O que é holding imobiliária e quando compensa abrir uma?

Proprietários de imóveis destinados à locação podem concentrar seu patrimônio num CNPJ, de modo a otimizar recursos e obter vantagens tributárias. A holding imobiliária, também chamada de holding patrimonial ou administradora de bens imobiliários, tem como objetivo absorver os bens da pessoa física e remunerar seus acionistas (normalmente membros de uma mesma família) com os valores recebidos no aluguel desses imóveis.

Há vários objetivos associados à decisão de abrir uma holding, que pode envolver sucessão (há vantagens burocráticas ao transmitir o patrimônio por meio de uma empresa), ou mesmo para proteção deste patrimônio em caso de dívidas. Porém, a razão mais comum costuma ser a redução do pagamento de tributos incidentes sobre o aluguel desses imóveis.

Porém, nem sempre a abertura da holding é vantajosa, uma vez que há custos associados à implantação dessa companhia, sendo o principal deles o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Quando essa pessoa jurídica pratica “atividade imobiliária” – o que inclui compra ou aluguel de imóveis -, ela é obrigada a pagar o ITBI à Prefeitura local (2% a 3% do valor do imóvel) no momento da integralização do capital. Além disso, há outros custos ligados à abertura e manutenção dessa empresa 

Para ajudar a fazer os cálculos sobre a viabilidade de se implantar uma holding, o Imobi Report procurou a Escrita Fina Serviços Contábeis, de Curitiba, que tem longa tradição em atender o mercado imobiliário. O dono do escritório de contabilidade, Mário Schlickmann, que atua há 42 anos no ramo, falou sobre os benefícios e as despesas exigidas para abrir uma empresa desse tipo. Confira:

Imobi Report: A partir de que valor obtido com aluguel de imóveis vale a pena para o investidor abrir uma holding imobiliária? 

Mário Schlickmann: Há diversos fatores que devem ser levados em consideração no cálculo. Quando se trata de rendimentos na pessoa física, nós temos que somar todos eles, a atividade do proprietário com os rendimentos dos alugueres. 

Na pessoa física, nós temos sempre uma alíquota progressiva. A partir de R$ 10 mil de renda mensal, somando os alugueres com os rendimentos do proprietário do imóvel, chegamos a uma alíquota efetiva de 14,96%. 

Com uma renda de R$ 15 mil mensais, a alíquota já sobe para 19,14%, e assim progressivamente: com R$ 20 mil, o percentual é 21,23%; com R$ 30 mil, 23,32%; e com R$ 50 mil, 24,99%. 

Numa holding familiar, a carga tributária sobre esses rendimentos é de 11,33%. Claro que a empresa tem alguns outros custos que devem ser adicionados, mas de forma sintética este é o cálculo.

Imobi Report: Ou seja, quanto maior o rendimento com aluguéis, maior a chance de valer a pena transferir o patrimônio para a administradora. Mas é preciso levar em conta o ITBI, que chega a 3% do valor dos imóveis. Esse é o custo mais importante ao se abrir uma empresa desse tipo? 

Mário Schlickmann: As prefeituras não dispensam essas holdings do pagamento do ITBI. Nesse caso, ela teria que pagar entre 2,5% e 3% do valor de cada imóvel, dependendo do município, no ato da integralização no capital da sociedade. E em consequência disso, também é preciso considerar a averbação no registro de imóveis (cerca de R$ 1.000 por unidade).

Imobi Report: Que outros custos envolvem a manutenção da holding? 

Mário Schlickmann: A administradora de bens tem basicamente dois custos. Toda sociedade deve ter um sócio gerente, que precisa contribuir com a Previdência Social – mesmo que seja por um valor de 20% sobre o salário mínimo. Além disso, há os honorários do contador. Cada escritório tem um custo para administrar essas sociedades. O nosso escritório, quando é só uma administradora de bens, trabalha com o valor de meio salário mínimo por mês. 

Imobi Report: Há alguma distinção entre imóvel residencial ou comercial? Eles podem estar todos juntos no mesmo CNPJ? 

Mário Schlickmann: Não há diferença na tributação das locações, tanto do residencial quanto do comercial, nem na carga tributária da pessoa física nem da pessoa jurídica. A única distinção que há é em relação ao carnê leão e mensalão, mas isso trata-se especificamente de pessoa física.

Imobi Report: Para fins de planejamento sucessório, é uma boa abrir uma holding patrimonial? 

Mário Schlickmann: Sim, em relação à sucessão facilita e muito, porque em vez de se inventariar todos os imóveis, vai se fazer um inventário das cotas da sociedade. Claro que a carga tributária do ITCMD nesse caso é sobre o patrimônio líquido. Um comentário à parte: atualmente, a Secretaria da Fazenda tem solicitado que se indique quais os imóveis fazem parte do patrimônio desta holding imobiliária, e ela vai avaliar os imóveis. Essa é uma questão mais jurídica do tributária.

Imobi Report: No caso de venda posterior do imóvel, qual a diferença de tributação entre a holding imobiliária e a pessoa física?

Mário Schlickmann: Quando fazemos a constituição de uma holding, normalmente contabilizamos esses imóveis como um patrimônio, como um imobilizado da sociedade. Pela legislação atual, quando se vende um imobilizado, se calcula o ganho de capital, que na pessoa jurídica é de 9% de CSLL e 15% de Imposto de Renda sobre o lucro. 

E qual o meu valor contábil? Esse valor contábil pode ser anualmente atualizado. Todas as reformas que são feitas, se você teve um custo de IPTU que não estava locado naquele período, se você pagou o condomínio, tudo isso a gente pode depois incrementar no custo daquele imóvel. 

Já na pessoa física, o ganho de capital é de 15%, mas há um fator redutor, que é de 5% ao ano para o imóvel adquirido antes de 1988. 

Gostou deste texto? Ele foi adaptado de uma das edições do Imobi Aluguel, primeiro relatório de inteligência do país focado exclusivamente em locação, criado pelo Imobi Report. 

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