News do Imobi: O Brasil e o imobiliário na Era Dourada de Trump

Donald Trump tomou posse nesta segunda-feira, 20, para seu segundo mandato como presidente dos Estados Unidos. No seu primeiro discurso e nos primeiros atos assinados como presidente, prometeu o início de uma nova “era dourada” para os Estados Unidos, baseada em premissas que vão gerar reflexos na Economia brasileira. E alguns sinais deste primeiro dia indicam de que maneira.

Vulnerabilidade da Economia. Segundo estudo realizado pelo banco Citi, o Brasil é a segunda economia da América Latina mais vulnerável às políticas aguardadas neste novo governo Trump, atrás apenas do México. O levantamento leva em conta o espectro político, a popularidade dos governos e a importância da China – principal parceira comercial do Basil – para estas economias Apesar disso, especialistas apontam oportunidades frente à “guerra comercial”, quando, por exemplo, a soja brasileira ganhou espaço no mercado chinês, substituindo fornecedores americanos. O FMI também alertou para os riscos de países “cujos esforços fiscais foram postergados ou insuficientes para estabilizar a dívida”. Caso óbvio do Brasil, nas palavras do Valor Econômico. Já a BBC trouxe um guia que elenca os principais impactos para o país, passando pela trajetória do dólar, a proteção da Amazônia e até a atuação do STF 

Inflexão na Agenda ESG. No seu primeiro dia como presidente, Trump anunciou a saída dos EUA do Acordo de Paris – tratado internacional que define metas para os governos no combate às mudanças climáticas. Trump também antecipou o decreto da “emergência energética” no país, que permite ao presidente uma série de flexibilizações na legislação para explorar mais fontes de petróleo e gás. Prometeu acabar com incentivos aos veículos elétricos, e com programas de diversidade, equidade e inclusão. Este, inclusive, é um movimento que vem sendo observado entre as empresas do Vale do Silício, cujos principais representantes – Amazon, Meta, Tesla, Google, Apple, OpenAI – participaram da cerimônia da posse de Trump.

E o mercado imobiliário. Análise publicada pela equipe econômica do portal Realtor, dos EUA, aponta para “mudanças significativas” no setor imobiliário. A publicação lembra que a própria trajetória de Trump como empresário surge na incorporação imobiliária. Já no seu primeiro mandato como presidente, Trump pressionou por cortes de impostos, desregulamentação e políticas favoráveis ​​aos negócios para estimular a economia. Para este segundo mandato, Trump promete uma redução na taxa de juros das hipotecas – algo que, diga-se, depende pouco dele. Agora, se Trump conseguir entregar um forte crescimento econômico que impulsione a renda média dos americanos e levar a cabo a promessa de cortar regulamentações para a atuação das construtoras, isso poderia tornar os imóveis relativamente mais acessíveis. Por outro lado, políticas como a exportação em massa de imigrantes e o aumento de tarifas de importação podem encarecer os custos de construção, neutralizando os efeitos positivos da economia mais aquecida.

Vendas e Locação

Sancionada reforma tributária, com veto aos FIIs. Na última semana, foi sancionada a regulamentação da reforma tributária, que entrará em vigor, de maneira escalonada, a partir de 2026. Entre os vetos feitos pelo presidente Lula, está a isenção da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) sobre os FIIs (Fundos Imobiliários). Entretanto, esse tipo de investimento continua isento de IR. Na prática, isso significa que os FIIs passam a ser lidos como “prestadores de serviço”, o que é questionado por alguns especialistas. Para o mercado imobiliário, teme-se que os encargos possam reduzir a atratividade do investimento e afetar o desenvolvimento desse mercado. Já o desconto de 70% nos tributos para locação e de 50% para vendas e incorporação foi mantido.  

Aluguel subiu 13,5% em 2024. Segundo o Índice FipeZap, o preço do aluguel residencial no Brasil subiu 13,5% no ano passado. A alta é quase o triplo do IPCA (4,83%) no mesmo período e quase o dobro do IPC-M (6,54%). Porém, o valor representa uma desaceleração sobre 2023 (16,16%) e 2022 (16,55%). A diminuição do desemprego é o fator apontado como mais relevante para essa valorização. Na comparação com as operações de venda, os aluguéis tiveram uma expansão mais significativa, uma vez que o preço de comercialização subiu 7,73%. Entre as capitais, Salvador teve o maior aumento médio no aluguel (33,07%), seguido por Campo Grande (26,55%) e Porto Alegre (26,33%). O levantamento considera os preços de locação veiculados em anúncios de 36 cidades brasileiras.

Locação de escritórios de alto padrão em SP. O segmento de escritórios de alto padrão na maior cidade do Brasil encerrou o ano com recorde de ocupação, registrando uma taxa de vacância de 20,8%, segundo a consultoria Newmark. Em 2023, foi de 23,3%. A chamada absorção líquida acumulada, que contabiliza a diferença entre o volume de novas locações e de devoluções, chegou a 308 mil m², ou 23%, o maior registro desde 2017. Em relação aos preços, houve uma elevação de 15%, saindo de R$ 95/m² em 2023 para R$ 110/m² em 2024. Já um relatório da consultoria imobiliária Cushman& Wakefield apontou para um “êxodo corporativo da Avenida Paulista”, com destaque para novas regiões na zona sul, não apenas a Faria Lima.

Despejo extrajudicial. Em artigo para o Imobi Report, o advogado e presidente da Comissão de Locação do IBRADIM, Jaques Bushatsky, abordou a possibilidade do despejo extrajudicial. Bushatsky salienta que são frequentes os relatos de processos de despejo na Justiça que chegam a 24 meses. Segundo o advogado, as consequências dessa morosidade são o desestímulo às tão necessárias locações, o acréscimo nos prêmios de seguros e o cômputo de elevado fator de risco nos preços. Já a nova opção poderia conferir maior velocidade e eficácia e menores custos, desde que mantida a segurança jurídica idêntica à alcançada judicialmente.

Como navegar o mercado turbulento em 2025. Em artigo publicado em O Estado de S.Paulo, o co-fundador da CredAluga, Daniel Santos, comenta as perspectivas relacionadas a um cenário macroeconômico desafiador neste ano, com juros altos, pressão inflacionária e incertezas sobre a política fiscal. Esse ambiente deve afetar as carteiras de crédito de construtoras e bancos, além dos portfólios de aluguéis, que devem se acelerar ainda mais em 2025. Apesar disso, Santos lembra que períodos turbulentos criam oportunidades para quem compreende os ciclos do mercado imobiliário e sabe se posicionar no longo prazo. Ele ainda ressalta que os anos imediatamente posteriores a períodos turbulentos são historicamente os mais promissores para aqueles que mantêm uma visão estratégica.

Vendas do QuintoAndar cresceram 58%. Após se consolidar como plataforma de aluguéis que não precisa de fiador, o QuintoAndar investe na área de comercialização. A operação foca em unidades usadas com preços de R$ 900 mil a R$ 1 milhão. De acordo com a empresa, em 2024, essa operação aumentou quase 60%, para 2100 contratos de venda e movimentação financeira de R$ 1,2 bilhão ao mês. A expectativa para 2025 é manter o bom desempenho, intensificando a utilização de fotos detalhadas e de IA para identificar os compradores mais susceptíveis a fechar negócio. Atualmente, a plataforma tem 170 mil anúncios ativos e uma média mensal de visitas de 90 mil.

Estratégias para captação. A captação de imóveis, tanto para venda como para locação, continua a ser um tema relevante em 2025. Diante da escassez de propriedades, algumas imobiliárias têm desenvolvido iniciativas específicas de forma a otimizar essa angariação. Na Prolar Netimóveis, de Belo Horizonte, foram implementadas ações que, na operação de vendas, ajudaram a dobrar o estoque disponível. Na Imobiliária Renascença, do Rio de Janeiro, foi desenvolvido um programa que estimula a indicação de imóveis para o aluguel por corretores ou imobiliárias que não trabalham com locação ou ainda que não tenham interesse em determinado bem. Clique aqui para conhecer mais detalhes sobre essas iniciativas.

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Construção e Incorporação

Resultados das incorporadoras no 4º tri de 2024. A Cyrela reportou R$ 3,5 bilhões em vendas líquidas, aumento de 93% em comparação com o mesmo período de 2023. Já a MRV registrou aumento de 19% na comercialização de imóveis, para R$ 2,6 bilhões. O crescimento da Direcional foi de 55%, com valor geral de vendas em R$ 1,8 bilhão. As vendas líquidas da Cury somaram 1,2 bilhão, alta de 38,5%. Por sua vez, a Even registrou uma retração de 16,3%, com vendas líquidas de R$ 369 milhões. Outra empresa que apresentou queda foi a Melnick, de 1,3%, para R$ 798 milhões em vendas. A Plano&Plano também registrou uma retração, de 9,2%, com valor geral de venda em R$ 1,3 bilhão.

Parceria bilionária entre Cyrela e CPP, fundo de pensão canadense. A iniciativa vai investir R$ 1,7 bilhão no mercado imobiliário de luxo paulistano. Cada companhia vai contribuir com metade desse valor. A estimativa é de que o negócio renda mais de R$ 6 bilhões. O capital será gerido pela Cy.Capital, subsidiária da Cyrela. Em comunicado oficial, a CPP afirmou que o mercado residencial em São Paulo tem fundamentos sólidos, apoiados por fatores demográficos favoráveis. O fundo canadense mantém escritório na cidade e administra 675,1 bilhões (R$ 2,859 trilhões) de dólares canadenses de 22 milhões de contribuintes.

Brain aponta bairros paulistanos com maior estoque. Conforme levantamento da empresa de inteligência imobiliária Brain, a velocidade de vendas de imóveis novos na capital paulista cresceu muito em 2024, na comparação com 2023. No período de 12 meses encerrado em novembro, considerando o ritmo de comercialização registrado, o estoque acabaria em 7 meses e 24 dias, um dos menores patamares já registrados na cidade. Entre as regiões com o maior estoque, estão a Barra Funda, que contabiliza 2.170 apartamentos, a Vila Mariana, com 2.064, e Pinheiros, com 2.024 unidades. Segundo especialistas, as unidades de estoque podem ser comercializadas mais facilmente com descontos.

Aurea Finvest vai investir R$ 200 milhões em condomínios de luxo. A empresa, que já atua com data centers e galpões logísticos, também vai atuar no setor residencial em São Paulo. Seus primeiros empreendimentos do tipo serão construídos na região do Morumbi, onde terrenos já foram comprados. As residências terão entre 500 e 600 m² e, na fase inicial, podem ser adquiridos com economia de 40%. Os projetos serão desenvolvidos pela Aurea Homes, que busca oferecer um estilo de arquitetura autoral brasileira e casas automatizadas.

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Mundo

Por que os EUA continuam construindo casas de madeira? Mesmo diante das tragédias recorrentes, como a que está devastando regiões de Los Angeles, esse tipo de imóveis predomina no país. Apesar da vulnerabilidade, essa forma de construir é mais barata, rápida e recebe menor tributação. Além disso, pesquisas indicam que os norte-americanos podem mudar de casa até cinco vezes na vida, logo imóveis mais acessíveis reduzem os impactos das mudanças. Em dezembro, o país registrou a construção de 1,49 milhão de novas moradias, aumento de 15,8% em relação ao mês de novembro. Já na comparação com o mesmo período de 2023, houve uma queda de 4,4%.

Espanha propõe imposto de 100% para imobiliaristas estrangeiros. A medida mira proprietários de fora da União Europeia, como EUA, Rússia e Reino Unido, que compram imóveis no país para obter renda com aluguéis de curta duração. A nova legislação também propõe equiparar impostos de imóveis anunciados em aplicativos, como Airbnb, aos pagos por hotéis tradicionais. A proposta foi apresentada pelo premiê Pedro Sanchez, com a justificativa de conter a gentrificação promovida pelo turismo, em especial nas áreas urbanas e costeiras da Espanha.

China: investimento imobiliário caiu 10,6%. No setor da construção, os lançamentos tiveram queda de 23% em relação ao ano anterior. As vendas despencaram em 17,6%. Entre novembro e dezembro de 2024, os valores de imóveis caíram 5,7% nas grandes cidades do país. Inclusive, com meses de atraso, a construtora chinesa Country Garden divulgou prejuízo líquido de US$ 24 bilhões em 2023.

Estamos de olho

De mudança: Loft, RE/MAX e Plaza anunciam novidades. As três empresas anunciaram, neste início de ano, modificações em seus quadros de executivos. O COO da Loft, Marcel Regis, deixa a cadeira que ocupou por quase três anos e segue como sócio da empresa. Já Ernani Assis, renomado profissional que ajudou na estruturação da RE/MAX no Brasil, agora está voltando para atuar junto à rede. Na Plaza, Raphael Garcia assumiu como novo diretor comercial e sócio. Saiba mais detalhes sobre essas e outras movimentações de mercado. 

Bloqueio de imóvel de devedor. Os cartórios mudaram a forma de bloqueio de imóveis de devedores. Antes, a ordem de indisponibilidade referia-se apenas ao CPF ou CNPJ do devedor e o bloqueio era imposto a várias propriedades ao mesmo tempo. Agora, por meio de uma atualização na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), o juiz ou autoridade administrativa pode determinar a indisponibilidade de um único bem, equivalente ao da dívida. Além disso, a plataforma desenvolvida pelo Operador Nacional do Sistema Eletrônico de Registro de Imóveis (ONR) será de uso obrigatório para registrar todas as ordens de indisponibilidade de patrimônio imobiliário. Em 2024, foram decretadas quase 315 mil ordens de indisponibilidade de bens no Brasil.

Decreto busca regular imóveis ociosos em BH. A medida prevê que proprietários notificados comprovem a utilização de seus imóveis ou apresentem projetos de construção e adaptação em conformidade com o Plano Diretor. A penalidade para o descumprimento das exigências pode incluir aumento na alíquota do IPTU. Inicialmente, o mapeamento será realizado na região chamada Hipercentro, com a adoção de critérios técnicos, como a ausência de contas ativas de água e energia.

Agenda

DIMOB 2025: Guia Completo para Imobiliárias. Os sócios e consultores da CUPOLA, Denise Vieira e Dioner Segala, vão ministrar uma aula gratuita a respeito da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB). Muito além de uma obrigação fiscal, o documento tem impacto na credibilidade das imobiliárias. As irregularidades podem resultar em multas e até mesmo detenção. O conteúdo será transmitido no canal da CUPOLA no Youtube, nesta terça-feira (21/01), às 11h. Não perca a oportunidade de aprender com especialistas como evitar pendências fiscais; quais detalhes considerar na hora do preenchimento e como transformar o envio da DIMOB em um diferencial para os seus clientes.

Aaron Ross é destaque no CUPOLA Summit 2025. Responsável por fazer o faturamento da Salesforce saltar de U$ 5 milhões para U$ 100 milhões, o profissional é referência quando se trata de marketing digital, geração de leads e estratégias de vendas. Sua visão inovadora, compartilhada no livro “Receita Previsível”, moldou o pensamento de empreendedores e profissionais da área de vendas. Ele será destaque no evento que pensa e constrói o futuro do mercado imobiliário, nos dias 16 e 17 de maio de 2025, em Curitiba. Garanta o seu ingresso agora, com o CUPOM de 10% de desconto para os leitores Imobi Report. Últimos dias com essa condição especial. Haverá reajuste de preços no dia 22/01.

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