[260] Corretores no Brasil e nos EUA enfrentam profundas transformações

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A tradicional live de aquecimento para o CUPOLA Summit será realizada nesta quinta-feira, às 11h. O head de educação da CUPOLA, Michel Prado, e a curadora de conteúdo Suzana Segalla vão apresentar as experiências, palestras e conteúdos que serão promovidos no encontro da comunidade imobiliária brasileira. Clique para receber o link da transmissão e conferir todos os detalhes do nosso evento.

Corretores de imóveis de todo o mundo parecem estar atravessando um período de grandes mudanças, em diversos sentidos. Além dos aspectos tecnológicos que impactam os mais variados segmentos econômicos, a profissão já sente os efeitos relacionados a alterações de ordem regulatória e legal. No Brasil, a modernização da Lei 6.530/78, que regula a atividade do corretor de imóveis, a ser apresentada pelo Cofeci ao Congresso ainda neste ano, pode modificar consideravelmente a rotina desses profissionais. Um exemplo é o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), documento que deve ser exigido para a realização de qualquer transação imobiliária e que é tema da nossa terceira e última matéria da série especial sobre as mudanças propostas pelo conselho. 

Semelhante à ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), exigida dos profissionais de Engenharia, por exemplo, o RRT deve ser registrado junto ao Sistema Cofeci/Creci. Segundo o órgão, a instituição do documento objetiva facilitar a fiscalização e o acompanhamento da atuação dos corretores e reduzir a possibilidade do chamado “bypass” (quando proprietário e comprador fecham o negócio “por fora”). Ainda não há definição sobre o processo de emissão do RRT ou estimativa de custo do documento. Empresas do segmento e entidades representativas manifestaram-se contra a criação desse registro, por ser considerado uma trava burocrática, principalmente em um momento em que as tecnologias tornam os processos mais fluidos.

Na semana passada, também noticiamos que o número de corretores ativos no Brasil, conforme dados atualizados do Cofeci, aumentou 44% nos últimos cinco anos – saltando para 554 mil em dezembro de 2023. Seguindo a tendência de ascensão, a quantidade de imobiliárias em operação no país aumentou 53% no mesmo período, atingindo a marca de 73 mil no fim do ano passado. Nos EUA, o mercado também passa por uma mudança de ciclo. O especialista em financiamento imobiliário no país, André Duek, ressaltou que 20 mil corretores da Flórida não renovaram suas licenças para atuação neste ano. A causa pode estar ligada a uma informação divulgada pela CFA (Consumer Federation of America): 49% dos corretores de imóveis nos EUA venderam apenas uma unidade – ou nenhuma – em 2023. Para Duek, passado o período pandêmico (em que houve uma aceleração e uma euforia no mercado), ocorre uma reacomodação, permanecendo os profissionais que aperfeiçoam suas habilidades. 

As mudanças no mercado imobiliário norte-americano a partir das alterações nas políticas da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR, na sigla em inglês) continuam sendo amplamente debatidas, inclusive suscitando declarações do presidente Joe Biden e do ex-secretário do Tesouro Larry Summers. Enquanto esses políticos esperam uma diminuição no valor despendido pelas famílias com a comissão dos corretores, especialistas afirmaram à Revista Fortune que o cenário é incerto. Mike DelPrete, referência em inovação imobiliária que irá participar do CUPOLA Summit 2024, foi um dos entrevistados pela publicação. De acordo com ele, muitos avaliam a situação conforme seus desejos, colocando o medo e a incerteza no centro do debate, que segue aberto.

E, caso você tenha interesse em contribuir com a elevação da qualidade da formação dos corretores de imóveis brasileiros, participe da pesquisa inédita sobre o assunto promovida pela CUPOLA e pelo IBREP. O levantamento tem o objetivo de mapear as qualificações oferecidas, identificar carências e compreender o processo de desenvolvimento desses profissionais. Participando, você também garante um cupom de desconto para o CUPOLA Summit 2024.

Vendas e Locação

FGTS Futuro é visto com otimismo pelo mercado. Aprovada na semana, a modalidade permite que os 8% do salário do trabalhador enviados pelo empregador ao fundo sejam utilizados no financiamento de imóveis do MCMV. O FGTS Futuro destina-se aos trabalhadores com renda mensal de até R$ 2.640. No caso de perder o emprego, o mutuário continuará arcando com o valor adicional e ficará impossibilitado de acessar a quantia já comprometida com o financiamento. Apesar do risco ao profissional, o incentivo pode favorecer incorporadoras, que já vêm apresentando resultados positivos.

Governo planeja ampliar crédito imobiliário. O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, revelou que o governo prepara um conjunto de medidas que objetiva criar um mercado secundário de títulos imobiliários robustos, permitindo que os bancos vendam contratos de financiamento de imóveis – conhecidos como “recebíveis” – a terceiros. Essa iniciativa, comum em outros países, liberaria espaço nos balanços bancários para novos financiamentos, impulsionando o setor da construção civil. Enquanto isso, representantes do setor celebram a quinta redução consecutiva da taxa Selic e destacam o impacto positivo da medida nas condições de financiamento.

Ocupação em bairros nobres. O CEO da Cury Construtora, Fábio Elias Cury, afirmou que o Plano Diretor de SP, implementado há 10 anos, transformou os negócios da empresa, possibilitando que habitações populares fossem construídas em bairros nobres. De acordo com ele, pessoas de baixa renda têm o direito a ocupar esses espaços. Em seu perfil no X, o prefeito do Rio de Janeiro, Eduardo Paes, destacou que a empresa contribui com a construção de cidades melhores e mais justas. Os imóveis populares, mais do que nunca, estão no radar das incorporadoras, que estão ampliando a personalização disponível em lançamentos no segmento. 

Fachada ativa. Outra modificação impulsionada pelo Plano Diretor de SP e também pelo Plano de Zoneamento da cidade, lançado em 2016, são os condomínios com a “fachada ativa”. O objetivo é aumentar o movimento nas calçadas e potencializar a oferta de comércios e serviços locais. Embora a solução se mostre interessante, grande parte desses locais permanecem desocupados após a entrega do prédio, o que motivou revisões nos Planos da cidade relacionados ao assunto. Nos centros urbanos, o alto valor dos aluguéis e o abandono de áreas públicas estão entre as principais razões para a elevada taxa de desocupação.

O Secovi-SP divulgou dados do mercado imobiliário de fevereiro, destacando a comercialização de 6.600 unidades residenciais novas, com VGV de R$ 3,22 bi, e o lançamento de 4.467 unidades. Imóveis de 2 dormitórios, com área de 30 m², 45 m² ou com valores até R$ 264 mil, enquadrados no MCMV, foram os mais representativos. Além disso, a Pesquisa de Locação Residencial indicou uma variação média de 0,5% no valor do aluguel em fevereiro. Já o acumulado em 12 meses atingiu 10,51%, superando o IGP-M, que registrou -3,76%. O IVL (Índice de Velocidade de Locação) apontou que o período de ocupação varia entre 35 e 84 dias, com casas e sobrados alugados mais rapidamente, enquanto apartamentos possuem ritmo de escoamento mais lento. Quanto às garantias, o depósito de três meses de aluguel foi o mais utilizado, representando 46% dos contratos, seguido pelo fiador, com 38,5%.

No Modo Avião desta semana, o CEO da CUPOLA, Rodrigo Werneck, recebe um dos fundadores da Casa Mineira, o Santos. A imobiliária, que chegou a comercializar 448 imóveis em um único mês, possui estratégias de vanguarda e um marketing absolutamente original. Além disso, a empresa é pioneira na secretaria de vendas, hoje bastante disseminada no mercado.

A temporada 2024 do podcast Vem Pra Mesa, do especialista Sergio Langer, também está no ar. O convidado desta semana é Vinicius Costa, CEO da Ivan Imóveis, a maior imobiliária de locação do interior do Brasil, com mais de 11 mil imóveis administrados. Na semana passada, Langer recebeu Gustavo Feola, renomado negociador, especializado na intermediação de negócios e aproximação das partes compradoras e vendedoras de terrenos para incorporação.

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Construção e Incorporação

Como estruturar uma house de vendas do zero. Esse é o tema da live que vai ser realizada na próxima semana, dia 09/04, às 19h, no canal da CUPOLA no Youtube. Quem vai falar sobre o assunto é o diretor comercial da Cyrela São Paulo, Orlando Pereira. O bate-papo será conduzido pelo CEO da CUPOLA, Rodrigo Werneck, e pelo especialista Sergio Langer. O evento online faz parte das atividades prévias à imersão Gestão de Vendas – Lançamentos, que acontece entres os dias 10 e 12 de junho, em São Paulo. O convidado também vai abordar a visita presencial à Cyrela, que integra a programação do treinamento.

Incorporadoras de médio e alto padrão tiveram expansão de 39% no último trimestre de 2023, mas encaram 2024 com cautela, diante do cenário de estoques altos. Especialistas apontam que paisagismo diferenciado e construção próximo de áreas verdes valorizam empreendimentos luxuosos. A postura cautelosa também não impediu a união de rivais da incorporação para explorar o mercado de luxo no Sudeste brasileiro.

Na periferia de SP, incorporadoras apostam no conceito de condomínio-clube. Os empreendimentos contam com piscinas, quadras poliesportivas, espaços infantis, entre outras comodidades. Com áreas variando entre 70 m² e 103 m², os apartamentos têm taxas de condomínio na casa dos R$ 500.

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Techs

O tradicional evento de inovação SXSW, que acontece nos EUA, foi um catalisador de insights para o mercado imobiliário. Em artigo exclusivo ao Imobi Report, o CEO e co-fundador do Pipeimob, Roberto Nascimento, apresentou as impressões relacionadas à sua quinta experiência no evento. Entre as principais tendências ao setor, destacam-se blockchain e tokenização de imóveis, realidade virtual, drones, tecnologia verde e inteligência artificial.

Ser original usando IA é possível? Durante o  Inman Connect 2024, em Nova York, a fundadora e CEO da plataforma Mosaik, Sheila Reddy, destacou a importância de utilizar a inteligência artificial de forma mais criativa no setor. Embora já seja realidade em mais de 30% das empresas, o desafio é encontrar formas autênticas de aplicação. A originalidade e a sensibilidade humana continuam sendo essenciais para criar mensagens e estabelecer conexões com os consumidores no mercado imobiliário.

Industrialização das construções. Algumas empresas, como a Tecverde, conseguem produzir até 85% dos imóveis em uma linha de produção. Ao sair das fábricas, com elétrica e hidráulica já instaladas, as unidades estão prontas para construção baseada em sistema de encaixes. O processo mitiga riscos nos canteiros, diminuindo o tempo de conclusão da obra e reduzindo impactos ambientais.

Mundo

Diversidade socioeconômica. A prefeitura de Paris investe bilhões em políticas sociais de habitação para garantir que 25% de seus habitantes vivam em moradias populares. Apartamentos de baixo custo estão sendo disponibilizados em locais privilegiados, como a Ilha de Saint-Germain, oferecendo vistas panorâmicas e acesso a áreas culturais renomadas, como o Museu d’Orsay. Essas iniciativas buscam combater a segregação econômica e manter uma “mixité sociale” na cidade, especialmente em um momento em que o mercado imobiliário parisiense enfrenta desafios significativos, com preços inacessíveis para muitos residentes. 

A crise no setor imobiliário nos EUA, desencadeada pelo esvaziamento de escritórios durante a pandemia de Covid-19, está colocando os bancos regionais americanos em situação delicada. Instituições de médio e pequeno porte enfrentam maior pressão, com a possibilidade de falências, à medida que o prazo para o pagamento de empréstimos de incorporadoras imobiliárias endividadas se aproxima. Analistas destacam que, embora a solidez da economia americana e a baixa exposição dos grandes bancos ao setor possam mitigar as repercussões macroeconômicas, investidores permanecem cautelosos diante das incertezas e da possibilidade de falências bancárias menores.

Brasil não deve ser prejudicado pela crise chinesa. O efeito por aqui deve ser positivo, destaca o economista-chefe do banco BV, Roberto Padovani. O momento de estabilidade nacional blinda a economia de possíveis efeitos negativos deste lado do mundo.
 

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Estamos de olho

O mercado de condomínios logísticos ganha tração com a previsão de desembolso de aproximadamente R$ 8,8 bilhões em obras de construção de novos parques neste ano, impulsionada pela possibilidade de novos cortes na taxa de juros. Os principais players do setor planejam entregar, até dezembro, 3,14 milhões de m² de galpões. A mudança no perfil dos ocupantes – com destaque aos setores farmacêutico, vestuário e autopeças – reflete uma evolução no mercado.

Documentação irregular afeta 50% dos imóveis brasileiros. As pendências provocam desvalorização e impedem negociações, gerando dificuldades para os corretores e gestores de imobiliárias. Segundo especialistas que participaram da live do Imobi Report na semana passada, a transparência ao expor as informações, mesmo quando encontradas irregularidades, demonstra boa-fé e facilita os acordos comerciais.