20 anos da Lei do Patrimônio de Afetação: as lições do caso Encol

A Lei 10.931/2004, que dispõe sobre o chamado “patrimônio de afetação” de incorporadoras, completa 20 anos nesta sexta-feira (02/08). A data é considerada um marco para o mercado imobiliário e para os compradores de imóveis, pois oferece segurança jurídica ao separar os recursos relacionados a um empreendimento do patrimônio da incorporadora.

O regramento foi instituído após o caso Encol, que teve grande repercussão no país no fim da década de 90. A empresa, que era a maior construtora do país, declarou falência em 1999, deixando um total de 710 obras inacabadas, 23 mil pessoas desempregadas e 42 mil clientes sem os imóveis que haviam comprado e sem a restituição dos valores já pagos.

Fundada em 1961 em Goiânia, a Encol chegou a construir mais de 100 mil apartamentos no Brasil. Além de atuar como construtora e incorporadora, a empresa mantinha atividades em outras áreas, como fabricação de tintas, portas e esquadrias.  No mercado imobiliário, uma prática comum era utilizar recursos de empreendimentos lucrativos para compensar projetos deficitários.

Com isso, a pressão por geração de caixa para bancar novos empreendimentos era cada vez maior. Esse modelo de administração foi apelidado de “bicicleta”, porque a empresa não poderia parar. A estratégia de venda dos imóveis era bastante agressiva e a empresa aceitava carros, telefones e outros imóveis nas negociações, além possibilitar parcelamentos generosos. Anúncios da época registram que a Encol chegou a garantir a recompra dos imóveis, prometendo o pagamento de juros e correção.   

O que é Patrimônio de Afetação?

O Patrimônio de Afetação consiste na separação do terreno, dos direitos e deveres vinculados ao empreendimento do patrimônio do incorporador. O mecanismo foi criado com o objetivo de proteger compradores de imóveis em construção ou a serem construídos. Com isso, impede-se que haja desvios financeiros para outros fins, que não sejam relacionados ao empreendimento. E, no caso de falências, as obras ficam resguardadas e não sofrem os reflexos dos processos enfrentados pelas incorporadoras. 

Até a promulgação da Lei do Patrimônio de Afetação, os compradores de imóveis estavam em uma posição vulnerável. O caso Encol foi especialmente grave, pois os públicos com os quais a empresa trabalhava eram das classes média e baixa. Se o Patrimônio de Afetação estivesse em vigor na época da falência da Encol, é provável que o desfecho para os adquirentes de imóveis tivesse sido diferente. Com os recursos de cada empreendimento separados e protegidos, os compradores teriam uma garantia de que os fundos destinados à construção de seus imóveis não seriam desviados para outros projetos ou para saldar dívidas da incorporadora.

Além disso, a Lei 10.931/2004 introduziu mecanismos fiscais para incentivar a adoção do sistema de afetação, incluindo alíquotas tributárias diferenciadas. Embora a participação no sistema de afetação seja facultativa para os incorporadores, os benefícios em termos dos tributos e de segurança jurídica para os adquirentes são inegáveis.

Caso Encol

Os processos envolvendo a Encol ainda prosseguem na Justiça. No ano passado, a massa falida da construtora foi condenada a pagar e quitar o crédito com mais de 6 mil ex-funcionários, ao valor de até R$ 25 mil. Naquela oportunidade, foi informado que a massa falida da Encol tinha pouco mais de R$ 200 milhões em caixa, que seriam utilizados para a quitação de dívidas. 

A massa falida da empresa já pagou aproximadamente R$ 440 milhões devidos. Entretanto, ainda há diversos outros credores, como fornecedores e a União. Não há previsão de quando esses pagamentos devem ocorrer e mesmo se eles devem ocorrer. Entre os compradores de imóveis, a maioria amarga os prejuízos. 

O ex-dono da construtora, Pedro Paulo de Souza, chegou a ser preso em 2010 por crime contra o sistema financeiro, mas obteve habeas corpus um dia depois. Em 2000, ele foi condenado a quatro anos e dois meses de prisão em regime semiaberto. Porém, a conclusão do processo ocorreu em 2010, quando o crime já havia prescrito.