News do Imobi: Incentivo para atualizar valor do imóvel pode ser desvantajoso

Na última semana, ganhou ampla cobertura da imprensa e compartilhamento nas redes sociais a notícia de redução de impostos para atualização do valor imóvel. A medida foi incluída na lei que prorroga a desoneração da folha de pagamentos até o fim deste ano, como forma de compensar a arrecadação de impostos. O texto prevê que proprietários de imóveis paguem alíquota reduzida no imposto de renda sobre ganhos de capital, até o dia 15 dezembro.

O incentivo se aplica a proprietários de imóveis, sejam pessoas físicas ou empresas.  Para pessoas físicas, a alíquota será de 4% sobre a diferença entre o valor de compra do imóvel lançado na declaração do Imposto de Renda e o valor atual de mercado do imóvel. Já para empresas com imóveis no patrimônio, a alíquota é de 6% de IRPJ (Imposto de Renda de Pessoa Jurídica) e 4% de CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).

Vale a pena? Reportagens veiculadas ao longo da semana trouxeram orientações para avaliar se é vantajosa a operação. A Folha de S. Paulo indica que a regra pode prejudicar quem pretende vender o imóvel pelos próximos 15 anos, com risco de bitributação. A reportagem lembra que há outros fatores de redução que aumentam a cada mês e que há quanto mais tempo o proprietário tiver comprado o imóvel, maior é o desconto sobre o valor em que incide a tributação. Por exemplo: imóveis adquiridos até julho de 1998 são tributados hoje em 3,99%, alíquota que deve cair ainda mais nos próximos anos, de modo que a atualização do valor do imóvel pode não ser vantajosa nestes casos. 

A atualização também não é interessante para dois casos específicos: para quem pretende vender um imóvel residencial e usar o dinheiro para comprar outro em até 180 dias. E para quem possui um único imóvel e o vende por até R$ 440 mil. Em ambos os casos, o Imposto de Renda é isento. No portal G1, duas tabelas ajudam a avaliar melhor o cenário de cada faixa de valor de imóvel. 

O Estadão, por sua vez, analisa a vantagem da antecipação comparando-a à aplicação financeira desse recurso utilizado para pagamento do imposto. Não há uma regra geral, e todas as notícias ouvem especialistas tributários que indicam o mesmo: cada caso é particular e deve levar em conta a data de compra do imóvel, seu valor atual e de mercado, a perspectiva de venda e a situação patrimonial do proprietário.

Vendas e Locação

Saque-aniversário compromete recursos para imóveis. O presidente da Abrainc, Luiz França, afirmou que o saque-aniversário do FGTS coloca em risco a capacidade de financiamento para moradias. Desde 2020, quando a modalidade foi criada, foram sacados R$ 173 bilhões, valor superior ao orçamento do FGTS para habitação em 2024 (R$ 120 bilhões). O Ministério do Trabalho informou que já existe o aval da presidência para extinguir esse saque. Em entrevista ao Estadão, o presidente da CBIC, Renato Correia, também comentou o assunto, além de defender as restrições no MCMV ao financiamento de imóveis usados. Ao Imobi Report, o presidente do CRECI-SP, José Augusto Viana Neto, afirmou que as mudanças no programa devem resultar em uma queda de, pelo menos, 80% nas vendas dos usados com valores abaixo de R$ 350 mil.

Alta na Selic acelera busca por funding. A vice-presidente de Habitação da Caixa, Inês Magalhães, disse que um possível aumento nas taxas de juros dos financiamentos imobiliários não está na “ordem do dia”. Entretanto, o banco terá que se reorganizar, a depender da evolução da Selic, da poupança e dos LCIs. De acordo com ela, a pressão por novas fontes de recursos aumentou e o principal foco atualmente é elevar a participação de fundos de pensão. Uma ideia é atraí-los para LCIs, LIGs e CRIs, por meio de incentivos tributários. Ainda em relação aos financiamento, matéria da Folha de S.Paulo salienta que o ideal é que o comprador comprometa, no máximo, 35% da sua renda mensal com esse fim. Especialistas da Brain, da Loft e do QuintoAndar salientam a importância desse planejamento orçamentário nas fases iniciais de busca por um imóvel.

SP planeja comprar 6 mil imóveis para moradia popular. Por meio de edital, o Governo do Estado de SP convidou o setor privado a oferecer imóveis prontos, em construção ou com projetos aprovados até 11 de outubro. A previsão é comprar 2.500 unidades na região central da cidade, 800 na av. Jornalista Roberto Marinho e 2.500 em outras áreas. A CDHU financiará os imóveis, com valor até R$ 250 mil e investimento total de R$ 600 milhões. Do total, 40% serão destinados a famílias com renda de até dois salários mínimos e 25%, com renda até três salários. A construção de um novo centro administrativo na região central de SP é outra estratégia do governo para revitalizar a área. Editorial da Folha de S.Paulo afirma que aprova a iniciativa que deve transferir 22 mil servidores para a região. Segundo o jornal, será necessário coordenar o interesse público com o do mercado imobiliário.

Tendências. As chamadas “Brand Residences” têm ganhado destaque mundo afora. Conteúdo especial do La Nacion salienta que marcas como Porsche, Mercedes Benz, Dolce & Gabbana e Fendi colocam seus nomes em empreendimentos, como uma nova forma de se posicionar no segmento premium e agregar valor aos projetos. Além da identificação, essas marcas ainda conferem seu estilo e design ao projeto. Outra tendência, na área de locação, é o crescimento no número de pets nesses imóveis. Segundo levantamento do QuintoAndar, em 5 anos, o percentual de residências alugadas e coabitadas por pets aumentou de 35% para 43%. 

Preço do aluguel subiu menos do que inflação. O economista e consultor da CUPOLA, Dioner Segala, desenvolveu um estudo exclusivo em que analisa o preço do aluguel nos últimos anos. De acordo com Segala, embora o preço do aluguel tenha aumentado consideravelmente, ele subiu menos do que a inflação. Por outro lado, a elevação da renda do brasileiro não acompanhou o ritmo registrado, o que torna o cenário desafiador para os locatários. O especialista também comparou os valores nominais (divulgados) aos valores reais, evidenciando a discrepância de ambos. Segala ainda ressaltou que, diante da escassez de propriedades, o valor dos aluguéis tende a aumentar.

Aluguel sem complicações. O Seguro Fiança Locatícia da Tokio Marine possibilita dispensar a burocracia dos fiadores ou do depósito caução. Ele permite mais liberdade ao locatário, com o pagamento parcelado. O seguro ainda oferece assistência residencial 24h completa, com serviços profissionais de chaveiro, eletricista, encanador e até reparos de eletrodomésticos como geladeira, máquina de lavar, fogão e outros. Isso proporciona uma camada extra de segurança e conforto ao proprietário, imobiliária e inquilino, que podem contar com suporte em situações imprevistas. O seguro fiança também propicia um relacionamento mais transparente e profissional entre locatário e locador, com a garantia de que os pagamentos serão efetuados pela seguradora em caso de inadimplência. 

RS puxa indenizações de seguro habitacional no 1º semestre. O volume geral de pagamentos para sinistros relacionados às enchentes no RS chegou a R$ 5,6 bi no fim de julho, mas esse valor pode aumentar para R$ 8 bi. No Brasil, as indenizações relacionadas ao seguro habitacional cresceram 94% no primeiro semestre de 2024, totalizando R$ 1,4 bilhão. O crédito habitacional e a previdência impulsionaram os seguros no período. A arrecadação cresceu 14%, atingindo R$ 361,5 bilhões. Desse total, o seguro habitacional arrecadou R$ 589 milhões em junho, um aumento de 10,9% em relação ao mesmo mês do ano passado. Estratégias para reter e impulsionar corretores. A edição desta semana do podcast Modo Avião traz uma entrevista exclusiva com Marcelo Ferola, um dos maiores nomes do mercado imobiliário de Brasília. Ferola compartilha sua trajetória de mais de 25 anos no setor e revela como conseguiu se destacar em uma praça tão competitiva. Ele conta ainda como transformou desafios em oportunidades, quais estratégias ele utiliza para reter talentos em um cenário de alta rotatividade e a importância de entender o comportamento do cliente.

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Construção e Incorporação

Otimismo e preocupações das incorporadoras. Segundo pesquisa do Santander, o percentual de incorporadoras que pretende acelerar seus lançamentos acima de 20%, nos próximos 12 meses, passou de 37,5% para 56%. O levantamento também indica que 76% das empresas planejam elevar o volume de vendas nos próximos 12 meses, 72% querem aumentar o número de lançamentos e 76% pretendem aumentar a compra de terrenos. Por outro lado, o relatório destaca preocupações do setor com o poder de compra do consumidor, em especial de baixa renda, que pode ser afetado pelas mudanças no MCMV e na taxa Selic.

Cresce o retrofit em SP. A incorporadora Planta.Inc analisa atualmente 45 edifícios desocupados para realizar o retrofit. A empresa já comprou e reformou seis prédios nos últimos anos. A Secretaria de Urbanismo e Licenciamento do muicípio, através do Programa Requalifica Centro, já aprovou 16 projetos de revitalização de prédios antigos desde 2021. Desse total, 12 empreendimentos foram destinados ao uso residencial (totalizando 1.564 apartamentos) e 4 empreendimentos para uso comercial. Em troca, foram concedidos incentivos fiscais, como a renúncia de ITBI (R$ 3,5 milhões) e de IPTU (R$ 234 mil).

Projetos multiuso crescem na Zona Leste. O valor dos lançamentos imobiliários feitos na região subiu 21% no ano passado, para R$ 10,4 bilhões. Esse aumento supera a média registrada em toda a capital, que é de 13%. Mas outras localidades também se destacam nessa categoria de empreendimento. Em Santo Amaro, na Zona Centro-Sul, o futuro maior prédio da cidade, com 219 metros, faz parte de um complexo multiuso. Segundo o Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH), SP tem 17 torres com mais de 150 metros de altura, sendo classificada como a 71ª cidade mais vertical do mundo. Diante dessas novas construções, considerando o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento, o mapa interativo do Estadão ajuda a prever as futuras mudanças na capital paulista.

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Techs

IA nos sistemas de gestão. Em entrevista ao Imobi Report, o diretor da unidade de negócios de imobiliárias da Superlógica, Manoel Neto, fala sobre o avanço da Inteligência Artificial dentro dos sistemas de gestão das imobiliárias. De acordo com ele, a tecnologia pode trazer muitos benefícios para administradoras de condomínios, imobiliárias e para os usuários finais dos serviços. Neto ressalta que a contratação de sistemas de gestão adequados é capaz de aumentar a produtividade e melhorar os resultados, além de liberar funcionários e proprietários de imobiliárias das atividades burocráticas e repetitivas.

“A maior empresa imobiliária”. O CEO da Housi, Alexandre Frankel, afirmou que a proptech é a “maior empresa imobiliária do Brasil [em lançamentos] sem ter um tijolo”. A empresa opera em um modelo similar às franquias e possui em torno de 500 incorporadores como parceiros. Atualmente, possui carteira com 800 edifícios e 200 mil unidades. A projeção para 2024 é ter 200 mil lançamentos no país com o licenciamento da marca. Para comparação, a MRV, maior empresa do setor de construção da América Latina, entregou 40 mil unidades no acumulado do último ano.

Mundo

Novas casas sofrem desvalorização na China. Os preços das residências naquele país caíram mais uma vez em agosto. A diminuição de 5,3% em relação ao ano anterior foi a mais acentuada em nove anos. A desvalorização ocorre apesar das medidas de apoio implementadas pelo governo, como créditos para jovens em busca do primeiro imóvel e a reconfiguração de projetos inacabados em moradias populares. A baixa confiança dos compradores, a inflação fraca e dificuldades de financiamento podem levar a uma queda estimada de 8,5% em 2024, segundo a Reuters.

Oferta de novos condomínios em Tóquio recua 50%. O dado, referente a agosto deste ano, é o pior desempenho para esse mês na série histórica, iniciada em 1973. Foram apenas 728 novos condomínios na região metropolitana de Tóquio, metade das unidades ofertadas no mesmo período em 2023. Com isso, o preço médio de venda de novos condomínios nos 23 bairros da cidade aumentou em 62% na comparação anual. A queda é atribuída a diversos fatores, entre eles a disputa entre construtoras de condomínios e hotéis, tanto por terrenos como por investimentos. A escassez de mão de obra e os altos preços dos materiais também impactam o cenário.

Ex-guro da Apple investe no imobiliário. Nos últimos quatro anos, o ex-chefe de design da Apple, Jony Ive, adquiriu quase US$ 90 milhões em imóveis, em um único quarteirão da cidade de São Francisco. O objetivo das compras não está claro, mas o empresário diz ter a intenção de atrair pessoas criativas para a região. Um dos prédios adquiridos se tornou sede para sua agência em produtos automotivos, de moda e viagem. Outro, aloca sua empresa de inteligência artificial.

Estamos de olho

Queimadas em São Carlos. As imagens relacionadas aos incêndios florestais, que atingem todo o país, mostraram particularidades nessa região do interior de SP. Isso porque o fogo chegou muito perto de áreas urbanas de alto padrão, como do condomínio de chácaras Parque Itaipu, onde se localizam casarões com piscinas. A cidade possui um mercado imobiliário inflacionado pela presença de estudantes, que representam quase 25% da população. Com isso, a expansão da ocupação do solo tem característica periurbana. Considerando a crise climática, evidencia-se a necessidade de estruturação de um sistema de proteção e defesa. 

Obra em região de Mata Atlântica é suspensa. A Justiça de SP suspendeu a construção do condomínio Grand Marajara, na Zona Sul da capital, devido a uma disputa relacionada à remoção de árvores. A construtora planeja cortar 450 árvores nativas, 150 exóticas e 84 invasoras. A ação foi movida pelo MP-SP, com base em denúncias de irregularidades. A Cury, responsável pela obra, alega que as acusações são infundadas e foram feitas por um pequeno grupo de pessoas, que não aceitam moradias sociais na vizinhança.

Propriedades rurais em posse de estrangeiros. Segundo o Incra, estima-se que há 6,45 milhões de hectares de terras rurais brasileiras em nome de estrangeiros. A discussão sobre a aquisição de imóveis rurais por estrangeiros é complexa e envolve questões políticas, econômicas, sociais e ambientais. O assunto foi abordado em artigo de opinião do Procurador da República, Michel François Drizul Havrenne. Ele destaca que, enquanto países como EUA e Canadá impõem restrições aos estrangeiros, no Brasil não há vedação a esse tipo de aquisição, apenas condições a serem observadas.

Agenda

CIMI 360.  Entre os dias 15 e 17 de outubro, em São Paulo, será realizado o CIMI 360, encontro que receberá cerca de 10 mil profissionais, de 35 países. Ao todo, serão mais de 90 oficinas e 500 horas de imersão, além da feira de expositores. Na categoria Masterclass, estarão os grandes nomes do mercado imobiliário, como o CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, Rodrigo Werneck; o sócio e diretor comercial da Melnick, Felipe Melnick; o escritor e analista em mercado imobiliário, Daniel Claudino; e o diretor executivo dos Institutos Cyrela e Syn, Aron Zylberman. Já nas oficinas imersivas, os instrutores selecionados vão promover um aperfeiçoamento capaz de revolucionar o mercado. Confira mais informações no site do evento.

Vistorias de excelência. A próxima live do Imobi Report, que será realizada na quarta-feira (25/09), às 11h, abordará como as vistorias profissionais podem transformar as operações e garantir mais eficiência e tranquilidade nas negociações. Você irá descobrir como os procedimentos bem executados podem aumentar a credibilidade, prevenir conflitos e otimizar todo o processo de venda e locação de imóveis. O entrevistado é o especialista Breno Alves, da LION V Vistoria Imobiliária. Ative o lembrete aqui!

Encantando locadores. A CUPOLA vai promover, no dia 02/10 (quarta-feira), às 11h, mais uma aula ao vivo e gratuita com os mentores do “Aluguel Master”, treinamento focado na organização e na rentabilização das operações de locação. O evento on-line “Prepare sua equipe para encantar locadores!” terá participação da especialista em Direito Imobiliário e sócia da CUPOLA, Denise Vieira, e do economista e consultor imobiliário na CUPOLA, Dioner Segala, com mediação da diretora de Consultoria e também sócia da empresa, Renata Maciel. Os especialistas vão apresentar estratégias e insights para quem deseja atingir a alta performance no segmento de aluguéis. Não fique de fora! Faça o seu cadastro agora.