o Porto Maravilha representou 42% dos lançamentos, com destaque para a Cury Construtora. A região, que deve ganhar 27 mil novas unidades nos próximos três anos, espera um aumento populacional de até 70%, o que deve impulsionar novos comércios e serviços. A chegada de moradores e instituições (como o Instituto de Matemática Pura e Aplicada) promete redefinir o perfil econômico e residencial da área. 

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Techs

Parceria.  A Loft, startup de tecnologia imobiliária, e a PipeImob, plataforma de gestão de transações, anunciaram uma parceria para otimizar a compra e venda de imóveis. A união visa a melhorar o processo transacional desde a conexão de compradores e vendedores até a finalização financeira e legal do negócio. A parceria simplificará a documentação e pagamentos, aumentará a transparência e reduzirá a burocracia. A integração será implementada, primeiramente, no Portfólio Único Compartilhado da Loft.

Proptech do Santander. A Apê11, plataforma de imóveis do banco, pretende permitir que o cliente utilize o carro como entrada para a casa própria. Após testar a modalidade em 2023, a empresa prepara ajustes para um redesenho nos próximos meses. No modelo, o cliente vende o carro para uma concessionária parceira, que repassa o dinheiro para a startup.

Mundo

US$ 250 milhões. Esse é o valor que a corretora imobiliária HomeServices of America, de Warren Buffet, vai ter que pagar no acordo antitruste relacionado à ação movida por grupos de vendedores de imóveis que alegam ter pago taxas exorbitantes a corretores e agentes. A HomeServices of America é a última grande empresa a firmar acordo sobre o caso emblemático. No mês passado, a National Association of Realtors concordou em pagar, ao longo de quatro anos, US$ 418 milhões em taxas para encerrar os litígios com vendedores de imóveis.

Expulsão de inquilinos. À medida que Paris se aproxima dos Jogos Olímpicos, proprietários estão desalojando inquilinos para lucrar com turistas, transformando aluguéis de longo prazo em locações de alto valor por curtos períodos. Um estúdio de 20m², que normalmente custa € 900 mensais, pode chegar a €1.000 por dia durante o evento. 

Bilionário no mercado de locação. Ankur Jain, de 34 anos, possui um patrimônio de US$ 1,2 bilhão. O empresário teria atingido essa marca ao criar um programa de recompensas para locatários. Ele é o responsável pela fintech Bilt Rewards, plataforma de pagamentos que confere pontos aos inquilinos que a utilizam para quitar os aluguéis. Atualmente, a empresa está avaliada em US$ 3,1 bilhões.

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Estamos de olho

Locatários atiram em locador. Um crime que aconteceu no Mato Grosso chama a atenção pela banalidade e por ter sido motivado por um desentendimento relacionado à locação de um imóvel. Durante uma festa, antigos inquilinos invadiram o imóvel e abriram fogo contra os presentes. Duas pessoas morreram. A atiradora de 48 anos, que morou na residência, deixou a casa com avarias e travava uma ‘batalha’ com o proprietário, que pedia o conserto de itens danificados.

Requalificando SP. O governador Tarcísio de Freitas anunciou um plano de R$ 2,4 bilhões para revitalizar o centro de São Paulo, por meio de uma Parceria Público-Privada (PPP), com a construção de 6.135 unidades habitacionais e revitalização de espaços públicos. Enquanto isso, o Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental de São Paulo (Conpresp) aprovou o tombamento de cerca de 190 casas no distrito de Moema, conhecidas como “Mancha dos Bombeiros”. 

Filantropia no Brasil. Elie Horn, fundador da Cyrela, doou 60% da fortuna em vida. Seu objetivo agora é convencer outros milionários brasileiros a fazerem o mesmo.